Wetenschappers van de TU Delft trekken aan de bel: het is code geel op de woningmarkt. Economische ontwikkelingen en de laatste cijfers, zoals prijsstagnatie in Amsterdam en dalende verkopen in het hogere segment, zouden de eerste tekenen zijn dat de markt aan het kantelen is. Robert van der Hoeven van De Hypotheekshop Voorburg: “De markt verandert zeker, maar paniek is niet nodig.”
“Laten we het ook weer niet groter maken dan het is. Ik zit inmiddels dertig jaar in dit vak en heb voor hetere vuren gestaan. We hebben echte crises meegemaakt. Daar zijn we nu nog lang niet. De markt normaliseert. De extreme overbiedingen van de afgelopen jaren zijn grotendeels verdwenen. Dat is een belangrijke verandering.”
“Vooral in het hogere segment, waar ik veel actief ben. Woningen van negen ton, een miljoen euro of meer, staan langer te koop. Daar zie je ook dat verkopers hun vraagprijs soms moeten verlagen. Veel mensen zijn gewend geraakt aan het idee dat hun woning ieder jaar fors meer waard wordt. Maar de prijzen die sommige makelaars in de markt zetten, worden niet altijd meer gehaald.”
“Dat kan flinke gevolgen hebben. Neem iemand die rekent op een verkoopprijs van een miljoen euro en daarop zijn nieuwe woning financiert. Als de woning uiteindelijk voor 930.000 euro wordt verkocht, ontstaat er ineens een heel ander financieel plaatje. Vooral bij overbruggingskredieten kan dat spannend worden. Een half jaar geleden zette je een woning voor 900.000 euro te koop en kreeg je soms 960.000 euro. Nu ligt dat anders. Dat maakt consumenten onzeker.”
“Nee, er is nog steeds meer vraag dan aanbod. Zeker in het segment tussen de drie en vijf ton worden vraagprijzen vaak nog gewoon gehaald. Wel zie je dat er weer onderhandeld wordt. Soms wordt er licht onderboden. Dat is jarenlang bijna ondenkbaar geweest. Voor veel mensen voelt dat al als een grote verandering.”
“Zeker. Ik begeleid momenteel een klant die een nieuwbouwwoning heeft gekocht. De oplevering laat waarschijnlijk nog drie jaar op zich wachten. Dan krijg je lastige keuzes. Ga je je huidige woning nu verkopen en tijdelijk huren? Of wacht je totdat de nieuwbouw daadwerkelijk wordt opgeleverd? Niemand kan voorspellen wat de woningmarkt over drie jaar doet.”
“Hij is alleenstaand en daardoor flexibel. Hij heeft besloten tijdelijk te gaan huren. Maar voor een gezin met kinderen ligt dat vaak veel ingewikkelder. Huurwoningen zin nauwelijks voorhanden.”
“Nee, we moeten wel alert blijven. Huizen worden niet vanzelfsprekend boven de vraagprijs verkocht, dus we moeten scherp kijken naar verschillende scenario’s. Zeker bij overbruggingen en nieuwbouw.Makelaars hebben niet altijd door wat het betekent voor een consument als die hoge vraagprijs niet gehaald wordt. Wij adviseurs weten dat wél en moeten de klant soms in bescherming nemen.”
De overbiedgekte is voorbij, zegt de krant. Maar Peter van der Laan, hypotheekadviseur in Heerenveen, had vorige week nog een klant die ongezien met €50.000 werd overboden. Friesland speelt zijn eigen spel. En verduurzaming en funderingsrisico horen allang bij elk gesprek dat hij voert.
Een starter met spaargeld is tegenwoordig nog geen starter met kansen. Dat is misschien wel de ongemakkelijkste conclusie uit Hypostat 2025, het jaarlijkse rapport van de Europese Hypotheekfederatie. De vraag is niet alleen of iemand iets kan financieren, maar of er überhaupt iets te kopen valt.
Hypotheekadviseurs praten graag over de tastbare dingen van het leven: de overwaarde, de verhuizing en de inrichting van het nieuwe huis. Maar wie de poort naar een verantwoorde financiering goed wil bewaken, ontkomt er niet aan om de klant mee te nemen in een parallel universum. Een wereld die niet geregeerd wordt door verhuisdozen, adreswijzigingen of droomkeukens, maar door de ondoorgrondelijke en bikkelharde wetten van de Belastingdienst.
De komende weken kijkt Kop-Munt over de grens. Hoe steekt de Nederlandse hypotheekmarkt af bij onze buurlanden? Van wie kunnen we wat leren en voor wie zijn wij juist het goede voorbeeld? Deze week trappen we af met de totale hypotheekschuld. De uitstaande hypotheekschuld per Nederlander is €49.609, gemeten over de totale bevolking. Alleen Luxemburg en Denemarken staan hoger. Het geeft in één getal weer wat iedereen in de hypotheekmarkt al weet: Nederland heeft van oudsher een fundamenteel andere verhouding tot hypotheekschuld dan de rest van Europa. De uitstaande hypotheekschuld als percentage van het bruto binnenlands product bedroeg in 2024 78,5% voor Nederland. Het gemiddelde in Europa voor 2024 ligt op 38,3%, zo blijkt uit cijfers van Hypostat 2025. Maar het meest veelzeggend is de vergelijking met de landen direct om ons heen.