Vaste hypotheekrente voor 30 jaar soms nadelig bij verhuizing

04 mei 2017 Leestijd ± 4minuten
Vaste hypotheekrente voor 30 jaar soms nadelig bij verhuizing

Een vaste hypotheekrente voor dertig jaar afsluiten, kan voor de consument een aantrekkelijk alternatief zijn, mits de koper in die volledige periode in hetzelfde huis woont, of de vastgelegde rente bij verhuizing kan meenemen.  En daar gaat het nog regelmatig mis. Voor klanten die eerder verhuizen, pakt een vaste hypotheekrente soms nadelig uit. Een financieel adviseur speelt een grote rol in het voorkomen van dit soort problemen, meent Jurjen Oosterbaan, algemeen directeur bij Bureau DFO.

Vereniging Eigen Huis (VEH) laat zich kritisch uit over de vaste hypotheekrente die mensen voor twintig of dertig jaar afsluiten. Gemiddeld verhuizen mensen na tien jaar en kunnen ze door omslachtige verhuisregelingen de lage rente vaak niet meenemen. Hierdoor zijn zij duurder uit dan bij het afsluiten van een hypotheek voor een kortere periode. VEH valt voornamelijk over de Nationale Hypotheek Garantie (NHG), die alleen is af te sluiten bij een huis van maximaal 247.450 euro indien er geen energiebesparende maatregelen worden genomen. Op het moment dat kopers kiezen voor nieuwe, duurdere huizen – vaak het geval – komen zij niet in aanmerking voor verhuisregelingen.

Het begint bij advies
VEH kaart terecht aan dat mensen vaak niet dertig jaar in hetzelfde huis blijven wonen. Oosterbaan stelt in reactie op de uitlatingen van VEH dat de kern van het probleem ligt bij de verwachting van kopers: “Het moet beginnen met een realistische bespreking tussen een klant en financieel adviseur over hoe lang de klant in het nieuwe huis verwacht te wonen. Het is van essentieel belang dat een deskundig adviseur de klant kritisch bevraagt over de keuzes en de dialoog aangaat, in plaats van louter uit te voeren wat de klant wenst. Denkt de klant bijvoorbeeld aan gezinsuitbreiding? Verandering van baan? Een adviseur moet doorvragen.”
Het feit dat VEH aankaart dat veel consumenten geld verliezen met de verkeerde hypotheek, toont het belang aan van goed advies bij het aanschaffen van een huis. Klanten kopen één of twee keer in hun leven een woning en hebben dus weinig ervaring met deze transactie. “Het is goed dat de vereniging aandacht vestigt op zaken waar consumenten zich onvoldoende bewust van zijn”, vindt Oosterbaan. “Ze moeten kritisch nadenken over zulke beslissingen en weten wat ze doen.”

Maatwerk
Een gemiddelde woonperiode van tien jaar zegt weinig, vindt Oosterbaan. “Je moet als adviseur niet werken met gemiddelden, maar met een individuele klant. Als die aangeeft minimaal dertig jaar in een huis te willen wonen, en dat vooruitzicht lijkt realistisch, kan een rentevaste periode van dertig jaar een prima keuze zijn die mensen extra zekerheid geeft. Starters die beginnen in een kleine woning met het plan de komende jaren een gezin te beginnen, moeten extra kritisch zijn op de keuze om de rente voor dertig jaar vast te kiezen; dan zijn tien en twintig jaar mogelijk betere en goedkopere alternatieven.”

Verhuizen binnen de rentevaste periode
Wat gebeurt er op het moment dat een klant toch verhuist, ondanks een rentevaste periode van twintig of dertig jaar? Als iemand van een huis met NHG verhuist naar een woning boven de grens van 247.450 euro, vervalt in beginsel de NHG garantie. “Bij een nieuwe woning hoort een nieuwe risicobeoordeling”, aldus Oosterbaan. “Ook de geldverstrekker heeft een risico en moet op zijn beurt weer geld aantrekken van investeerders: gratis geld bestaat helaas niet.” De klant kiest vrijwillig voor een duurdere woning, wat een hoger risico met zich meebrengt. “Hierover heeft de klant zelf de verantwoordelijkheid: hij dient zelf keuzes te maken over bijvoorbeeld verzekeringen in het geval van een scheiding, arbeidsongeschiktheid, enzovoorts. Uiteraard klinkt het mooi als iedereen door de NHG tegemoet zou worden gekomen, maar besef wel dat de hele samenleving daaraan meebetaalt.”
De NHG fungeert als basaal vangnet dat we als samenleving creëren voor de onderkant van de woningmarkt. “De keuze om naar een duurdere woning te gaan maken mensen zelf, en daar hoort ook een groter risico bij.” Oosterbaan benadrukt dat deze klanten zich goed moeten laten voorlichten. “De consequenties op het moment dat er iets fout gaat, mogen niet als verrassing komen.”

