Als financieel adviseur staan we onze klanten bij tijdens belangrijke momenten in het leven. Een relatiebreuk is zo’n moment. Misschien onderschatten we weleens hoe belangrijk onze rol is: een vertrouwenspersoon die mensen financieel op weg helpt naar een volgend hoofdstuk in het leven. Een gezonde financiële situatie en een dak boven het hoofd zijn hierbij essentieel. Ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid (OHA) is vaak een complexe aangelegenheid. Het vraagt expertise op het gebied van financieringsoplossingen en doet een beroep op onze fiscale en juridische kennis. Hierover lees je meer in deze nieuwsbrief.
Stap 1 bij OHA is het vaststellen van de (juridische) samenlevingsvorm en de gemaakte afspraken tussen partners. Is er sprake van een eenvoudige gemeenschap of zijn de woning en de schuld onderdeel van een huwelijksgemeenschap? En wat hebben partijen afgesproken in bijvoorbeeld een samenlevingscontract, draagplichtovereenkomst of huwelijkse voorwaarden?
Daarnaast is inzicht nodig in de fiscale behandeling van de gezamenlijke schuld en het eigenwoningverleden van de partners. Zijn het starters die uit elkaar gaan, dan is het vaak wel te doen. Maar wanneer het de vijfde woning met de vierde partner betreft en bij aankoop is de bestaande eigenwoningschuld (BEWS, lees overgangsrecht) van één van beiden verdeeld, dan heb je toch een uitdaging. Een hulpmiddel hierbij is een overzicht uit de Basisregistratie Personen (BRP), waaruit blijkt waar de belastingplichtige op welk moment stond ingeschreven.
Het is belangrijk dat partijen bij de aankoop van de woning afspraken vastleggen. Dit geldt vooral bij een verschillend eigenwoningverleden en een ongelijke inbreng aan eigen middelen. Wanneer de woning niet in een huwelijksgemeenschap valt, hebben belastingplichtigen de keuze tussen het toepassen van de Wettelijke Regeling (WR) of een Draagplichtovereenkomst (DPO). Valt de woning in een gemeenschap van goederen, dan is de WR de enige optie. Het volgende voorbeeld laat zien hoe dit een rol speelt bij OHA:
Sandra en Rosalie wonen ongehuwd samen in de woning van Sandra. De woning wordt verkocht voor € 300.000. Sandra heeft een annuïteitenhypotheek met een restantschuld van € 250.000 en een resterende looptijd van 300 maanden. Rosalie heeft geen eigenwoningverleden. Samen verwerven ze (50/50) een nieuwe woning voor € 450.000 (verwervingskosten). De eigenwoningreserve (EWR) van Sandra wordt ingebracht. De nieuwe eigenwoningschuld (EWS) bedraagt dus € 400.000. Eerst zie je hoe de toepassing van de WR bij aankoop en OHA uitpakt. Vervolgens doen we hetzelfde in geval van toepassing van een DPO.
Indien Sandra en Rosalie kiezen voor de wettelijke regeling, dan is de gezamenlijke schuld het uitgangspunt. Beiden gaan een EWS aan van € 200.000. Sandra dient voor ten minste haar aandeel in de schuld haar aflossingsstand in te brengen (€200.000 met een looptijd van ten hoogste 300 maanden). Het aandeel in de schuld van Rosalie (eveneens €200.000) kwalificeert als EWS indien deze in ten hoogste 360 maanden annuïtair of lineair wordt afgelost. Vervolgens worden deze leningdelen op grond van de WR gemeenschappelijk:
| Sandra | Rosalie | Looptijd |
| €100.000 | €100.000 |
300 maanden |
| €100.000 | €100.000 |
360 maanden |
Voor Sandra resteert nu een aflossingsstand van €50.000 met een looptijd van 300 maanden. Je ziet dus dat door toepassing van de WR Rosalie in dit voorbeeld gekort wordt op de maximale termijn van 360 maanden.
