Vloedgolf aan funderingsproblemen treft huiseigenaren en hypotheekverstrekkers

11 november 2022 Leestijd ± 4minuten
Vloedgolf aan funderingsproblemen treft huiseigenaren en hypotheekverstrekkers

Door de aanhoudende droogte van afgelopen zomer rolt er een stortvloed aan funderingsproblemen over ons land. Het Kennis Centrum Aanpak Funderingsproblematiek (KCAF) luidt de noodklok: “We zien tien keer meer meldingen binnenkomen dan gebruikelijk”, zegt Dick de Jong, senior adviseur bij KCAF. 1 miljoen panden lopen volgens het kenniscentrum gevaar. 

Nu de regen is teruggekeerd, beginnen de problemen pas echt. “Door de droogte van de afgelopen maanden is de bodem fors gekrompen. Nu er veel najaarsneerslag valt, zwelt de bodem weer op. Fundering kan daar slecht tegen”, legt De Jong uit. 

In 2018 kende Nederland al grote droogte. De Jong herinnert zich dat tussen september van dat jaar en januari 2019 een hausse aan meldingen van funderingsproblemen op het meldpunt afkwam. “Afgaand op het aantal meldingen dat we nu al krijgen, wordt het dit jaar nog erger”, voorspelt De Jong. 

Woningeigenaren zijn volledig aansprakelijk voor de schade aan de fundering. Daarom doen taxateurs verplicht onderzoek naar de fundering van een pand. Het probleem is dat dat niet altijd alle risico’s aan het licht brengt. “Om alle problemen boven tafel te krijgen, zou je bodemonderzoek moeten doen, maar dat is erg prijzig”, weet De Jong. 

‘Het ziet er niet goed uit’

Waar funderingsproblemen in het verleden vaak werden veroorzaakt door panden die op slappe zandbodems stonden, met houten palen zijn gestut en/of gebouwd zijn voor 1970, nu op dat bijna 60 procent van de meldingen komt uit gebieden die voorheen veilig werden geacht. “Van rivierenland tot zandgronden in Overijssel of Brabant”, ziet De Jong. Het ziet er niet goed uit, met name in de Achterhoek, de Betuwe en de Kop van Limburg. “Dat zijn gebieden die we tien jaar geleden niet in beeld hadden.”

Tot een aantal jaar geleden ging het goed om in grote delen van ons land geen funderingspalen te slaan, daar was een betonplaat of gemetselde fundering al voldoende. “Door de grote droogte zijn ook daar de grondlagen gaan inklinken, waardoor huizen verzakken.” Nu de grond weer uit gaat zetten, noemt De Jong het een ‘zeer groot risico’ voor dit soort huizen zonder fundering op betonnen palen. “We zullen veel meer scheuren in gevels en muren zien.”

Schrijnende gevallen

Funderingsproblemen kunnen leiden tot zeer schrijnende gevallen. Zo constateerde een gepensioneerd echtpaar in de zomer van 2018 grote scheuren in hun woning. De herstelkosten bedroegen €100.000. Ze klopten bij de bank aan om hun hypotheek te verhogen. “De bank weigerde medewerking, ze vonden een extra leenlast onverantwoord omdat het paar alleen AOW ontving. Sterker nog, de bank sommeerde het paar om direct de hypotheek te verlagen omdat het onderpand in hun ogen €100.000 in waarde was gedaald. Dat kon het paar niet, dus die hebben met fors verlies hun huis moeten verkopen en kwamen in de schuldsanering terecht - en door alle stress belandden ze beiden in het ziekenhuis”, weet De Jong. Gelukkig zijn de meeste geldverstrekkers een stuk coulanter en wordt maatwerk geboden, zo is de ervaring.

Waarschuwen

Hypotheekadviseurs doen er daarom goed aan om klanten te waarschuwen voor mogelijke funderingsproblemen, stelt De Jong. “Je moet er niet aan denken dat je, naast een hoge energierekening, ook nog de kosten voor funderingsherstel moet dragen. Dan ga je failliet.”

