Niet alle hypotheekadviezen uit het verleden hebben goed uitgepakt. Destijds waren het logische keuzes, maar door voortschrijdend inzicht, veranderingen in de markt of de dalende rentestand pakken ze nu minder gunstig uit voor de huizenbezitter. Welke adviezen geven we nu niet meer?
De aflossingsvrije hypotheek
Destijds leek het zo’n aantrekkelijke keuze, vanwege de lage maandlasten: de aflossingsvrije hypotheek. Alleen: de eerste fout zit al in de keuze van de naam, die de suggestie wekt dat je na dertig jaar niets hoeft af te lossen. “Op zich is de aflossingsvrije hypotheek geen slecht product”, vindt financieel planner Ramón Wernsen. “De grote vraag is: wat heeft de huizenbezitter met het geld gedaan dat nodig is om aan het einde van de looptijd te kunnen aflossen? Is dat geconsumeerd of apart gezet? En als die apart is gezet, staat die op een spaarrekening of een beleggingsrekening? En is daar voldoende rendement op gemaakt?”
Het grootste risico lopen de mensen die weinig eigen middelen hebben, geen geld opzij hebben gezet, met pensioen gaan en ook nog eens te maken krijgen met een stijgende rente. Dan heb je echt een probleem. “Ze mogen hopen dat het onderpand genoeg geld oplevert, om hun schuld af te lossen, maar dat is allerminst zeker. Sommige huizen die begin 2000 zijn gekocht, zijn pas sinds kort weer boven water, dat heeft tien jaar geduurd.” Aan de adviseur de taak om consumenten daarvoor te behoeden. “Er zijn verschillende oplossingen mogelijk: geld opzij zetten om het pensioen aan te vullen, een spaarrekening openen, een lijfrente nemen of meer gaan aflossen. Of de aflossingsvrije hypotheek omzetten in een annuïteitenhypotheek.”
De rentevaste periode
Meer dan de helft van de huizenkopers kiest tegenwoordig voor een rentevaste periode van 20 jaar. De reden is de huidige lage rentestand. Maar waarom? “In de jaren 90 zei mijn toenmalige manager bij Rabobank: ‘de rente is nu 4,7 procent, dus moet je hem lang vastzetten, zo laag wordt hij nooit meer.’ Dat klopte destijds ook, bezien vanuit het perspectief van de jaren ervoor, toen de rente nog op 8 of 9 procent stond. In de jaren 80 was hij zelfs nog hoger. Voor veel mensen heeft het lang vastzetten van de rente destijds niet goed uitgepakt.”
Maar wat is dan wel een goede oplossing voor de rentevaste periode? Wernsen pleit voor een mix van verschillende rentevaste periodes. “Als wij gaan beleggen met geld van particulieren, dan spreiden we de belegging over verschillende fondsen, omdat we nooit met zekerheid kunnen zeggen welke belegging het het beste gaat doen. Net zo goed weet niemand wat de rente gaat doen; toch wordt die nauwelijks gespreid. Waarom adviseren we niet vaker een mix van verschillende rentevaste periodes, bijvoorbeeld van 1, 5 en 15 jaar?
De meerwaardehypotheek
Als je kijkt naar hypotheekvormen die minder goed hebben uitgepakt, dan springt de meerwaardehypotheek eruit. Wernsen: “Destijds werden hypotheken afgesloten boven de 125 procent van de executiewaarde van een huis. Je kon dus meer lenen op je onderpand. Stel, je had destijds 200.000 euro nodig om een huis te financieren. Dan kon iemand 250.000 euro lenen, waarvan 50.000 euro in een lijfrente ging. Het bedrag dat je daarop terug ontving van de fiscus, werd in een kapitaalverzekering gestopt. De klant moest dan in feite vier keer provisie betalen: op de hypotheeklening, hypotheekvorm, de lijfrente en de kapitaalverzekering. Dat zou nog geen probleem zijn als het goed was afgelopen. Maar veel van deze producten hebben bij lange na niet de 8 à 9 procent rendement behaald die voorspeld was.
