In Nederland hebben starters het zwaar. Maar wie over de grens kijkt, ziet dat starters in heel Europa tegen dezelfde muur oplopen. Alleen de cijfers verschillen per land.
Nederland springt eruit door de hoge hypotheekschuld. De uitstaande hypotheekschuld bedraagt 159,9% van het besteedbaar inkomen van huishoudens. Alleen Zweden zit daar met 172,8% duidelijk boven; Denemarken zit met 150% in dezelfde buurt.
Jarenlang is de vraag naar koopwoningen in Nederland gestimuleerd, terwijl het aanbod achterbleef. Strikte bestemmingsplannen, trage vergunningen, stikstofregels: het zijn bekende boosdoeners. Een starter kan op inkomen misschien maximaal lenen, maar het aanbod is schaars. Huizen zijn daarom duur.
Maatregelen die bedoeld zijn om starters te helpen, zoals vrijstelling van overdrachtsbelasting, werken dan beperkt. Als er niet meer woningen bijkomen, belandt een deel van het voordeel gewoon in de verkoopprijs. Leuk voor de starter? Vooral leuk voor de verkoper.
Duitsland: huren was logisch, kopen wordt lastiger
Duitsland lijkt op papier een andere wereld. Het eigenwoningbezit ligt op 47,2%, als enige EU-land onder de 50%. Huren was er historisch aantrekkelijk door stevige huurdersbescherming en beleid dat de koopmarkt minder centraal zette.
Maar ook daar loopt het vast. In 2024 daalde het aantal bouwvergunningen met 17,1%. Het aantal opgeleverde woningen zakte met 14,4% naar 251.937. De betaalbaarheid verbeterde iets door stijgende lonen en een gemiddelde hypotheekrente van 3,8%, maar de druk blijft.
Voor starters komt daar nog een stevige drempel bij: transactiekosten kunnen, afhankelijk van de deelstaat, oplopen tot 5 à 15% van de koopprijs. Spaargeld verdampt dan snel.
België: lagere instap, maar hetzelfde bouwprobleem
België probeert starters juist aan de voorkant te helpen. In Vlaanderen betalen kopers van een eerste eigen woning vanaf 2025 nog maar 2% registratierechten. In Wallonië is dat 3%. Brussel kent een vrijstelling op de eerste €200.000 van de koopsom.
Dat verlaagt de instapdrempel duidelijk. Ook de rente hielp mee: de gemiddelde hypotheekrente lag in 2024 op 3,4%, met 95% van de leningen tegen vaste rente.
Maar ook hier wringt het aanbod. Bouwvergunningen daalden naar een index van 95,6, met 2015 als basisjaar. De vraagkant wordt soepeler gemaakt, maar de aanbodkant beweegt niet hard genoeg mee. Dan blijft startersbeleid al snel pleisters plakken op een muur die scheurt.
Frankrijk: lagere prijzen, toch geen lucht
Frankrijk laat zien dat dalende huizenprijzen niet automatisch goed nieuws zijn. Bestaande woningen werden in 2024 gemiddeld 3,8% goedkoper; in Parijs zelfs 5,8%. Toch zakte het transactievolume naar het laagste niveau in tien jaar.
De nieuwbouw van eengezinswoningen daalde zelfs naar het laagste peil sinds de jaren zestig. De overheid verstrekte bijna 46.000 rentevrije startersleningen via de Prêt à Taux Zéro, maar eengezinswoningen waren in 2024 tijdelijk uitgesloten. Sinds 1 april 2025 geldt de regeling weer voor alle nieuwe woningen in heel Frankrijk, tot eind 2027.
Opvallend: starters waren goed voor 41% van alle nieuwe hypotheken. Niet omdat de markt zo toegankelijk werd, maar omdat doorstromers vaker afhaakten.
Meer woningen
In markten waar het aanbod niet groeit, werken vraagmaatregelen maar beperkt. Dat geldt voor Nederland, maar steeds vaker ook voor Duitsland, België en Frankrijk.
Starters hebben niet alleen behoefte aan leencapaciteit, vrijstellingen of gunstige regelingen. Ze hebben vooral meer woningen nodig. Zonder extra aanbod wordt elk steuntje in de rug al snel een duwtje richting hogere prijzen. En daar hebben starters niets aan.
De komende weken kijkt Kop-Munt over de grens. Hoe steekt de Nederlandse hypotheekmarkt af bij onze buurlanden? Van wie kunnen we wat leren en voor wie zijn wij juist het goede voorbeeld?
