De huizenprijzen stijgen al sinds eind 2013 en met een plus van ruim 10 procent in het tweede kwartaal is hieraan nog geen einde gekomen. Toch kunnen de huizen niet eindeloos duurder worden. Frans Wittenberg, adjunct-directeur Wonen en Gebiedsontwikkeling van Bureau Stedelijke Planning, verwacht dan ook een stabilisatie van de prijzen.
Daarbij baseert hij zich mede op een voorspellend model dat de organisatie heeft ontwikkeld. Voor zover de prijzen verder stijgen zal dat dat vooral buiten de grote steden zijn, vertelt Wittenberg in een interview over het model en de ontwikkelingen op de woningmarkt die hij ziet.
Wat is het model en hoe werkt het?
“We zijn er in 2015 mee begonnen om iets te kunnen zeggen over de ontwikkeling van de huizenprijzen. We gebruiken het model bij adviezen voor klanten. Daarbij combineren we onze eigen cijfers met informatie uit secondaire bronnen. We hebben voor het model een historische analyse gemaakt. De belangrijkste input is het consumentenvertrouwen. Vanaf 2005 zie je dat bij een daling van het consumentenvertrouwen enige tijd later, meestal na een jaar, de woningprijzen ook gaan dalen.”
Wat verwachten jullie nu?
Daarbij baseert hij zich mede op een voorspellend model dat de organisatie heeft ontwikkeld. Voor zover de prijzen verder stijgen zal dat vooral buiten de grote steden zijn, vertelt Wittenberg in een interview over het model en de ontwikkelingen op de woningmarkt die hij ziet.
Wat is de Housing Price Forecaster en hoe werkt het?
“We zijn in 2015 begonnen met de Housing Price Forecaster om iets te kunnen zeggen over de ontwikkeling van de huizenprijzen. We gebruiken het model bij adviezen voor onze klanten. Daarbij combineren we onze eigen cijfers met informatie uit secondaire bronnen. We hebben voor het model een historische analyse gemaakt. De belangrijkste input is het consumentenvertrouwen. Vanaf 2005 zie je dat bij een daling van het consumentenvertrouwen enige tijd later, meestal na een jaar, de woningprijzen ook gaan dalen.”
Wat verwachten jullie nu?
“We zien sinds 2017 dat het consumentenvertrouwen nog steeds ongekend hoog is, maar wel is gestabiliseerd en af en toe licht daalt. We zien ook dat de woningprijzen ongekend ver zijn gestegen. Het is dus te verwachten dat er een stabilisatie zal optreden. Er zijn ook veel andere factoren die daarop duiden.”
Een paar jaar geleden voorspelden jullie al een stabilisatie. Hoe is te verklaren dat die voorspelling niet uit is gekomen?
“Een belangrijke verklaring is de aanhoudend lage rente. Daarbij speelt ook de opkomst van kleine beleggers, mensen die op zoek zijn naar rendement op hun vermogen en het sterk achterblijven van de nieuwbouwproductie. In de Randstad en met name de grote steden is de prijsstijging feitelijk ongekend. Een belangrijke nuancering is wel dat de prijzen in het landelijk gebied nog een stuk onder het niveau van 2008 staan.”
Is er sprake van overwaardering in de grote steden?
“Ik verwacht niet dat er een grote terugval komt als ik kijk naar rente en de economie die goed draait. In de grote steden blijven de prijzen wel op niveau. Tegelijkertijd denken we wel dat de grootste prijsstijgingen voorbij zijn omdat mensen zich realiseren dat ze in aangrenzende gemeenten meer huis voor hun geld kunnen krijgen. Als ik kijk naar de toekomst zien we de grootste prijsstijgingen dus juist buiten de grote steden. In de steden zal het wat afvlakken. Verder is het ook spannend wat de regulering gaat doen die gemeenten instellen in een poging om grip te krijgen op de woningmarkt.”
Wat voor regulering gaat het dan om?
“Kijk bijvoorbeeld naar het beleid in Amsterdam. Daar is veel nadruk op sociale huurwoningen en op minder dure huurwoningen in de vrije sector. Stel dat straks alle marktpartijen in Amsterdam afhaken omdat ze tegen deze voorwaarden geen koopwoningen meer kunnen bouwen. Er is dan nog minder aanbod wat op korte termijn tot prijsstijgingen kan leiden; interessant wat er daarna gaat gebeuren.”
De torenhoge huizenprijzen maken het voor starters in de randstad onmogelijk om een huis te kopen. Particulier huren is vaak te duur en voor een sociale huurwoning komen starters ook al niet in aanmerking. De Amsterdamse woningcorporatie Stadgenoot signaleerde deze problemen en ontwikkelde een nieuw huurconcept: het jongerencontract. Perry Hoetjes, manager strategie van Stadgenoot, vertelt er meer over.
Dé Nederlandse woningmarkt bestaat niet. Er zijn grote verschillen tussen provincies, gemeenten en zelfs binnen gemeenten. Daarnaast is er natuurlijk de tegenstelling tussen de grote steden en het landelijk gebied. Kop-Munt brengt deze verschillen in kaart. Deze zomer reizen we kriskras het hele land door. Deze week: Zwolle.
Het vooruitzicht dat de rente gaat stijgen stimuleert veel woningbezitters om hun hypotheek over te sluiten. Volgens adviesbureau IG&H was het aantal oversluiters het laatste kwartaal voor het eerst groter dan het aantal starters. De historische lage rente en de vrees om de boot te missen drijft veel woningbezitters om deze stap te maken.
De lage hypotheekrente spoort veel woningbezitters aan om hun hypotheek over te sluiten. Daarbij krijgen ze wel te maken met complicaties. Zo is het rentetarief op een aflossingsvrije hypotheek bij veel aanbieders hoger dan op een hypotheek waarop wordt afgelost. Daarnaast hanteren veel aanbieders een aflosverplichting op minstens 50 procent van de woningwaarde.