Op dit moment is vervroegd aflossen een onderwerp dat beleggers in hypotheken goed bezighoudt. Waarom is vervroegd aflossen zo belangrijk voor pensioenfondsen, verzekeraar en banken?
De meeste vervroegde aflossingen komen door verhuizen, overlijden, scheiden en samenwonen. Daarnaast is er ook de jaarlijkse grote aflossingsgolf in december, omdat Nederland massaal wil voorkomen iets extra te moeten afdragen aan de belastingdienst.
Het nadelige van de optie tot vervroegd aflossen is dat consumenten deze optie bijna altijd gebruiken als deze een waarde heeft, ofwel “in-the-money” is zoals beleggers dat ook wel noemen. Zo is vervroegd aflossen bij verhuizen dit jaar een stuk minder aantrekkelijk geworden door de gestegen rente. Een consument heeft alle reden om zijn hypotheekvoorwaarden zo lang mogelijk vast te houden. Precies op het moment dat een belegger graag zou zien dat de consument vervroegd aflost. Kortom dit is een mooie optie voor de klant, maar kan duur zijn voor een belegger.
Om deze kosten te dekken wordt een opslag opgenomen in de hypotheekrente. Die opslag zien hypotheekadviseurs niet, maar zit dus verborgen in het rente tarief. De hoofdvraag voor een belegger op dit moment is: “Krijgen we voldoende gecompenseerd voor deze optie die we weggeven aan een klant?”. Door de verhuisregeling en de nieuwe renteomgeving is de markt op zijn kop gezet. We bevinden ons nu echt in een nieuwe wereld. De voorspellingen over het niveau van vervroegde aflossingen is vaak gebaseerd op het verleden en moet dus worden herzien. De vraag is alleen hoe?
Het lastige bij het beantwoorden van deze vraag is dat er nog veel onduidelijk is over de verhuisregeling. Kunnen alle hypotheekgevers hier wel gebruik van maken, bijvoorbeeld omdat ze nu zzp’er zijn en dus niet meer passen binnen de acceptatiecriteria van de hypotheekverstrekker? Hoeveel vervroegde aflossingen zullen er zijn als gevolg van overlijden of samenwonen? Zeker nu de demografie van Nederland verandert. Kortom, er zal nog veel onderzoek gedaan worden door beleggers naar vervroegd aflossen in het komende jaar.
En afhankelijk van de uitkomsten zullen adviseurs renteniveaus mogelijk zien dalen of juist stijgen. Het is dus nog even afwachten.
Dat de woning- en hypotheekmarkt er anders uitziet aan het eind van 2022 dan aan het begin lag wel in de lijn der verwachtingen. Maar wat staat ons volgend kalenderjaar te wachten? Aan het woord is Oscar Noorlag, compliance officer bij Van Bruggen Adviesgroep.
Elke week bespreken we het belangrijkste nieuws uit de hypotheeksector met een adviseur door hem of haar een aantal stellingen voor te leggen. Deze week Jos Thewissen van Thewissen Financieel Advies, over het inzakken van de huizenmarkt en de verhoging van het minimumloon.
We gluren allemaal graag bij de buren. Dat geldt ook voor hypotheekland. Onze serie Over de Grens, waarbij we afgelopen maanden onze blik richtten op de woning- en hypotheekmarkten van andere landen, werd zeer veel gelezen. In onderstaande landen waren adviseurs het meest geïnteresseerd.
Gedragsbeïnvloeding. Wist u dat u dat dagelijks doet? De mate van invloed is vaak groter dan u denkt, zeker in de rol van hypotheekadviseur. Een deskundige op het gebied van gedragsbeïnvloeding vertelt hoe u dit optimaal kunt inzetten.