Opinie

De hypotheekmarkt in 2018 volgens Carlo van Kemenade (Obvion)

15 januari 2018 Leestijd ± 5 minuten 1590 views

De redactie van Kop-Munt vraagt een aantal bekende personen uit de hypotheekwereld om hun vooruitblik te geven op de ontwikkelingen in 2018. Carlo van Kemenade, sinds 1 januari de nieuwe directievoorzitter van Obvion, geeft zijn visie op het aankomende jaar.

Wat worden volgens u de belangrijkste ontwikkelingen op de hypotheekmarkt in 2018?
Allereerst zien we een omslaande woningmarkt. Het aantal verkopen loopt terug, terwijl de woningprijzen stijgen. In 2018 zal deze ontwikkeling zich verder doorzetten.

De woningmarkt baart ons zorgen. Starters en senioren komen in steden moeilijker aan een woning, de vrijehuursector komt nauwelijks van de grond en het aantal nieuwbouwwoningen blijft achter bij de vraag. De maatschappelijke vraag óf er mensen geholpen moeten worden en wie dat dan zijn wordt zo steeds lastiger te beantwoorden. Moeten we jonge starters helpen met een starterslening, of juist senioren, die zelfstandig willen blijven wonen, met een seniorenlening?

Ik hoop en verwacht dat 2018 ook het jaar wordt dat we échte doorbraken realiseren op het terrein van verduurzaming. Bouwvoorschriften worden aangepast, maar om meer dan zeven miljoen woningen te kunnen verduurzamen, zullen er meer maatregelen genomen moeten worden. Ik hoop dan ook dat er meer ruimte komt om duurzaamheid te stimuleren, bijvoorbeeld door een ander prijsbeleid.

Digitalisering
Nagenoeg op elk terrein wordt door de banken fors gedigitaliseerd. Digitalisering die moet leiden tot een betere klantbeleving tegen lagere kosten. Dat proces gaat in 2018 onverminderd door.

Ook een mooie ontwikkeling is PSD2, de nieuwe betaalrichtlijn, waarbij de bank klantgegevens moet delen. Als adviseurs mensen willen begeleiden en hun zorgplicht willen vervullen, hebben ze actuele gegevens nodig, maar vaak zijn die onvoldoende beschikbaar. Ik zie de invoering van PSD2 als een uitgelezen mogelijkheid om daar verbeteringen in aan te brengen.

Ik voorzie ook dat de aanbieders de risico’s verder verkleinen. Zij kunnen bijvoorbeeld hypotheken aanbieden tot maximaal 90% van de marktwaarde, daar waar dit nu nog 100% van de marktwaarde is. Dit beperkt de risico’s voor de kapitaal- en geldverstrekkers en belangrijker nog: dit zorgt ervoor dat de klant straks niet in de problemen komt.

Wat zijn uw verwachtingen voor de hypotheekrente in 2018?
Ik verwacht een nog altijd lage, maar wellicht iets stijgende, rente. Het blijft koffiedik kijken. Als je naar de Europese economie kijkt: die gaat als een trein. Inflatie ligt op de loer en kan zomaar sneller stijgen dan verwacht, wat op zijn beurt de rente weer stuwt. Ook zou de rente kunnen stijgen als gevolg van de hogere kapitaaleisen vanuit Basel IV.

Ook zie ik de komende jaren de hypotheekschuld verder stijgen. Omdat dit mijns inziens vooral door bestaande verstrekkers gefinancierd gaat worden, komt er druk op hun funding te staan, wat vanuit die kant weer tot prijsverhogingen kan gaan leiden.

Hoe ziet u het vak van adviseur veranderen? Hoe speelt Obvion hierop in?
Nagenoeg alle partijen realiseren zich dat uitwisseling van klantdata een grote stap in de juiste richting is. Deze vorm van digitalisering en wijze van risicobeoordeling raken in een stroomversnelling. Misschien zien we in 2018 nog geen grote volumes, maar het zit er nu echt aan te komen, nu eisen op het terrein van beveiliging en privacy worden bedacht, ingericht en getest. Een adviseur heeft nog wel keuzemogelijkheden: hij kan digitaliseren, zich richten op totaal advies of zich juist richten op bepaalde doelgroepen.

