Het jaar 2023 loopt bijna ten einde. Wat gaat 2024 ons brengen op het gebied van de koopwoningmarkt? We vroegen het drie experts: Peter Boelhouwer, hoogleraar Housing Systems bij TU Delft, Stefan Groot, senior huizenmarkteconoom bij RaboResearch, en Dirk Brounen, professor Real Estate bij Tilburg University. Zij zien de lichte woningprijsstijging van dit jaar doorzetten, een krappere woningmarkt in 2024 en nog geen of een licht herstel van de nieuwbouw.
Naar verwachting zijn de transacties in de koopwoningmarkt dit jaar afgenomen. Peter Boelhouwer ziet in 2024 een verdere afname met ongeveer 10%, mede omdat er minder nieuwbouwwoningen worden toegevoegd. “Door de krapte, de forse loonstijgingen en een mogelijke stabilisatie/daling van de lange rente verwacht ik dat de koopprijzen van bestaande woningen met 5% tot 10% zullen stijgen”, vertelt Boelhouwer.
Stefan Groot, senior huizenmarkteconoom bij RaboResearch, verwacht ook dat de prijsstijging volgend jaar zal doorzetten. “Huizenkopers kunnen alweer bijna evenveel lenen als op de piek van de markt in 2022, doordat de stijging van inkomens het effect van de gestegen rente compenseert. De betaalbaarheid van koopwoningen begint steeds meer de richting op te gaan van hoe het was voordat de rente begon te stijgen. Omdat het aanbod nog altijd vrij krap is, zien we de prijzen nu geleidelijk weer wat stijgen. We verwachten dat dit volgend jaar zeker doorzet. Dan kunnen mensen ook weer wat meer lenen, want dan stijgen de inkomens verder.” Groot wijst ook op de grotere leenruimte voor alleenstaanden. “Zij hebben als voordeel dat zij volgens de Nibud-normen 16.000 euro meer kunnen lenen in 2024. Ongeveer 20% van de huizenkopers is alleenstaand.”
Dirk Brounen voorziet dat 2024 licht stijgende koopprijzen zal laten zien. “De huidige recessie oogt mild en de inflatie en rente zijn inmiddels weer voorzichtig aan het kalmeren. De nieuwbouwproductie blijft achter bij de prognoses en dat zal in 2024 voor extra krapte zorgen.”
“Altijd lastig om te voorspellen, maar ik verwacht een lichte daling van de rente”, zegt Boelhouwer. “De inflatie lijkt onder controle. De centrale banken kopen nu obligaties op en zijn gestopt met renteverhogingen. Eind november zag je al dat de 10-jarige staatsleningen weer wat zakten.”
Groot is minder positief gestemd over de renteontwikkeling. “Wij gingen er lang van uit dat de lange rente na dit jaar weer behoorlijk zou dalen en dan een tijdje wat lager zou blijven. Maar wat je ziet, is dat is dat die renteverwachting toch flink gewijzigd is. De verwachting is nu dat de rente toch langer dan eerder gedacht op het huidige niveau blijft hangen. Dat heeft te maken met de centrale banken. Het is lastiger gebleken om de inflatie te bestrijden dan eerder aangenomen.”
Brounen ziet daarentegen volgend jaar een lagere rente in het verschiet. “De rentecurve vlakt af en loopt zelfs terug. Dat wil zeggen dat op langere termijn een daling van de rente verwacht wordt. Die zal in 2024 al voelbaar kunnen worden in een lichte daling van de hypotheekrente.”
“Nee, helaas niet”, stelt Boelhouwer. “De productie gaat vanwege de afname van het aantal verleende bouwvergunningen in 2022 en 2023 dalen. Ik verwacht ook dat mede door de introductie van de Omgevingswet het aantal verleende bouwvergunningen niet snel gaat oplopen."
Groot is positiever gestemd over de nieuwbouwmarkt. “We zien de verkoop van nieuwbouwwoningen iets opkrabbelen en we verwachten dat dit doorzet. Maar vooralsnog ligt die verkoop nog ver beneden de piek van 2021. Dit heeft te maken met vraaguitval door de opgelopen rente. Mensen kunnen gewoon minder betalen voor nieuwbouwwoningen. Ook de opgelopen bouwkosten spelen een rol. Het is heel duur om nieuwbouw te realiseren.”
Brounen: “De nieuwbouwproductie hapert en lijkt niet op te schalen door aarzelingen in de markt. Dit heeft te maken met gestegen rente, hogere bouwkosten en vraaguitval in voorgaande jaren. Om deze productie weer op gang te brengen, is stimulering nodig. Meer dan de huidige kleinschalige bouwimpulsen.”
Groot: “De oversluitmarkt had natuurlijk te maken met die historisch lage rentes. Dat maakte het aantrekkelijk om bestaande contracten open te breken. Op het moment dat die rente een stuk hoger is, is dat niet meer aantrekkelijk en ik verwacht dat dat de komende jaren ook zo blijft.”
Volgens Brounen zal een herstel van de oversluitmarkt nog wel even duren. “Meer dan 80% van de uitstaande hypotheken stamt van voor 2022. Slechts voor de heel jonge hypotheken (met relatief hoge rentes) kan het in 2024 interessant worden om over te sluiten.”
Elke week bespreken we het belangrijkste nieuws uit de hypotheeksector met een adviseur. Deze week hebben we het met Erik Verberg van De Financiële Alliantie in Zwolle over de familiehypotheek, doorstroming van ouderen en lage hypotheekrente.
Klimaatrisico is een hype aan het worden. AFM en Calcasa hebben in de laatste maand al het FD gehaald. Maar waarom staat het nu zo in de aandacht? Grote bedrijven worden door wetgeving verplicht dit risico in kaart te brengen. Dit is goed, omdat het stijgen van de gemiddelde temperatuur met 1.5-2 graden problematisch kan zijn voor hun beleggingen. Het is dus een onderwerp dat zeker aandacht verdient.
Huiseigenaren die willen verduurzamen, vragen vaak geen ondersteuning van hun financieel adviseur. Dat is zonde want bij de adviseur is wél de nodige hulp te vinden, zo schrijft Suzan Timmers. Zij studeerde onlangs af op de communicatie over verduurzaming van de eigen woning tussen geldverstrekker en hypotheekklanten.
De NHG-grens voor hypotheekleningen wordt per 1 januari 2024 verhoogd naar €435.000. Dat is een stijging van €30.000 ten opzichte van dit jaar. In september was de gemiddelde koopsom van een bestaande woning nog €422.000.