Het Waarborgfonds Eigen Woningen maakt het makkelijker voor senioren om een andere woning te kopen. Om in aanmerking te komen voor NHG mag de hypotheekaanbieder vanaf half juni toetsen met de werkelijke woonlasten.
Hierdoor sluit de inkomenstoets beter aan op de werkelijkheid, denkt Martin Hagedoorn van CMIS Franchise. De organisatie achter onder andere De Hypotheekshop zou graag zien dat deze aanpak ook voor andere doelgroepen zou worden gebruikt.
Het vervangen van de annuïtaire toets door een toets op basis van werkelijke lasten lijkt een flinke verandering. Hoe kijken jullie daarnaar?
“De voorgestelde aanpassing zorgt voor een reëlere leencapaciteit maar wel binnen strikte kaders. Zo moet de rente voor tenminste twintig jaar vastgezet worden en moet het pensioeninkomen bestendig zijn. Daarnaast geldt tot de pensioendatum nog steeds een annuïtaire toetsing.”
Hoe groot is de impact op de leencapaciteit en hoe groot is de groep die hiervan zou kunnen profiteren?
“Ik zal een rekenvoorbeeld geven. Neem een inkomen van 40.000 euro en een rente van 2,5 procent, waarbij de ene helft hypotheek aflossingsvrij is en de andere helft een annuïteitenhypotheek. Bij toetsen zien we een substantiële maximale toename van de leencapaciteit met circa 50.000 euro. De groep senioren die van deze aanpassing gebruik kan maken, is in theorie groot. Het gaat om iedereen die 57 jaar en ouder is.”
Een belangrijk argument voor deze verandering is dat senioren vaak naar lagere maandlasten gaan. Als dat voor senioren geldt, zou het niet ook moeten gelden voor andere groepen voor wie de maandlasten omlaag gaan als ze verhuizen?
“Het zou inderdaad ook zinvol kunnen zijn voor bepaalde doelgroepen. Denk aan doorstromers, mensen die overstappen van huren naar kopen en wellicht voor starters met een hypotheek die in box 3 valt. In de praktijk blijkt vaak dat iemands leencapaciteit eigenlijk niet goed kan worden bepaald met de Nibud-normen. Omdat niemand gemiddeld is, zijn deze normen zelden passend. Dat geldt zowel naar boven als naar beneden. Daarom zou het goed zijn om bij het bepalen van de leencapaciteit vaker aan te sluiten bij de werkelijke lasten en de betalingshistorie. Dit gebeurt wel bij oversluiten van de hypotheek, maar niet bij de overstap van huren naar kopen of bij doorstromen naar een andere koopwoning.”
Is dit een goede volgende stap naar meer flexibiliteit in de toepassing van de regels, of komen we nu op een hellend vlak?
“Wij zien dit als een goede eerste stap. De laatste tien jaar zijn veel dingen veranderd in de maatschappij waar de hypotheekregels niet tijdig op hebben ingespeeld. Denk aan de flexibilisering van arbeid, het verhogen van de pensioen- en de aow-leeftijd. Tegelijkertijd is de leencapaciteit op basis van het inkomen teruggebracht terwijl de loonontwikkeling achterbleef. Door deze ontwikkelingen liepen steeds meer consumenten vast met hun hypotheekaanvraag. Je ziet de laatste twee, drie jaar dat de regels worden bijgesteld. Dat is wel een beetje achterstallig onderhoud.”
De aandacht voor de risico’s van de aflossingsvrije hypotheek is de laatste tijd sterk toegenomen. Huiseigenaren die niet of weinig aflossen, zouden moeten nadenken hoe ze zorgen dat ze aan het eind van de looptijd hun huis kunnen houden. Hoogleraar vastgoedeconomie Dirk Brounen denkt inderdaad dat het belangrijk is dat mensen vooruit kijken. Tegelijkertijd vindt hij ook dat de risico’s van aflossingsvrij niet moeten worden overdreven.
Een veelgehoord alternatief voor een spaarrekening is om extra af te lossen op de hypotheek. Afgelopen jaren hebben Nederlandse huishoudens dat voor miljarden gedaan. Maar is het een goede zet?
Hoe lang heeft een huiseigenaar nog recht op hypotheekrenteaftrek? Het kan door de complexe regelgeving een ingewikkelde vraag zijn. De Vereniging Eigen Huis vermoedt dat adviseurs er fouten mee maken en wil daarom dat de Belastingdienst op aanvraag inzicht geeft.
Vanaf vorig jaar is het veel makkelijker geworden om een aflosproduct af te kopen. Een consument moest altijd minstens vijftien of twintig jaar inleggen voor hij zijn opgebouwde vermogen kon gebruiken voor aflossing. Sinds vorig jaar zijn de regels voor deze zogenaamde ‘tijdklemmen’ flink versoepeld. Dennis van Lieshout van Freek Hypotheek in Eindhoven deelt zijn ervaring hoe consumenten op deze verandering reageren.