Communicatie
Het VEH meent dat geldverstrekkers duidelijker moeten communiceren over de voorwaarden die verbonden zijn aan hun verhuisregelingen. Oosterbaan beaamt dit, maar verwacht geen verandering in consumentengedrag: “Het is de taak van geldverstrekkers duidelijk alle relevante informatie te verstrekken. Echter, onderzoek wijst uit dat de consument zulke informatie doorgaans niet leest of de impact ervan niet overziet. Het geven van informatie lost het probleem niet op. Het aangaan van de dialoog met de adviseur wel; van hem kun je wel verwachten dat hij de juiste afweging kan maken op basis van de beschikbare informatie.”


Lees ook
Is oversluiten met een spaar- of beleggingspolis echt zo lastig?
Opinie

Is oversluiten met een spaar- of beleggingspolis echt zo lastig?

‘Sparende huiseigenaar belemmerd bij oversluiten’ kopte de Telegraaf begin deze maand. In het artikel geeft de krant aan dat consumenten met een beleggings- of spaarpolis belemmerd worden om hun hypotheek over te sluiten of een ander huis te kopen. Ze zouden hiervoor geld moeten bijlenen, terwijl ze de middelen gewoon hebben. Wij gingen op onderzoek uit: is dat ook echt zo? ”De soep wordt niet zo heet gegeten als die wordt opgediend,” analyseert Dennis van Lieshout het stuk. Hij is Directeur en Erkend Hypothecair Planner bij de Hypotheekshop Eindhoven. 

“Pensioenfondsen kijken meer dan banken naar de lange termijn”
Opinie

“Pensioenfondsen kijken meer dan banken naar de lange termijn”

Sinds enkele jaren betreden pensioenfondsen en andere investeerders de Nederlandse woningmarkt. Zowel de consument als het intermediair profiteert. Toch kunnen partijen zoals MUNT Hypotheken rekenen op kritiek. Want blijven zij wel trouw aan de huizenbezitter? Zijn pensioenfondsen niet snel gevlogen als andere investeringen meer rendement opleveren? Jeroen Looman, directeur van MUNT Hypotheken, stelt dat het benoemen van de risico’s duidt op gebrekkige kennis. “De angst voor verandering, die heel menselijk is, wint het nog te vaak van de ratio.”

Ger Jaarsma, NVM: “Laat woningmarkt komende vier jaar zijn gang gaan”
Opinie

Ger Jaarsma, NVM: “Laat woningmarkt komende vier jaar zijn gang gaan”

“Van de 2,1 procent economische groei die Nederland in 2017 zal bereiken, draagt de woningmarkt 0,5 procent bij. Mijn boodschap aan het nieuwe kabinet? Laat de woningmarkt de komende vier jaar zijn gang gaan, zodat we kunnen blijven bijdragen aan de groei van de economie.” Dat stelt Ger Jaarsma, de nieuwe voorzitter van de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs (NVM). Hij pleit tegen een verdere verlaging van de LTV en ziet de noodzaak van een Minister voor Wonen niet in.

Arjen Gielen: “Samenwerken aan innovaties in de markt”
Opinie

Arjen Gielen: “Samenwerken aan innovaties in de markt”

Arjen Gielen is directeur van het Waarborgfonds Eigen Woningen, de organisatie achter de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Hij ziet de behoefte aan maatwerk toenemen, terwijl het aanbod aan hypotheken juist minder keuzevrijheid biedt.

Nieuwsbrief

Als eerste de achtergronden bij het hypotheeknieuws lezen? Benieuwd naar opinies uit de markt? Een voorsprong nemen op je kennistest-tegenstanders? Meld je aan voor de nieuwsbrief en je mist nooit meer iets op www.kop-munt.nl

 

Om u beter en persoonlijker te helpen, gebruiken wij cookies en vergelijkbare technieken. Als u verder gaat op onze website gaan we ervan uit dat u dat goed vindt. Meer weten? Lees dan de privacy policy.