De bouwsector wil in tien jaar 1 miljoen woningen bouwen, de overheid zet in op 75.000 woningen per jaar erbij. De ambities om het tekort op de woningmarkt aan te pakken zijn groot. Maar is het echt nodig? Robert Peels van adviesbureau Flostock denkt van niet. Hij wijst op de afnemende groei van het aantal huishoudens.
Peels, van oorsprong chemicus, ontwikkelt voorspellende economische modellen. In een artikel op economenwebsite Me Judice stelde hij vorig jaar dat te veel bouwen zal leiden tot een nieuwe crisis op de woningmarkt. Vooral buiten de Randstad zal dit desastreuze gevolgen hebben, waarschuwt hij nu.
Wat is de relatie tussen de groei van de huishoudens en de woningmarkt?
“De groei van het aantal huishoudens loopt terug. Het was 100.000 per jaar in de jaren tachtig en is nu nog 50.000. In 2035 zal dat zijn gezakt naar nul. Tegelijkertijd worden er meer dan 50.000 woningen per jaar gebouwd. Daardoor krimpt de vijver met huishoudens die een woning willen, maar nog niet hebben. Op een gegeven wordt een punt bereikt waarop het tekort aan woningen omslaat in een overschot. Dat is gebeurd in 2009 en het gaat over een aantal jaar weer gebeuren. Hoe meer er gebouwd wordt, hoe eerder het omslagpunt wordt bereikt.”
Dreigt er nu al te veel gebouwd te worden?
“De bouw probeert nu zo veel mogelijk te bouwen. Dat is namelijk wat alle partijen willen die betrokken zijn bij de woningmarkt. Dat is echt desastreus, want als het tekort tot onder de nul krimpt gaan de prijzen zakken, stort de bouw in en wil niemand de huizen kopen die zijn gebouwd. De politiek doet eraan mee omdat mensen de huidige situatie ervaren als een groot tekort, maar ik denk dat het op termijn heel schadelijk zal zijn voor de Nederlandse economie.”
Vooral in de Randstad zijn er oplopende prijzen en tekorten. Zou de woningbouw daar ook moeten worden geremd?
“Daar wordt het tekort het hardst gevoeld omdat veel mensen willen verhuizen naar de grote steden. De stijgende prijzen zouden de markt in balans moeten brengen, maar als je er op grote schaal huizen bij gaat zetten in Amsterdam, laat je niet toe dat het prijsmechanisme de trek van de bevolking corrigeert. Zo gauw het tekort dan omslaat in een overschot gaan de prijzen overal zakken. In de Randstad een klein beetje en in de periferie keihard. Daar moeten dan woningen gesloopt worden. Dan benadelen we de helft van Nederland omdat lokale wethouders in Amsterdam en Utrecht veel te veel woningen bouwen.”
Hoeveel zou er wel moeten worden gebouwd?
“Twee jaar geleden schatte onderzoeksbureau AFB Research dat er tot 2050 nog ongeveer 1 miljoen huishoudens bij komen. Dat getal zingt al heel lang rond. Ondertussen is daarvan alweer twee jaar gebouwd. Het gaat hier over een periode van 32 jaar, dus er hoeft veel minder te worden gebouwd dan nu wordt gepland. Nederland is bijna compleet. Over een aantal jaar hoeft er alleen nog maar voor vervanging gebouwd te worden.”
Het hypotheekproces bij nieuwbouw verloopt anders dan bij bestaande woningen. Het is voor hypotheekadviseurs een andere tak van sport, stelt nieuwbouwexpert Ivo Hofstede van Financieel Fit in Bergschenhoek. Hij legt uit wat aandachtspunten zijn in dit hypotheektraject.
Een veelgehoord alternatief voor een spaarrekening is om extra af te lossen op de hypotheek. Afgelopen jaren hebben Nederlandse huishoudens dat voor miljarden gedaan. Maar is het een goede zet?
Ouderen moeten langer thuis blijven wonen, terwijl een steeds groter deel van de zorg bij hun kinderen komt te liggen. Een manier om daarmee om te gaan, is dat ouders bij de kinderen intrekken. Harrie-Jan, directeur van de Financiële Makelaar, ziet dan ook dat de interesse toeneemt voor een hypotheek waarbij sprake is van dubbele bewoning. Volgens hem speelt de hypotheekmarkt hier nog niet goed op in.
De aandacht voor de risico’s van de aflossingsvrije hypotheek is de laatste tijd sterk toegenomen. Huiseigenaren die niet of weinig aflossen, zouden moeten nadenken hoe ze zorgen dat ze aan het eind van de looptijd hun huis kunnen houden. Hoogleraar vastgoedeconomie Dirk Brounen denkt inderdaad dat het belangrijk is dat mensen vooruit kijken. Tegelijkertijd vindt hij ook dat de risico’s van aflossingsvrij niet moeten worden overdreven.