Van gezamenlijke schuld naar eigen schuld: (fiscale) aandachtpunten bij ontslag hoofdelijke aansprakelijkheid deel 2

Wettelijke regeling (WR) en een bestaande eigenwoningschuld (BEWS) 

In mijn vorige bijdrage kon je lezen dat indien de WR van toepassing is en er sprake is van een vergoedingsrecht, dit bij verdeling van de woning als gevolg van een relatiebreuk leidt tot een box 3 deel bij degene die het minste had ingelegd (zie alinea “wettelijke regeling en OHA”). In het voorbeeld was sprake van een schuld onder nieuw recht. Vraag is nu waar je op moet letten als er (ook) een aflossingsvrije lening is die onder het overgangsrecht valt. De wettelijke term voor deze schulden is BEWS (artikel 10bis Wet IB). 

Een voorbeeld: 

Lynn en Fati wonen samen in de woning van Lynn. Hierop rust een aflossingsvrije hypotheek uit 2010 van € 300.000. Fati heeft niet eerder een eigen woning gehad. De woning wordt verkocht voor € 500.000 en samen verwerven ze een nieuwe woning voor € 750.000. Lynn brengt haar overwaarde/vervreemdingssaldo volledig in. In de praktijk zie ik regelmatig dat hier de WR i.c.m. de KAN bepaling (artikel 10bis.1 lid 3) wordt toegepast om maximaal aflossingsvrij te kunnen financieren.  

De gezamenlijke schuld waarin beiden 50% aandeel hebben is bij de WR het uitgangspunt: € 550.000 (fiscaal gezien € 275.000 ieder). De BEWS van Lynn mag nu op grond van de KAN bepaling voor de helft overgaan op Fati. Beiden gaan dus een BEWS aan van € 150.000 met een resterende duur renteaftrek van 15 jaar en een eigenwoningschuld (EWS) onder nieuw recht van € 125.000 met een maximale looptijd van 360 maanden. 

Indien Lynn en Fati na bijvoorbeeld 7 jaar uit elkaar gaan en de woning verkocht wordt, ontstaan er voor Fati twee nadelige gevolgen van de keuze voor de WR en het toepassen van de KAN bepaling: zijn overwaarde is beduidend lager dan zijn eigenwoningreserve (zie ook de uitleg in de vorige nieuwsbrief) en hij kan de rente over zijn aflossingsvrije deel van € 150.000 nog maar tot 2040 in mindering brengen op zijn belastbaar inkomen. Wanneer Fati weer een woning koopt, zit er dus een (fors) deel in box 3 en wordt € 150.000 als box 3 lening getoetst omdat de resterende duur van de renteaftrek korter dan 10 jaar is.  

Vraag je dus af of toepassing van de WR en gebruikmaking van de KAN bepaling ook op lange termijn wel zo verstandig zijn indien ook kan worden gekozen voor een draagplichtovereenkomst waarbij deze problemen niet ontstaan. Ik realiseer me dat er dan een deel van de BEWS verloren gaat, maar hoe belangrijk is dat werkelijk met de huidige rentestand? Indien de woning in een huwelijksgemeenschap valt, is de WR de enige adviesmogelijkheid. 

Nieuwe partner wordt mede-eigenaar en -schuldenaar 

Bij Impact krijgen we vaak vragen over de fiscale behandeling van een hypotheek wanneer iemand mede-eigenaar en -schuldenaar wordt. Hoe zit het met de EWR en mag de nieuwe eigenaar de rente over de volledige verwervingskosten aftrekken? 

Laten we ook dit eens uitwerken aan de hand van een voorbeeld: 

Na een scheiding heeft Alex de woning en hypotheek overgenomen van zijn ex en inmiddels woont hij er samen met zijn nieuwe partner Anne die geen eigenwoningverleden heeft. Anne wil graag mede-eigenaar (en -schuldenaar) worden. De woning is momenteel € 520.000 waard en de restant annuïteitenhypotheek bedraagt € 320.000. 

Indien Alex en Anne geen huwelijk of geregistreerd partnerschap wensen aan te gaan, verwerft Anne haar deel van de woning voor € 260.000 en betaalt ze € 5.200 aan overdrachtsbelasting (startersvrijstelling hier niet van toepassing). De financieringskosten betaalt ze met eigen middelen.  

Alex verkoopt 50% van de woning voor € 260.000 en dit heeft tot gevolg dat zijn maximale EWS ook met 50% daalt naar € 160.000. Hij realiseert een vervreemdingssaldo van € 100.000 (van toepassing indien Alex binnen 3 jaar een financieringswens heeft). 

Invloed fiscaal partnerschap 

Het is van belang te weten of Alex en Anne op dit moment fiscaal partner zijn. Indien een woning namelijk wordt verkregen van de fiscale partner, geldt de regel dat de gezamenlijke eigenwoningschuld van Alex en Anne niet hoger mag zijn dan de schuld die Alex had (€ 320.000). Door de verkoop van 50% aan Anne daalt de eigenwoningschuld van Alex naar € 160.000. Anne heeft een financieringsbehoefte van € 262.200. De gezamenlijke schuld bedraagt dan € 422.200 en is daarmee € 102.200 hoger dan de maximale gezamenlijke eigenwoningschuld. Het box 3 deel komt dan volgens de wet bij Anne terecht. Uiteraard zijn er voor Alex mogelijkheden om af te lossen. Hij houdt na aflossing van 50% van zijn EWS immers € 100.000 over. 

Indien Alex en Anne geen fiscaal partner zijn ten tijde van de eigendomsoverdracht, geldt bovenstaande beperkende maatregel niet en bedraagt de maximale gezamenlijke EWS € 422.200 

Geregistreerd partnerschap/huwelijk 

Alex en Anne kunnen er ook voor kiezen om een geregistreerd partnerschap of huwelijk aan te gaan. Wanneer ze in de voorwaarden een gemeenschap van goederen opnemen ten aanzien van de woning en de schuld, wordt Anne op grond van boedelmenging mede-eigenaar. Er is dan geen overdrachtsbelasting verschuldigd en ze kunnen een vergoedingsrecht opnemen met betrekking tot de overwaarde van Alex. Ik beperk me in deze alinea bewust alleen tot de gevolgen van een huwelijk/geregistreerd partnerschap t.a.v. de woning.  

Mocht je nog vragen hebben en/of tips voor nieuwe onderwerpen, ik ben te bereiken via frank@impact.nu. En neem op 11 november deel aan ons spreekuur: https://www.kop-munt.nl/munt/archief/kop-munt-hypotheekspreekuur-met-frank-paalman-prangende-vragen-praktische-antwoorden/