De woekerpolis in de beleggingshypotheek
Enigszins vergelijkbaar met de meerwaardehypotheek is de ‘woekerpolis’ in de beleggingshypotheek. De woekerpolis is een beleggingsverzekering die je destijds kon afsluiten bij een beleggingshypotheek. De premie die je betaalde werd deels belegd, maar ingehouden werden allerlei kosten, bijvoorbeeld voor de dekking van het overlijdensrisico. Wernsen: “Die kosten waren zo hoog dat er eigenlijk maar weinig overbleef om te beleggen. Toen de rendementen in de jaren 90 nog goed waren, vielen die hoge kosten niet zo op. Bij de huidige tegenvallende rendementen vallen ze uiteraard wel op. Het grappige is dat in de kritiek nu de nadruk ligt op de hoge kosten. Terwijl daar toen de rendementen nog goed waren geen aandacht voor was. Voor veel mensen is een beleggingshypotheek eigenlijk niet geschikt, omdat ze niet kunnen omgaan met negatieve rendementen.”
Subprime hypotheken
In Nederland hebben we hier minder last van gehad, maar in de Verenigde Staten zijn veel hypotheken verstrekt aan mensen die een minder goed kredietrating hadden, vanwege een slechte krediethistorie of onvoldoende inkomsten. Ze worden ook wel de subprime hypotheken genoemd. “Waar we in Nederland koste wat het kost in ons eigen huis willen blijven wonen, is de betalingsmoraal van de Amerikaan minder goed. Die levert simpelweg de sleutel van zijn huis in als hij zijn hypotheek niet meer kan betalen, en verhuist naar een andere staat.
Hoe zit het met de huidige adviezen?
Ook in de huidige adviezen kunnen er zaken worden aangeraden, die in de toekomst minder goed kunnen uitpakken. Dat valt haast niet te voorkomen. “Een onderwerp dat wel eens onderbelicht wordt is de overlijdensrisicoverzekering; past die wel in de betreffende situatie? Wil iemand wel in de woning blijven wonen als zijn of haar partner overlijdt? En kan de ander wel in de woning blijven wonen, rekening houdend met een nabestaandenpensioen, eventuele kinderen en een bepaald bestedingspatroon, waaraan iemand gewend is?” En tot slot: het online afsluiten van een hypotheek. “Het is de vraag of particulieren die nu online hun hypotheek afsluiten wel de juiste keuzes maken. Dat zal in de toekomst blijken.”
Hoe lang heeft een huiseigenaar nog recht op hypotheekrenteaftrek? Het kan door de complexe regelgeving een ingewikkelde vraag zijn. De Vereniging Eigen Huis vermoedt dat adviseurs er fouten mee maken en wil daarom dat de Belastingdienst op aanvraag inzicht geeft.
Financieel adviseurs hebben steeds nieuwe vaardigheden nodig om van toegevoegde waarde te zijn voor hun klanten. Edwin Deijs, directeur van opleider Hoffelijk, vertelt over de benodigde vaardigheden voor zowel ervaren adviseurs als instromende talenten. “Advies uitsluitend op basis van de gedragscode is per definitie niet passend.” Lees ook de interviews met Jeanette Hadderingh van NIBE-SVV en Ewald Bary van Lindenhaeghe.
Je ziet ze steeds vaker, advertenties met teksten als: ‘Beleggen in een vakantiewoning, met een gegarandeerd rendement van 8 procent.’ Heel wat meer dan de huidige 0,5 procent die je nog op je spaarrekening krijgt. Een prima belegging dus? Of zitten er addertjes onder het gras? “Er zijn wel een paar voorbehouden te maken, voor je een klant een dergelijke belegging adviseert, helemaal als ze er geleend geld voor gebruiken,” constateert financieel planner Ramón Wernsen.
De aandacht voor de risico’s van de aflossingsvrije hypotheek is de laatste tijd sterk toegenomen. Huiseigenaren die niet of weinig aflossen, zouden moeten nadenken hoe ze zorgen dat ze aan het eind van de looptijd hun huis kunnen houden. Hoogleraar vastgoedeconomie Dirk Brounen denkt inderdaad dat het belangrijk is dat mensen vooruit kijken. Tegelijkertijd vindt hij ook dat de risico’s van aflossingsvrij niet moeten worden overdreven.