Zwemmen in de hypotheekmarkt: waarom niemand weet waar het heen gaat

Maar het gekke is: niet alleen particulieren zijn aan het watertrappelen. Ook politieke partijen blijken op het gebied van huizen, hypotheken en belastingen niet altijd de sterkste zwemmers. Met de aankomende verkiezingen duikt ineens iedereen de woningmarkt in, verkiezingscampagnes vol plannen over de hypotheekrenteaftrek, box 1, box 3 en betaalbare woningen. 

Alleen blijkt uit het verleden dat goedbedoelde politieke zwembewegingen soms averechts werken. Neem de jubelton: bedoeld om starters te helpen, maar vooral een effectieve manier om huizenprijzen nóg verder op te drijven. Of de vrijstelling van overdrachtsbelasting voor starters. Dat klinkt aardig, maar verkopers rekenen die ‘besparing’ gewoon mee in de vraagprijs. Je staat nog steeds aan de kant van het zwembad, maar het water is inmiddels een stuk dieper geworden. 

De hypotheekrenteaftrek: iedereen heeft een mening 

En dan is er de klassieker: de hypotheekrenteaftrek. Links roept ‘afbouwen!’, rechts schreeuwt ‘handen af!’. Daar tussenin zwemmen alle andere partijen. De linkse hoek – GroenLinks-PvdA, D66, CDA – wil afbouw omdat de regeling vooral prijzen opdrijft. De rechterkant – VVD, PVV, BBB – houdt vast aan behoud omdat starters anders kopje onder gaan. Beide argumenten klinken logisch. Totdat je beseft dat ze allebei gelijk hebben, én allebei ongelijk. 

Box 3: de ontsnappingsroute die iedereen vergeet 

Want hier wordt het pas echt interessant. Terwijl iedereen druk debatteert over het afschaffen van de hypotheekrenteaftrek, vergeten ze allemaal één cruciaal detail: box 3. 

In het wetsvoorstel voor box 3 blijft rente op schulden aftrekbaar van opbrengsten. Dat klinkt alsof de renteaftrek gewoon verhuist. Maar zo simpel is het niet. Een starter kan zijn hypotheek niet zomaar naar box 3 overhevelen, daar zitten strikte voorwaarden aan. 

Iemand met vermogen kan dat wel: hypotheek aflossen, twee jaar wachten, opnieuw lenen, en die nieuwe lening valt in box 3. Of een tweede woning kopen waarvan de hypotheek automatisch in box 3 zit. Voor hen blijft de renteaftrek dus gewoon bestaan, alleen onder een andere naam. 

Het is alsof de politiek roept dat ze de zwembaden sluiten, maar ondertussen blijft er een privézwembad open - alleen toegankelijk voor wie de sleutel kan betalen.  

En dan de domper: de leencapaciteit 

Bij een volledige afschaffing van de hypotheekrenteaftrek kunnen starters tussen de 15% en 20% minder lenen. Wie nu € 350.000 kan lenen, krijgt straks €280.000 tot €297.500. In een markt waar starterswoningen al ver boven de €300.000 liggen, wordt een hele generatie uit de markt geprijsd. 

Blijven drijven 

Dus vergeet de politieke beloftes. Reken alle mogelijkheden door voor je klanten. Check de leencapaciteit. En bedenk wat het beste bij hun financiële plaatje past, want die keuze wordt belangrijker dan welke partij aan de macht komt. 

Want terwijl de politiek aan het zwemmen is, moet jij zorgen dat je klanten blijven drijven. En dat ze niet te veel water aan het happen zijn.