De hypotheekmarkt heeft een recordjaar achter de rug. Nog nooit werden zoveel hypotheekaanvragen gedaan. Wie alleen naar de cijfers kijkt, ziet een sector die draait als een zonnetje. Productie omhoog. Volumes omhoog. Partijen die het soms met hangen en wurgen net aankunnen. Maar wie iets verder kijkt, ziet een andere realiteit. Eén waarin starters steeds verder onder druk staan. En een ontwikkeling die op langere termijn kan leiden tot onwenselijke maatschappelijke ongelijkheid.
Wat ik omschrijf, is geen onderbuikgevoel, maar een patroon. Terwijl de markt als geheel groeit, wordt toetreden steeds lastiger. Starters moeten vandaag de dag foutloos opereren in een speelveld dat weinig ruimte over laat voor twijfel of herstel. Eén te voorzichtig bod, één financieringsvoorbehoud te veel, één verkeerde timing - en je ligt eruit. De bezichtiging is geen kennismaking meer, maar een eliminatieronde.
Starters steeds kwetsbaarder
Op papier worden starters beschermd. In de praktijk wordt steeds meer van hen gevraagd. Ze moeten meer eigen geld meenemen om überhaupt kans te maken. Tegelijkertijd zien we bij HDN dat starters, verhoudingsgewijs, juist hogere leningen aangaan1). De Loan to Income (LTI) loopt op: een groter deel van hun inkomen zit vast in woonlasten. Dat maakt ze kwetsbaarder.
Daar komt bij dat starters steeds vaker uitwijken naar minder duurzame woningen. Niet omdat ze dat willen, maar omdat het aanbod hen die kant op duwt. Goedkopere woningen zijn vaker slechter geïsoleerd, hebben hogere energielasten en vragen op termijn om forse investeringen in verduurzaming. De maandlasten stoppen dus niet bij de hypotheek. Wat vandaag betaalbaar lijkt, kan morgen knellen. Zeker als de energieprijzen stijgen of onderhoudskosten flink tegenvallen.
Versmalling van het speelveld
Alsof dat nog niet genoeg is, wordt het speelveld ook aan de onderkant smaller. Het aantal beschikbare woningen tot 300.000 euro is in 2025 verder afgenomen ten opzichte van 2024. Dit is juist het segment waar starters traditioneel hun eerste stap zetten. Minder aanbod betekent meer concurrentie, hogere biedingen en nóg meer druk om financiële grenzen op te rekken. De boodschap is impliciet maar duidelijk: zonder extra steun red je het niet. Ouders of grootouders fungeren steeds vaker als ‘stille aandeelhouders’. Spaargeld wordt een onderscheidende factor. Geduld verandert van deugd in noodzaak.
De realiteit achter de recordcijfers
Voor hypotheekadviseurs levert dit een ongemakkelijke spanning op. Je begeleidt klanten die alles ‘goed’ doen, binnen de regels blijven en realistisch rekenen. En toch grijpen zij keer op keer naast de woning. Je maakt berekeningen die kloppen, maar waarvan je weet dat ze in de praktijk weinig kans maken. En ondertussen feliciteert de markt zichzelf met recordcijfers.
Misschien is het tijd om eerlijker te zijn. Een record-hypotheekmarkt zegt niets over toegankelijkheid. ‘Macro-succes’ kan prima samengaan met ‘micro-uitsluiting’. De starter is geen bijzaak, maar de lakmoesproef van de woningmarkt. Zolang zij structureel meer moeten inleveren om mee te mogen doen, zijn recordjaren vooral een statistisch, maar geen maatschappelijk succes.
Deze column is geschreven op persoonlijke titel.
