Nu de woningmarkt onder druk staat, schieten nieuwe ideeën als paddenstoelen uit de grond. Positief, want daaruit blijkt dat we samen onze schouders eronder willen zetten. Maar we moeten ook uitkijken dat we met alle – veelal goedbedoelde – ideeën, plannen en regels niet een tegenovergesteld effect bereiken. Het kan de woningmarkt onnodig ingewikkeld maken, verwarring creëren en zelfs in het nadeel van de consument werken. Zo ook rondom het thema erfpacht.
Erfpacht, het middel bestaat al sinds het einde van de negentiende eeuw en klinkt eenvoudig: de consument koopt een woning, de overheid of een stichting de grond en verhuurt deze. Amsterdam voerde het in 1896 in om speculatie met bouwgrond te voorkomen en de gemeentelijke invloed op grond te vergroten. Op dit moment worden er volgens het Hypotheken Data Netwerk (HDN) jaarlijks ongeveer 15.000 hypotheekaanvragen gedaan met erfpacht. Binnen de portefeuille van NHG zijn dit er ongeveer 3600 hypotheken per jaar. Dit is ongeveer 3% van het totaal aantal hypotheken met NHG.
In de huidige woningmarkt zien diverse gemeenten in erfpacht een mogelijke oplossing om woningen betaalbaarder te maken. Zo onderzoeken Groningen en Utrecht de mogelijkheid van een erfpachtfonds voor nieuwbouwwoningen. Gelderland wil een proef starten in twee gemeenten, Zaanstad heeft al een woningfonds met erfpacht en Noordwijk past een commerciële vorm toe waarbij de grond naar een beleggingsfonds gaat. Veelal zijn de intenties hierbij goed, namelijk ‘voor betaalbare woningen zorgen’. In de praktijk zijn de constructies vaak (te) ingewikkeld en de gevolgen en kosten op de langere termijn niet goed te overzien. Zowel voor de partijen die de constructies opzetten als voor de woningeigenaren die er gebruik van maken. Door een gebrek aan toezicht op het systeem zijn erfpachters minder goed beschermd dan mensen met een huis op eigen grond.
NHG staat voor een toegankelijke koopwoningmarkt voor consumenten in kwetsbare situaties. Erfpacht- en kortingsconstructies kunnen bijdragen aan een meer toegankelijke koopwoningmarkt, doordat woningen hiermee betaalbaarder worden. Maar we zien ook dat er constructies ontstaan die niet in het belang zijn van de consument, constructies die wij zelfs onverantwoord vinden. De opzet en voorwaarden kunnen er (onbedoeld) toe leiden dat een koper in de toekomst wordt geconfronteerd met een onverwachte stijging van de woonlasten of een extra hoge rekening bij verlies. Zo kan een inkomensafhankelijke canon ervoor zorgen dat woningeigenaren er bij een stijging van inkomen op achteruit gaan en bij herziening van de canon kunnen de lasten enorm omhoog gaan. Daarnaast zien wij dat een hogere canon gecorreleerd is met een hogere kans op achterstand dan gemiddeld.
Vanwege deze ontwikkelingen hebben wij ons beleid voor erfpachtconstructies onder de loep genomen en de voorwaarden aangescherpt. Per 1-1-2023 staan wij financiering met NHG alleen toe als een erfpacht- of kortingsconstructie in onze ogen verantwoord is. Voor die tijd hebben we nog het gedoogbeleid voor bestaande constructies. Het uitgangspunt is dat een erfpachtconstructie ook op de langere termijn niet nadelig uitpakt voor de woningeigenaar.
Daarnaast zijn aanbieders van erfpachtconstructies voortaan verplicht om ook een bijsluiter aan te bieden met begrijpelijke uitleg over de voorwaarden en mogelijke (toekomstige) financiële consequenties. De consument begrijpt zo beter waar hij toe beslist en kan vooraf een betere inschatting maken van de eventuele risico’s. We zijn hierover in gesprek gegaan met diverse gemeenten en commerciële partijen en dit leverde interessante inzichten op vanuit deze verschillende perspectieven. Dit sterkt mij in mijn overtuiging dat we samen sterker staan. Laten we voorkomen dat we allemaal onze eigen ideeën lanceren, maar de woningmarkt verbeteren vanuit een goede samenwerking. Alleen dan kunnen we de consument echt helpen, zowel op de korte als op de lange termijn.
Elke week blikken we terug op het belangrijkste nieuws uit de hypotheeksector. Dick van Leeuwen en Guido Schotten bespreken onder meer de beoogde verhoging van het eigenwoningforfait: “Vooral gepensioneerden die hun woning al afbetaald hebben gaan dit voelen.”
De prijs voor een woning steeg in het eerste kwartaal van dit jaar met 19,5% ten opzichte van een jaar geleden. Daarmee hoort Nederland bij de vier landen in de Europese Unie waar de huizenprijzen het snelst stijgen. Dit blijkt uit nieuwe cijfers van het CBS, het Kadaster en Eurostat.
De hypotheekmarkt in Groot-Brittannië ziet er op veel punten anders uit dan de Nederlandse. Er is geen provisieverbod en er worden veel kortlopende hypotheken verstrekt. Ook vecht een groot aantal hypotheekverstrekkers om een klein marktaandeel.
De Belgische hypotheekmarkt is voor een deel vergelijkbaar met de Nederlandse, maar wijkt ook op bepaalde punten af. Zo wordt er bij onze zuiderburen een leeftijdsgrens gehanteerd en kan in België een koop ook mondeling worden gesloten.