Overbruggingskredieten zijn de olie van de Nederlandse huizenmarkt. Het overgrote deel van de Nederlanders koopt een nieuwe woning voordat de oude woning is verkocht. Vanuit een praktisch oogpunt heel erg logisch, maar in de praktijk toch wat complexer dan het lijkt - zeker in combinatie met de meeneemregeling.
De meeneemregeling zorgt ervoor dat een hypotheekgever het liefst bij zijn huidige hypotheekverstrekker blijft. Daardoor worden de voorwaarden van het overbruggingskrediet belangrijker. Het heeft financiële consequenties als door strengere voorwaarden op de overbrugging gewisseld moet worden van hypotheekverstrekker. Maar waarom zitten er zo veel verschillen tussen voorwaarden van overbruggingskredieten?
Een van de belangrijkste redenen dat er verschillen zijn in voorwaarden is dat de gemiddelde risicomanager deze lening niet fijn vindt. Zo is de verkoopprijs van de oude woning mogelijk nog onzeker en moet een klant twee hypotheken betalen. In de recente periode hebben we gezien dat de voorwaarden op overbruggingen strenger werden door dalende huizenprijzen. Veel partijen verlaagden de maximale LTV van 100% naar 90%. Overbruggingskredieten zijn tegelijkertijd een mooie commerciële tool om nieuwe klanten binnen te krijgen. Het wordt dan ook vaak gekoppeld aan de financiering van de nieuwe woning. De balans tussen risk management en commercie bepaalt uiteindelijk een deel van het beleid rondom overbruggingen. Nu veel klanten hun hypotheekverstrekker niet wisselen als gevolg van de meeneemregeling is het niet vreemd dat het kredietbeleid doorslaggevender wordt.
Een belangrijk verschil tussen partijen wordt daarnaast veroorzaakt door hun financieringsbron en wetgeving. Zo zegt bijvoorbeeld de toezichthouder voor verzekeraars dat leningen van meer dan 1 miljoen euro geconcentreerd zijn en daarom een hoger risico kennen. En dus moet er meer kapitaal worden aangehouden, wat de lening minder aantrekkelijk maakt. De toezichthouder kijkt daarbij per hypotheekklant (en dus niet per woning) of de lening meer dan 1 miljoen euro is. Hierdoor wordt het verstrekken van een overbrugging veel minder aantrekkelijk.
Beleggers en hypotheekfinanciers die actief zijn op de lange termijn - en dat willen blijven - snappen dat overbruggingen een essentieel onderdeel zijn van het goed functioneren van de Nederlandse huizenmarkt. Zij zullen bijvoorbeeld de tijdelijke hogere kapitaallast als gevolg van de overbrugging voor lief nemen. Dit is nou eenmaal onderdeel van de klantrelatie. Het is echter als hypotheekadviseur wél belangrijk om te kijken hoe hypotheekverstrekkers omgaan met dergelijke situaties, zodat klanten niet alleen nu tevreden zijn met hun hypotheek, maar dat ook nog zijn als ze doorgaan naar hun volgende woning.
Elke week bespreken we het belangrijkste nieuws uit de hypotheeksector met een adviseur. Deze week hebben we het met Maurice Cuvelier van Financieel Fit Haarlem over de groei van hypotheekaanvragen, vaste energiecontracten en het verblijvingsbeding.
In 2022 was het even wennen. Door de stijgende rente maakten klanten voor het eerst in de afgelopen 15 jaar massaal gebruik van de meeneemregeling. Hypotheekverstrekkers gingen snel na of alle systemen wel goed waren ingericht voor meeneemregelingen en adviseurs kregen ineens te maken met klanten die vastzaten bij een geldverstrekker. Ongekend en bij sommige labels ook geen fijne ervaring.
In 2023 zorgde de hogere rente voor een lager aantal aanvragen en daarmee een lager hypotheekvolume. Het hypotheekvolume daalde in Nederland tot zo’n 100 miljard euro, schrijft Sjoerd van Dijck, Investor Relations bij DMFCO Asset Management, in zijn terugblik op 2023.
Elke week bespreken we het belangrijkste nieuws uit de hypotheeksector met een adviseur. Deze week hebben we het met onze columnist Quintus Winkler van De Hypotheker in Maarssen over familiehypotheken, overbieden en startersperikelen.