3 februari was voor mijzelf een historische werkdag. Sinds het begin van mijn carrière daalden rentes bijna alleen maar. Nu zat ik op mijn zolderkamer in corona-quarantaine te kijken naar rentes die verticaal omhoog liepen tijdens de ECB persconferentie.
Op zo’n moment krijg ik gelijk vragen en telefoontjes van pensioenfonds en verzekeraars die geld geven aan DMFCO voor het verstrekken van hypotheken. Zij hadden één hoofdvraag: “Jullie gaan toch wel de rente verhogen?” Waarom is dat zo belangrijk voor pensioenfondsen en verzekeraars? Wat is de link tussen de risicovrije rente en hypotheken?
Stel je bent een pensioenfonds, dan is er altijd de keuze tussen een risicovrij of risicodragend product. Hypotheken zijn risicodragend. Ze kennen met name renterisico’s (bijvoorbeeld de optie om vervroegd af te lossen), maar ook kredietrisico’s (het risico dat de klant de hypotheek niet terugbetaalt). Voor deze risico’s wil een pensioenfonds natuurlijk gecompenseerd worden, anders kan beter in een risicovrij product worden belegd. Als de risicovrije rente snel oploopt, dan wordt de risicocompensatie met rasse schreden lager als de hypotheekrente niet wordt verhoogd. En op enig moment kan deze compensatie zo laag worden dat zelfs de extra kosten van het verstrekken van hypotheken niet meer wordt gecompenseerd. Hierbij moet gedacht worden aan beheer- en verstrekkingskosten die niet gemaakt worden bij het investeren in een financieel instrument.
Banken worden op een andere manier geraakt door stijgende rentes. Om hypotheken te financieren halen banken geld op op de financiële markten. Als de risicovrije rente stijgt, gaan hun financieringslasten snel omhoog en zullen ze dus ook de rente op de hypotheek moeten verhogen om kosten en risico’s te compenseren. Kortom alle partijen die financiering aanbieden op de hypothekenmarkt worden geraakt door een hogere rente.
Er speelt op dit moment nog een extra complicerende factor waardoor rentes stijgen. Er is een recordbedrag aan hypotheken aangevraagd. Marktbreed lopen doorlooptijden op. U zult als adviseur ook overuren draaien om klanten te helpen. Om de grote volumes in de operatie iets te remmen zetten sommige hypotheekverstrekkers hun rente hoger. Het lastige is dat dit natuurlijk weer resulteert in additionele nieuwe aanvragen, omdat hypotheekklanten nog gebruik willen maken van de lage rente.
Het zal dus nog even zoeken blijven naar een nieuw normaal in een nieuwe renteomgeving.
Evelien van Hilten is hoofd portfoliomanagement bij DMFCO, de asset manager achter MUNT Hypotheken.
In maart 2020 leek Nederland aan de vooravond van een recessie te staan. Die voorspellingen bleken niet te kloppen: na een krimp van 8,4% in het tweede kwartaal, groeide de economie in het derde kwartaal met 7,7%. De groei hield aan, maar blijft dat met hoge inflatie en oorlog in Europa zo? En wat betekent een recessie voor de huizenprijzen?
Anderhalve week geleden gaf ik een college aan studenten in Maastricht en kreeg de vraag: “Verstrekken jullie aflossingsvrije hypotheken?”. Mijn antwoord: “De Nederlandse markt is 50% aflossingsvrij dus zeker verstrekken wij ook aflossingsvrij.” Gevolgd door de tegenvraag: “Vinden jullie dat niet eng?”. Dit is een vraag die ik regelmatig krijg. Bijvoorbeeld ook als ik praat met de pensioenfondsen en verzekeraars die geld beschikbaar stellen aan MUNT voor het verstrekken van hypotheken.
Recordbedragen aan de pomp, halve maandsalarissen aan verwarmingskosten: de brandstofprijzen hielden Nederland in de greep de afgelopen maanden. Hoe reageren huizenprijzen op brandstofperikelen?
Hoe reageren de hypotheekmarkten in onze buurlanden op de gestegen rente? In Frankrijk zorgde een wettelijk renteplafond ervoor dat de markt volledig op slot ging.