Sandra en Rosalie komen overeen dat Sandra een vordering van €50.000 heeft op de eenvoudige gemeenschap, of anders gezegd, een vordering van €25.000 op Rosalie.
Na zeven jaar besluiten Sandra en Rosalie uit elkaar te gaan. De woning is inmiddels €550.000 waard en de EWS ziet er als volgt uit:
| Sandra | Rosalie | Looptijd |
| €78.000 | €78.000 |
216 maanden |
| €84.000 | €84.000 |
276 maanden |
Rosalie wil graag in de woning blijven wonen en zal Sandra moeten uitkopen. Rosalie heeft geen eigen middelen. De vraag is nu hoeveel hypotheek Rosalie nodig heeft en wat de fiscale behandeling van haar nieuwe lening wordt.
Reken eerst uit hoe de verdeling eruit zou zien bij een verkoop aan derden.
De vereenvoudigde nota van afrekening ziet er dan als volgt uit:
| Verkoopwaarde woning | €550.000 |
| Vordering Sandra | € 50.000 -/- |
| Aflossing hypotheek | €324.000 -/- |
| Resteert | €176.000 |
Sandra ontvangt dus haar ingebrachte €50.000 + €88.000 (50% van €176.000) en Rosalie ontvangt €88.000.
LET OP: juridische en fiscale wetgeving wijken hier van elkaar af. Bij een verkoop realiseren beiden een EWR van €113.000 (€550.000 - €324.000): 2. Gevolg van de toepassing van de wettelijke regeling is dus dat Rosalie bij een verkoop een hogere EWR heeft dan haar aandeel in de overwaarde.
Terug naar de financieringsbehoefte van Rosalie die Sandra uitkoopt:
| Overname huidige hypotheek | €324.000 |
| Vordering Sandra | € 50.000 |
| Uitkoop 50% overwaarde | € 88.000 |
| Totaal benodigd | €462.000 |
De maximale EWS in de nieuwe situatie voor Rosalie bestaat uit haar aandeel in de huidige EWS vermeerderd met de verwervingskosten:
| Aandeel in de huidige schuld | €162.000 |
| Verwervingskosten | €275.000 |
| Totale EWS | €437.000 |
De nieuwe schuld van Rosalie ziet er dan als volgt uit:
| Bedrag | Maximale looptijd | Fiscale behandeling |
| € 78.000 |
216 maanden |
Box 1 |
| € 84.000 |
276 maanden |
Box 1 |
| €275.000 |
360 maanden |
Box 1 |
| € 25.000 |
360 maanden |
Box 3 |
Op grond van de juridische samenlevingsvorm van Sandra en Rosalie kunnen ze kiezen tussen toepassing van de WR of een DPO. Indien ze voorafgaand aan de koop van de nieuwe woning zouden zijn gehuwd in (beperkte) gemeenschap van goederen, dan zou de WR de enige mogelijke uitwerking zijn. Ook zou dan op de vordering van Sandra de beleggingsleer van toepassing kunnen zijn, waardoor het box 3 deel voor Rosalie groter is. Een voorbeeld hiervan kun je lezen in mijn vorige nieuwsbrief over box 3.
Indien Sandra en Rosalie kiezen voor een DPO, dan zijn de verwervingskosten het vertrekpunt. Beiden verwerven voor € 225.000. Sandra brengt € 50.000 in op haar deel van de financiering. Het aandeel in de nieuwe schuld van Sandra bedraagt dus € 175.000 en dat van Rosalie € 225.000. Er is nu – in tegenstelling tot de WR – sprake van individuele schuldaandelen:
| Sandra | Rosalie |
|
€175.000 maximale looptijd 300 maanden |
€225.000 maixmale looptijd 360 maanden |
Voor Sandra resteert nu een aflossingsstand van €75.000 met een looptijd van 300 maanden.
