AFM op de bres voor aflossingsvrij, funderingsproblemen en AI-tools: partner en Erkend Hypothecair Planner Ben Biesbrouck vertelt wat hem deze week bezighield."
De AFM heeft de afgelopen week stelliger gereageerd op de discussie over aflossingsvrij dan we gewend zijn, zegt Biesbrouck. “In positieve zin. Ze zijn actief in gesprek gegaan met banken, met de boodschap: bezwijk niet zomaar onder de druk van de ECB. Denk na. Gebruik gezond verstand."
Dat is een andere toon dan de branche gewend is van de toezichthouder. "Als adviseurs keken we altijd met grote angst naar wat de AFM vond. Er waren open richtlijnen, weinig richting en de markt ging op slot." Nu ziet Biesbrouck een AFM die de dialoog opzoekt en durft te zeggen dat aflossingsvrij in bepaalde situaties gewoon een verantwoord instrument is. "Dat is winst. We hebben in deze branche behoefte aan een toezichthouder die ook partner is."
Zijn advies aan collega's: benader klanten met een aflossingsvrije hypotheek tijdig en proactief. "Wij hebben gekeken welke klanten dit het snelst kunnen raken, op basis van einddatum. Die hebben we al gemaild en ze worden nagebeld. Je bouwt het af van urgentst naar minder urgent. Wacht niet tot de klant zelf belt."
Ongeveer 120.000 Nederlandse woningeigenaren hebben zoveel last van funderingsproblemen dat een hersteloperatie nodig is. Haarlem is een van de gebieden waar funderingsproblematiek speelt. Wat Biesbrouck zorgen baart, zijn situaties waarbij huiseigenaren klem komen te zitten. De doorstromer, bijvoorbeeld, die twee jaar geleden in een nieuwbouwproject stapte. Op basis van een taxatiewaarde van de huidige woning ging hij het avontuur aan. “Door funderingsproblemen komt hij plots in een compleet andere realiteit terecht.” Of een scheidingssituatie waarbij funderingsproblemen plotseling boven tafel komen en er daardoor veel minder te verdelen valt. "Dan heb je al een rottige situatie, en dan krijg je dit er ook nog bij."
Duidelijke kaders van geldverstrekkers ontbreken, zo ziet Biesbrouck. "Sommige geldverstrekkers koppelen funderingsherstel aan een beperking van het aflossingsvrije deel. Dat zijn onwenselijke situaties." Daarom roept hij op tot meer overleg met de markt, makelaars, adviseurs én geldverstrekkers, voordat zulke wijzigingen worden doorgevoerd.
Biesbrouck stuitte deze week op ai.rekentools.nl, een platform waarop Jeroen Oversteegen inmiddels tientallen AI-tools heeft verzameld en laten bouwen voor adviseurs. "Indrukwekkend. Eén man, op eigen initiatief." Maar het triggerde ook een zorg.
"We zijn allemaal bezig met laaghangend fruit. Handige dingetjes voor onszelf. Maar intussen groeit er misschien ergens buiten onze branche een hele grote boom." Hij vergelijkt het met de komst van de trein en later de auto. "Dat was ook niet te stoppen. AI gaat niet meer weg." Wat hij mist, is marktbrede samenwerking, zoals HDN ooit is gebouwd: samen, voor iedereen bruikbaar. "Je kunt je kwaliteit als adviseur behouden én je leven makkelijker maken. Maar dan moet je wel durven samenwerken in plaats van ieder je eigen ding bouwen. Anders worden we het reisbureau."
Dat banken de mogelijkheden voor aflossingsvrije hypotheken beperken, stuit op onbegrip. Onafhankelijk financieel planner Paul van der Kwast: “Welk probleem los je ermee op door het moeilijker te maken? Ik zou het niet weten.” Van der Kwast snapt de aanscherping niet. “Die 50%-regel was nog te volgen. Maar 30% met een maximum van €150.000? Dat is moeilijk uit te leggen.”
In Frankfurt is het besluit genomen dat de Nederlandse hypotheekmarkt behoorlijk heeft opgeschud. De systeembanken - ABN AMRO, Rabobank, ING en ASN - moeten hun hypotheekportefeuilles in de juiste verhouding brengen met de normen van de Europese Centrale Bank (ECB). Dat betekent dat er, in de woorden van de ECB, een ‘gezondere’ balans moet komen tussen hypotheken mét een aflosvorm en aflossingsvrije leningen.
Advieskwaliteit staat opnieuw nadrukkelijk op de agenda van de Autoriteit Financiële Markten (AFM). In oktober 2024 publiceerde de toezichthouder al een verkennend onderzoek naar de kwaliteit van het hypotheekadvies. In december 2025 publiceerde zij ter consultatie de geactualiseerde Leidraad Hypotheekadvisering. Deze leidraad actualiseert de uitgangspunten uit 2011 en bevat aanvullende richtlijnen die relevant zijn in het kader van passend, toetsbaar en compliant adviseren. In deze editie lees je de belangrijkste aanbevelingen, welke onderdelen nieuw zijn ten opzichte van de leidraden uit 2011 en wat dit betekent voor de dagelijkse adviespraktijk.
Elke week bespreken we belangrijk nieuws uit de hypotheeksector met een adviseur. Deze week is het woord aan Boudewijn de Jong, hypotheekadviseur en eigenaar van De Hypotheker aan de Goudsesingel in Rotterdam. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) ontvangt steeds meer signalen die wijzen op hypotheekfraude. Wat betekent dit voor de adviespraktijk? Hoe kunnen hypotheekadviseurs fraudesignalen herkennen en hun rol als ‘poortwachter’ vervullen? We leggen deze vragen voor aan Boudewijn.