Op 22 november organiseert het KCAF een groot congres in Schiedam, waar gemeenten, corporaties, taxateurs, adviseurs en andere belangstellenden meer informatie kunnen krijgen. “Een paar steden in Nederland helpen hun burgers inmiddels goed. Zo kun je in Schiedam op de website van de gemeente kijken of je pand risico loopt of niet, voordat je een huis koopt of hypotheek oversluit. Als blijkt dat je funderingsonderzoek moet doen, krijg je in Schiedam subsidie. Bovendien helpt de gemeente met het opvragen van offertes als er herstelwerkzaamheden moeten plaatsvinden en kunnen burgers een maatwerklening krijgen met lage rente.” Ook gemeenten als Rotterdam, Haarlem en Zaanstad hebben een soortgelijk systeem, maar andere gemeenten geven volgens De Jong vaak niet thuis. 

Niet sexy

Samen met banken, verzekeraars en Vereniging Eigen Huis trakt het KCAF regelmatig aan de bel in Den Haag. “Landelijk zal de overheid het voortouw moeten nemen in de aanpak van funderingsproblemen. Een systeem zoals in Schiedam moet nationaal worden opgezet”, betoogt De Jong. “Funderingsproblemen zijn alleen niet sexy. Maar we moeten in een tijd van woningnood voorkomen dat een groot deel van de huizen onbewoonbaar wordt omdat we de funderingsproblemen negeren.”

Op de website van KCAF kan iedereen zien in welke gebieden risico’s zijn. De stichting werkt in samenspraak met de overheid aan een nieuwe, meer accurate kaart. 

Dick de Jong: “We zullen veel meer scheuren in gevels en muren zien.”

Lees ook
De meeneemregeling kan bij sommige hypotheekverstrekkers een hoofdpijndossier vormen – óók voor de adviseur
Column

De meeneemregeling kan bij sommige hypotheekverstrekkers een hoofdpijndossier vormen – óók voor de adviseur

Twee jaar geleden was een vriendin bezig met een nieuwe hypotheek. Haar adviseur raadde de goedkoopste hypotheekverstrekker aan. Ik vermoedde dat deze partij niet op de lange termijn betrokken zou willen zijn in hypotheken en dus misschien niet de meest geschikte partij was. Ik noem deze partijen vaak de “hit and run” hypotheekbeleggers/verstrekkers. Ze ging terug naar de adviseur, maar deze gaf aan dat dit een onzin argument was en dat het beheer van de hypotheek niet zo spannend was. 

De jubelton verdwijnt: “Ouders zullen zich niet laten weerhouden”

De jubelton verdwijnt: “Ouders zullen zich niet laten weerhouden”

Elke week bespreken we het belangrijkste nieuws uit de hypotheeksector en leggen een adviseur een aantal stellingen voor. Deze week geeft Jeroen van Grinsven van NBG zijn visie over het verdwijnen van de jubelton, de daling van particuliere investeerders en de bouw van houten huizen.

Dít doen ze anders op de Litouwse hypotheekmarkt
Over de grens

Dít doen ze anders op de Litouwse hypotheekmarkt

Het eigenwoningbezit in Litouwen is aanzienlijk. Bijna alle Litouwse huishoudens bezitten een koopwoning, wat verschillend is van Nederland. De loan-to-value is ook lager dan in Nederland, maar wanneer huizenkopers een beroep doen op een overheidsprogramma, hoeft er niet of nauwelijks eigen vermogen te worden ingelegd. 

Aflossingsvrije hypotheek? ‘Maak je niet druk’
Opinie

Aflossingsvrije hypotheek? ‘Maak je niet druk’

Twee miljoen Nederlanders hebben een aflossingsvrije hypotheek. Een deel verwacht in de problemen te komen als het moment voor aflossing daar is. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) en De Nederlandsche Bank (DNB) waarschuwen voor een mogelijk drama. Maar volgens financieel adviseur Paul van der Kwast loopt het niet zo’n vaart.

Nieuwsbrief

Als eerste de achtergronden bij het hypotheeknieuws lezen? Benieuwd naar opinies uit de markt? Een voorsprong nemen op je kennistest-tegenstanders? Meld je aan voor de nieuwsbrief en je mist nooit meer iets op www.kop-munt.nl.