Je ziet dus dat door toepassing van de DPO Rosalie geen ‘last’ heeft van de aflossingsstand van Sandra en de volledige termijn van 360 maanden kan toepassen.
Bij de toepassing van de DPO in dit voorbeeld ontstaat geen vordering/vergoedingsrecht. Sandra heeft haar EWR enkel op haar deel ingebracht, wat resulteert in een schuld die €50.000 lager is.
Na zeven jaar besluiten Sandra en Rosalie uit elkaar te gaan. De woning is inmiddels €550.000 waard en de EWS ziet er als volgt uit:
| Sandra | Rosalie |
| €138.000 maximale looptijd 216 maanden |
€188.000 maixmale looptijd 276 maanden |
Rosalie wil de woning en de schuld overnemen. Sandra heeft recht op €137.000 (€275.000 - €138.000). De financieringsbehoefte van Rosalie bestaat dus uit:
| Overname huidige hypotheek | €326.000 |
| Uitkoop Sandra | €138.000 |
| Totaal benodigd | €463.000 |
De maximale EWS in de nieuwe situatie voor Rosalie bestaat uit haar aandeel in de huidige EWS vermeerderd met de verwervingskosten:
| Aandeel in de huidige schuld | €188.000 |
| Verwervingskosten | €275.000 (50% van €550.000) |
| Totale EWS | €463.000 |
Bij toepassing van de DPO kwalificeert na uit elkaar gaan de volledige lening van Rosalie als EWS.
Een paar conclusies naar aanleiding van dit voorbeeld:
Let op de fiscale en juridische uitwerking, met name bij de WR
Hanteer een vaste structuur voor het uitwerken van dergelijke casuïstiek
Ken de verschillen in uitwerking en ga eerst terug naar de gemaakte afspraken op het moment van aankoop.
Aan de hand van dit voorbeeld zou je de vraag kunnen stellen waarom je voor de WR zou kiezen als een DPO mogelijk is? De uitwerking van de WR in dit voorbeeld is immers complexer en fiscaal ongunstiger. Hier kom ik graag in een volgende nieuwsbrief op terug.
Ik realiseer me dat lang niet alle situaties bij OHA in dit artikel aan bod zijn gekomen. Denk aan beheercriteria, verdeling van een BEWS, een ongelijke eigendomsverhouding, een finaal verrekenbeding terwijl de woning op 1 naam staat en de combinatie van OHA en een nieuwe partner die mede-eigenaar en schuldenaar wordt. Graag kom ik hier in de volgende editie op terug.
Mocht je nog vragen of opmerkingen hebben, ik ben te bereiken via frank@impact.nu.
Eerder besteedde ik aandacht aan een aantal juridische en fiscale aandachtspunten bij relatiebreuk en ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid. Het ging met name over het verschil in toepassing tussen een draagplichtovereenkomst en de wettelijke regeling. In deze editie komen nog twee complexe en regelmatig voorkomende situaties aan bod.
U zult uiteraard, net als ik, behoren tot het type mens met een vooruitziende blik. In die zin, dat wanneer u met vakantie gaat naar Ghana, Thailand of Venezuela u een checklist meeneemt voor het geval u daar uw toekomstige partner tegenkomt.
Als je niet oppast, kwalificeert een hypotheek onbedoeld als box 3 lening. Hoe komt dat? In mijn vorige bijdrage las je over de ontwikkelingen in box 3 als het gaat om rechtsherstel, de overbruggingswetgeving en het nieuwe stelsel vanaf 2028. Vandaag ga ik aan de hand van een aantal praktijkvoorbeelden in op situaties waarbij de hypotheek (soms onbedoeld) kwalificeert als box 3 lening.
Elke week bespreken we het belangrijkste nieuws uit de hypotheeksector met een adviseur. Deze week hebben we het met Jeroen Gorissen van Financiële Meesters in Breda over permanent wonen op het vakantiepark, een samenlevingsovereenkomst en scheidingsaanvragen.