Ouders zetten overwaarde steeds vaker in om kinderen aan koopwoning te helpen

Veel huiseigenaren van 60 jaar of ouder hebben veel overwaarde opgebouwd. Als de waarde van hun huis hoger is dan de hypotheek, kunnen zij een deel van deze overwaarde opnemen door hun hypotheek te verhogen. Deze financiële ruimte komt op een moment dat de kinderen van deze groep huiseigenaren juist vastlopen op de woningmarkt. Het is dan ook geen toeval dat steeds meer ouders hen op deze manier een steuntje in de rug willen geven. Zo blijkt uit onderzoek van het Hypotheken Data Netwerk dat in april 2025 zo’n 45.000 hypotheken zijn aangevraagd. 40 procent was niet bestemd voor de aankoop van een woning. Dat doet vermoeden dat zij vaker hun overwaarde benutten. Binnen deze groep steeg het aantal aanvragen van 60-plussers met 20 procent in vergelijking met het voorgaande jaar. 

‘Nederland staat voor grootste vermogensoverdracht ooit’ 

Deze ontwikkeling is volgens Boelhouwer al langer zichtbaar. “Familievermogen wordt steeds belangrijker op de woningmarkt. We zien al jaren dat het aandeel starters dat financiële steun krijgt van familie oploopt; dat geldt voor ongeveer een derde van alle starters.” Dat heeft meerdere oorzaken, legt hij uit. “De woningmarkt is krap, betaalbare koopwoningen zijn schaars en de huizenprijzen zijn in de afgelopen tien jaar fors gestegen. Tegelijkertijd groeit het vermogen van oudere generaties. Sinds de jaren zeventig heeft het eigenwoningbezit een enorme vlucht genomen. Deze babyboomgeneratie - ouderen in de leeftijd van 70 tot 80 jaar - beschikt over veel vermogen in stenen. Al dat geld komt in de komende decennia vrij - via schenkingen of erfenissen - en vindt zijn weg naar de volgende generaties.” Het gaat hierbij om de grootste vermogensoverdracht ooit’; de naoorlogse generatie is gezamenlijk goed voor een vermogen van 955 miljard euro. Boelhouwer: “Je ziet dat niet alleen ouders, maar ook grootouders dit vermogen willen inzetten om hun kinderen of kleinkinderen op de woningmarkt een steuntje in de rug te geven.” 

Solidariteit tussen generaties of groeiende tweedeling onder starters? 

Dat ouders en grootouders hun kinderen willen helpen, vindt Boelhouwer ‘menselijk en begrijpelijk’. “Het is vaak prettiger om uit de warme hand te schenken dan te wachten tot je er niet meer bent. Bovendien kan het voor de ontvangers veel voordelen hebben. Het vergroot hun koopkracht en soms maakt het net het verschil tussen wel of niet kunnen kopen.” Toch heeft deze ontwikkeling ook een schaduwzijde. “Onderzoek uit het Verenigd Koninkrijk laat zien dat de kans op een koopwoning groter is als je zelf bent opgegroeid in een koopwoning, ook wanneer dit wordt gecorrigeerd naar inkomen en opleidingsniveau.” De steeds grotere rol van familievermogen brengt dus ook dilemma’s met zich mee. Boelhouwer: “Het is een gemis dat in het Regeerakkoord inkomen uit arbeid nog steeds zwaarder wordt belast dan vermogen. Een hogere belasting op vermogensoverdracht zou kunnen bijdragen aan meer gelijkheid. Je zou dat geld bijvoorbeeld kunnen gebruiken om starters zonder vermogende ouders te ondersteunen, bijvoorbeeld via betaalbare koop of startersregelingen.” Tegelijkertijd waarschuwt Boelhouwer voor te veel vraagondersteuning in een krappe markt. “Extra financiële steun kan leiden tot hogere prijzen. De sleutel zit daarom vooral in het vergroten van het woningaanbod.” 

Restschuld en pensioeninkomen 

Hoewel schenken met de warme hand voordelen heeft voor starters, wijst Boelhouwer ook op de risico’s voor ouderen zelf. “Als je je hypotheek verhoogt om te schenken, vergroot je je schuldpositie. Als de woningwaarde onverhoopt daalt en onder de hypotheek komt, kan een restschuld ontstaan”, benadrukt hij. Ook ziet de hoogleraar dat ouderen nu vooral kijken naar het huidige inkomen. “De extra rente is nu vaak goed op te vangen. Maar na pensionering is het inkomen meestal lager en met het nieuwe pensioenstelsel worden uitkeringen ook minder zeker. Ze kunnen stijgen, maar ook dalen.” Daar komt bij dat latere levensfasen andere financiële eisen stellen. “In de derde levensfase, rond hun pensionering, willen mensen soms juist meer reizen en genieten van het leven. In de levensfase die hierop volgt, kunnen zorgkosten of woningaanpassingen hoge kosten met zich meebrengen. Je moet dus zorgen dat je voldoende buffer overhoudt.” Goed advies is hierbij volgens hem cruciaal. “De rol van hypotheekadviseurs wordt alleen maar groter. Langetermijnscenario’s, pensioeninkomen, zorgkosten en woonwensen moeten expliciet in het advies worden meegenomen. Alles is afhankelijk van de omvang van de overwaarde en iemands financiële positie. Als iemand zijn woning grotendeels heeft afgelost, een stabiel pensioen heeft en slechts een beperkt deel van de overwaarde inzet, kan het zeker een verantwoorde keuze zijn.”