Starters in beweging: meer kansen, maar niet voor iedereen

Starters krijgen sinds vorig jaar weer een voet tussen de deur op de woningmarkt. Het uitponden van voormalige huurwoningen en het vrijkomen van kleinere appartementen in het starterssegment gaf deze huizenkopers kansen. Zij zijn goed voor 42 procent van alle transacties in Nederland, blijkt uit recente cijfers van het Kadaster. In 2020 was dat nog ruim een kwart. Van deze groep kocht 17 procent de eerste woning alleen, terwijl het in bijna vier op de tien gevallen om ‘samen-starters’ ging. In zijn regio, Amstelveen en omgeving, ziet Guido Schotten deze trend duidelijk terug. “Het afgelopen jaar was het ontzettend druk en zeker het aantal jonge starters tot 25 jaar was aanzienlijk hoger dan in de jaren daarvoor”, vertelt hij.  

Toch is deze opleving niet gelijk verdeeld. Samen-starters - stellen, maar ook vrienden die samen een huis kopen - hebben een duidelijke voorsprong. “Als koppel beschik je over veel meer leenruimte. En je hebt ‘dubbel kans’ dat je ouders kunnen helpen”, zegt Schotten. De cijfers onderstrepen dat. Alleenstaande starters leggen volgens het Kadaster bij een woning van 337.000 euro gemiddeld 47.000 eigen geld in. Stellen nemen ‘slechts’ 17.000 euro mee. “Wie het met één inkomen moet doen, heeft het veel moeilijker. Zeker nu de prijs per vierkante meter blijft stijgen, ook al zijn woningen iets goedkoper geworden. Als je alleen bent, zo’n 60.000 euro per jaar verdient, 20.000 euro hebt gespaard en geen hulp krijgt van ouders, is het gewoon lastig. Je kunt dan nu een hypotheek krijgen van 270.000 euro voor een woning met energielabel C of D”, zegt Schotten. “In Amstelveen of Amsterdam vis je dan echt achter het net.” 

Betaalbaarheid blijft knelpunt
Dat het woningaanbod groter is, helpt starters wel vooruit. Veel van deze verkochte huurwoningen zijn appartementen in en rond de grote steden. Precies waar veel starters zoeken. Maar Schotten verwacht dat dit effect tijdelijk is. “Het aanbod is groter, maar betaalbaarheid blijft een knelpunt, zeker voor singles.” Daar komt bij dat veel woningen een laag energielabel hebben. “Kopers moeten ook vaak investeren in verduurzaming. Je bent er dus niet met alleen een hypotheek. Deze en andere extra kosten, zoals servicekosten bij appartementen, moeten zij echt meenemen in hun afweging”, benadrukt hij. 

Juist daarom is hypotheekadvies op maat belangrijk. Schotten: “Wat zijn de inkomens? Hoeveel spaargeld is er? Komen er binnen zes maanden na de aankoop loonsverhogingen aan, zodat je deze kan meenemen in je inkomen en je leenruimte kunt verhogen. Kunnen ouders helpen? We werken scenario’s uit en wijzen op voor- en nadelen.” Voor single starters met een krappere beurs en minder spaargeld kan een startershypotheek met veertig jaar looptijd uitkomst bieden. “Er is nu één aanbieder die dit in de markt zet en dat verdient wat mij betreft navolging. Je kunt weliswaar niet meer lenen, maar wel de aflossing over een langere periode spreiden.” Hieraan zitten voordelen, maar ook nadelen en daar wijst Schotten zijn klanten op. “Je hebt lagere maandlasten, maar de rente is in de laatste tien jaar niet aftrekbaar.” 

Tegelijkertijd wint de 10-jaarsrente aan populariteit. Dat komt doordat huizenkopers kiezen voor de zekerheid van een lagere rente, zonder de hogere maandlasten van lange rentevaste periodes. Daarnaast kan de familiehypotheek soelaas bieden. “Ouders die geld kunnen lenen, tegen een marktconforme rente, helpen hun kinderen vaak over de streep.” Ook slim omgaan met de taxatiewaarde kan helpen, vertelt hij. “Als een woning iets hoger kan worden getaxeerd dan de koopprijs, betekent dit dat soms méér dan 100 procent van de koopprijs kan worden gefinancierd, waardoor kosten in de hypotheek kunnen meeliften.” 

Het afpellen van de ui 
Wie geen hulp van ouders heeft en/of op één inkomen leunt, staat dus wel op achterstand. “Dat leidt soms tot creatieve oplossingen, zoals samen kopen met vrienden. Dat gebeurt steeds vaker,” zegt Schotten. “Dat heeft wel risico’s. Want als één van de twee zijn grote liefde vindt en een relatie krijgt, kan dat problemen geven.” In een markt waarin starters met allerlei soms ingewikkelde constructies te maken hebben, is het lastig de bomen door het bos te blijven zien. De rol van de adviseur is daarom belangrijker dan ooit. “Een goed advies begint bij het in kaart brengen van de situatie: inkomen, spaargeld, toekomstige loonsverhogingen, hulp van ouders, maar ook de woonlasten ná de aankoop. Je moet het één voor één afpellen. Pas dan kun je wijzen op de kansen én risico’s en starters op weg helpen op de woningmarkt.”