Hybride adviesvorm
Execution only lijkt nu op het punt van doorbreken te staan. De techniek is gereed en de processen zijn verbeterd, net zoals de communicatie met de klant over kennis, risico’s en gevolgen van keuzes. Er staat een generatie van ‘internetjongeren’ te popelen: zij vinden dat álles online moet kunnen. Hybride vormen van dienstverlening hebben naar mijn mening de grootste slagingskans.

Wij merken daarnaast dat heel veel klanten ons rechtstreeks benaderen met vragen. Ze willen bijvoorbeeld graag extra aflossen of de hypotheek aanpassen. Veel geldverstrekkers regelen allerlei zaken al rechtstreeks met hun klanten en Obvion zal daar, in samenwerking met de hypotheekadviseurs, verder invulling aan gaan geven.

Proactief klantbeheer
In feite is het een normaal onderdeel van de adviespraktijk: ervoor zorgen dat je klant altijd een passende financiering heeft en op de hoogte is. Proactief klantbeheer dus. De AFM heeft sommige zaken al verplicht gesteld, zoals acties die gericht zijn op mensen met een aflossingsvrije hypotheek. Ik zie dat aanbieders en intermediairs daar veel werk van maken. Ook adviseurs moeten hierin hun rol gaan pakken.

Ook kun je denken aan mensen die mogelijk in de problemen komen doordat het nieuwe kabinet heeft besloten om de Wet Hillen vanaf 2019 af te bouwen. Veel huiseigenaren zullen niet meer gestimuleerd worden om hun hypotheek versneld af te lossen.

Wat is uw wens voor 2018?
Ik hoop dat we ervoor kunnen zorgen dat mensen voldoende financiële ruimte voor bijvoorbeeld pensioen of zorg kunnen behouden en dus fijn wonen en lekker kunnen leven. Onder meer doordat marktpartijen intensiever met elkaar gaan samenwerken. Alleen gaat alles misschien wel sneller, maar samen komen we verder.

Ook vind ik dat we moeten erkennen dat situaties lokaal verschillen en dat we regels daarom, naargelang de situatie, bij moeten stellen. Een betere lokale samenwerking tussen investeerders, gemeenten en woningbouwcorporaties is op deze manier mogelijk. Hierin zou de overheid een regierol moeten nemen.

Uiteraard is ook meer en gerichter bouwen een wens. Als we de betaalbaarheid vergroten, maar hier niet meer nieuwbouw tegenover stellen, zullen de woningprijzen alsnog verder stijgen. De overheid moet de aanbodzijde meer stimuleren om nieuwbouw te realiseren.

Ik wens daarnaast dat we meer kunnen doen aan het verbeteren van bestaande woningen. Meer ruimte bij het financieren van klimaatvriendelijke investeringen is in dit opzicht wenselijk.

Doelgroepgericht aanbod
Door de toenemende druk op de woningmarkt krijgen sommige mensen minder mogelijkheden een woning te kopen. Ik hoop dat daar meer aandacht voor komt.

Is het daarnaast niet logisch dat bij langer leven en langer werken ook een langer lopende hypotheek hoort? Of dat je toch wat restschuld aan het einde van de looptijd toestaat, door een deel van de hypotheek aflossingsvrij te maken? Ik vind ook dat je het toekomstperspectief een grotere rol moet laten spelen in het vaststellen van de bestendigheid van het inkomen.

Wat de beoordeling van risico’s betreft hoop ik dat er meer gebruik wordt gemaakt van twee innovatieve instrumenten: de Arbeidsmarktscan, waarbij niet alleen wordt gekeken naar iemands arbeidsverleden, maar ook naar de toekomstige arbeidskansen, en de Perspectiefverklaring. Dit principe kan ook voor andere doelgroepen geschikt worden gemaakt, waardoor nog meer mensen toegang krijgen tot hypotheken op basis van beproefde methodes.