Stel: je hebt een starter perfect begeleid. Inkomen gecheckt, leencapaciteit berekend, hypotheek opgetuigd. Het bedrag van 80.000 dat de starter te weinig kon lenen voor de woning, wordt geregeld via ouders. Jij zegt: "Regel de overeenkomst voor die 80.000 onderling maar even, hier heb je een voorbeeldovereenkomst." Ik weet dat het vaak zo gebeurt. Maar zo kun je je klant niet achterlaten.
Als adviseur ben jij eindverantwoordelijk voor de totale hypotheekconstructie. Dat bancaire deel klopt tot achter de komma. Maar dat familiedeel, het stuk waar vaak de grootste risico's zitten, wordt te vaak afgedaan met een los documentje en de belofte van ‘we formaliseren dat binnenkort wel’. Dat binnenkort komt zelden.
Een familiehypotheek die niet correct is vastgelegd, kost je klant mogelijkerwijs de hypotheekrenteaftrek. De vereisten zijn helder: een annuïtair of lineair aflosschema, een marktconforme rente, goed gedocumenteerde afspraken. Maar het zit in de nuances.
Neem de constructie die ik regelmatig tegenkom: ouders lenen geld uit, kind betaalt netjes rente en aflossing, ouders schenken dat bedrag maandelijks netjes terug. Fiscaal lijkt het te kloppen. Maar als je die terugschenking voor de komende dertig jaar onvoorwaardelijk vastlegt, ziet de Belastingdienst dit als één grote schenking van het totale bedrag dat over die dertig jaar terug geschonken gaat worden. De gevolgen zijn enorm: schenkbelasting over het volledige bedrag en ook nog eens geen renteaftrek omdat je feitelijk niets betaalt. De oplossing is er, maar vraagt om kennis en zorgvuldigheid. En geen halve of bijna volledige waarheden uit ChatGPT.
Wat ik minstens zo belangrijk vind: ga met de ouders aan tafel. Zet hen niet in de bijrol, maar ga met ze zitten als volwaardige partij met eigen belangen.
Heeft het gezin meerdere kinderen? Kunnen en willen ouders ook hun andere kinderen op een gelijke manier helpen? Wat staat er in het testament? Een kind dat nu €100.000 leent of geschonken krijgt, ontvangt feitelijk een voorschot op de erfenis. Als je dat soort zaken niet goed vastlegt, schuif je een potentieel conflict voor je uit.
Wij bieden ouders altijd een gratis gesprek aan om het volledige plaatje te schetsen, inclusief de eventueel ongemakkelijke vragen. Geen mooie praatjes om de hypotheek voor het kind maar te kunnen regelen, maar alle info die voor hen als ouders van belang is. Beslissingen van deze omvang verdienen alle relevante informatie.
Niet elke situatie leent zich voor een familiehypotheek. Als ik merk dat hulp van ouders leidt tot familieruzie, of dat een klant het simpelweg niet wil, zeg ik: dan doen we het niet. Wij zijn er niet op ingesteld om mensen een drempel over te duwen die ze niet over willen. Maar ik confronteer klanten wél met de realiteit. Wie zegt te gaan sparen, leg ik een rekensom voor. Als je €20.000 per jaar wil sparen, maar de huizenprijzen stijgen in gelijke tred mee, dan ben je over een paar jaar nog steeds niet dichter bij een huis.
Er gaat momenteel zo'n €70 à 80 miljard om in familiehypotheken in Nederland. De vraag groeit zolang de huizenprijzen blijven stijgen. Maar ik zie in de sector nog veel willekeur in acceptatiebeleid, in advisering en in vastlegging.
Het verbaast me eerlijk gezegd dat grotere ketens hier nauwelijks over communiceren met hun klanten. Wij organiseren inmiddels informatieavonden over Familiehypotheken die zo goed bezocht worden dat we extra sessies hebben moeten inplannen. En telkens is de grootste eye-opener nog niet eens de fiscale complexiteit, maar het simpele feit dat ouders hun eigen hypotheek kunnen verhogen om hun kind te helpen. Veel ouders denken dat zij het geld op hun spaarrekening beschikbaar moeten hebben en denken daarom dat zij hun kind niet kunnen helpen.
Dat is precies waarom dit onderwerp deze aandacht verdient. Een familiehypotheek is in veel gevallen een standaard onderdeel van goed hypotheekadvies. Daarmee help je de klant aan dat laatste stukje.
Binnen HDN zien we iets opvallends gebeuren. Het aandeel hypotheekaanvragen waarin verduurzaming wordt meegefinancierd, neemt af. Uit HDN-cijfers blijkt dat steeds minder consumenten gebruikmaken van energiebespaarbudgetten of verduurzamingsfinanciering binnen hun hypotheek. Toch lijkt verduurzaming zelf allerminst stil te vallen. Wat zegt deze ontwikkeling over de rol van de hypotheekadviseur?
Romy Janssen (26) is onlangs gestart als hypotheekadviseur bij De Hypotheker bij vestigingen aan de Sint Jacobsstraat en Leidsche Rijn in Utrecht. Na enkele jaren op de binnendienst besloot ze de stap naar adviseren te zetten. “Mijn eerste gesprek was meteen in het Engels.”
Ieder jaar zijn er nieuwe golfclubs. Nog beter materiaal, nog slimmere techniek, weer vijf meter verder slaan. Wie alle marketingbeloften van de afgelopen jaren optelt, zou inmiddels vanaf de tee rechtstreeks de green in een andere provincie moeten halen. Klaas Ozinga, hypotheekadviseur bij De Hypotheker Voorburg, trekt een sterke vergelijking: “Zo werkt het ook met de hypotheekrente.”
Een recordaantal deelnemers schoof recent aan bij het derde Hypotheekspreekuur dat Kop-Munt.nl organiseerde. Frank Paalman van Impact Opleidingen sprak uitgebreid over de eigenwoningregeling. De samenvatting vind je hier.