Babyboomers laten de komende decennia ruim 1.000 miljard euro na aan hun kinderen. Een groot deel daarvan is geen toekomstig vermogen, maar zit nu al opgesloten in de overwaarde van hun woningen. Toch gaat vrijwel alle aandacht in de politiek en de media naar het moment van overlijden.
Mijn collega Edo van de Burgwal becijferde in Financial Investigator dat zo’n 450 miljard euro aan overwaarde vastzit bij 67-plussers. Dat bedrag groeit stevig door, omdat de meeste huiseigenaren verplicht annuïtair aflossen, terwijl grootbanken onder druk van ECB en DNB juist minder aflossingsvrij accepteren. Waar vroeger vaak 50% van de woningwaarde aflossingsvrij kon worden geleend, is dat bij veel banken nog maar 30%.
Edo noemt dat een dubbele fuik: het vermogen groeit, terwijl de mogelijkheden om het te benutten kleiner worden. Wie zijn overwaarde niet bij leven gebruikt, laat het automatisch na. Dat roept een logische vraag op: waarom zou je het grootste deel van je eigen vermogen pas na overlijden mogen inzetten?
Die 1.000 miljard wordt bovendien zeer ongelijk verdeeld. De 75-plussers bezitten samen bijna 500 miljard euro aan nettovermogen. Huishoudens met een koopwoning hebben gemiddeld circa 690.000 euro vermogen, huurders ongeveer 50.000 euro. Erfgenamen van huurders krijgen dus een fractie van wat kinderen van huiseigenaren erven. De scheidslijn loopt niet tussen regio’s, maar tussen koop en huur. Econoom Jona van Loenen wijdt er in september een boek aan.
Het maatschappelijke debat gaat nu vooral over erfbelasting. Voorstanders willen daarmee kansenongelijkheid verkleinen, tegenstanders wijzen op dubbele belasting en een rem op vermogensvorming. Maar beide kampen discussiëren pas over het vermogen als iemand is overleden.
Ook de oproep om senioren makkelijker te laten verhuizen, zoals onlangs in Trouw werd bepleit, lost dat niet op. Natuurlijk helpt doorstroming, maar veel ouderen willen helemaal niet verhuizen. Voor hen blijft de overwaarde simpelweg vastzitten.
Terwijl de politiek naar de nalatenschap kijkt, richt de markt zich steeds meer op de jaren ervoor. Verzilverhypotheken bestaan al langer, maar het aanbod is beperkt en vaak duur. Dat verandert. Vooral verzekeraars en pensioeninvesteerders zien kansen. Hun lange beleggingshorizon past goed bij dit soort leningen.
MUNT Hypotheken, gefinancierd met pensioengeld, werkt bijvoorbeeld aan een hypotheek met een levenslang vaste rente, een ruimere opname dan de 30% die veel banken toestaan en een toets op de werkelijke woonlasten. Het uitgangspunt is simpel: een aflossingsvrije lening tot ongeveer 50% van de woningwaarde levert voor deze doelgroep nauwelijks extra risico op. De richting is duidelijk. Overwaarde hoeft niet langer te wachten op een erfenis.
De vraag is er al, het aanbod volgt nu. Vrijwel iedere adviseur heeft klanten van boven de 67 met veel overwaarde en weinig of geen hypotheek. Vaak zijn dat juist de dossiers die jarenlang stil blijven liggen. Maar achter die rust schuilt een groeiende behoefte. De komende jaren zal de markt daar steeds meer oplossingen voor bieden.
Deze vraag stelde mijn man mij op de vroege morgen op maandag. Van zo’n vraag ben ik gelijk wakker en begin met groot enthousiasme een (te lang) verhaal over economische krachten en de huisvoorraad. Waarna hij het lekker plat sloeg met: “Dus niet iets voor mijn collega’s om zich nu druk om te maken?” Ja en nee.
Wie heeft Monopoly niet in zijn of haar spelletjeskast liggen? Het doel van het spel is een monopolie op te bouwen door zoveel mogelijk straten op te kopen. Maar wie heeft het monopolie eigenlijk in handen?
De woningbezitter is smoorverliefd op de hypotheekschuld, stelt econoom Erica Verdegaal in haar column in het Financieele Dagblad (FD). Met overwaarde-constructies wordt er steeds meer geleend, is dat allemaal wel nodig? Hoog tijd om Verdegaal hierover eens wat vragen te stellen.