Observaties over het huurbeding

Dat staat over het algemeen in de voorwaarden van de bank. Die voorwaarden verschillen tekstueel overigens van bank tot bank. Sommige banken stellen:  

"U mag zonder dat wij u daar van tevoren schriftelijke toestemming voor hebben gegeven, het onderpand niet verhuren, hieronder verstaan wij ook kortdurende verhuur, bed & breakfast-activiteiten of het voor een korte tijd aan derden in gebruik geven van (een deel van) de woning (bijvoorbeeld Airbnb);" 

of: 

"De lening is terstond opeisbaar indien een onderpand is verhuurd;". 

Ook MUNT Hypotheken kent de voorwaarde dat de woning niet verhuurd mag worden zonder schriftelijke toestemming. Bij verhuur is de lening direct opeisbaar. Voor de liefhebbers: Zie Hoofdstuk G, artikel 24 onder h van de Algemene Voorwaarden. 

Altijd verstandig om uw klant erop te wijzen dat verhuur vaak niet is toegestaan, al geldt dat overigens niet voor alle geldverstrekkers.  

Op zich is de voorwaarde met betrekking tot het niet-verhuren vanuit het standpunt van de geldverstrekker logisch. Verkoop van de woning mét huurder drukt de verkoopopbrengst. Kopers hebben nu eenmaal minder over voor een verhuurde woning.  

Een lagere opbrengst houdt het risico in, dat niet de volledige vordering van de bank uit die verkoop kan worden voldaan. 

En wat mij betreft zit hier de crux. 

Tot 1 januari 2013 sloot "iedereen" een aflossingsvrije hypotheek af. Men profiteerde daarmee optimaal van de renteaftrek. Vanaf 1 januari 2013 is dat anders. Voor leningen die sindsdien zijn afgesloten, geldt maximaal 30 jaar hypotheekrenteaftrek, omdat de lening dan volledig moet zijn afgelost. 

Er moet dan wel aan twee voorwaarden zijn voldaan: 

• de eigenaar gebruikt de (hypotheek)lening - kortweg - voor het kopen van een eigen woning; 
• de (hypotheek)lening moet minimaal lineair of annuïtair worden afgelost in 30 jaar. 

Er zijn dan ook twee soorten leningen: leningen waarbij de schuld even groot blijft omdat ze aflossingsvij zijn en schulden die steeds lager worden omdat verplicht op die leningen moet worden afgelost. 

Voor de bank maakt dit uit. Als de vordering niet afneemt dan zal de bank sneller geneigd zijn om toestemming te vragen aan de voorzieningenrechter om het huurbeding in te roepen. Als de rechter daarmee instemt, kan de woning – kort gezegd – worden geleverd zonder huurder en zal de opbrengst hoger zijn.  

Als de vordering echter steeds lager wordt en de eigenaar van de woning steeds minder schuld heeft, dan kan het zo zijn, dat de vordering van de bank kan worden voldaan, ook al wordt de woning met huurder verkocht. De bank laat bij een voorgenomen openbare verkoop de woning taxeren en als uit die taxatie blijkt, dat ook bij verkoop mét huurder de vordering zal worden voldaan, dan wordt het huurbeding níet door de bank ingeroepen. In zo'n geval zal de voorzieningenrechter sowieso geen goedkeuring aan het verzoek geven om de huurder uit het huis te zetten. 

U kunt zich voorstellen dat de koopprijs van een woning die verkocht wordt mét huurder lager zal zijn dan die voor een woning zonder huurder. De eigenaar van de woning benadeelt zichzelf financieel door die verhuur. 

De eigenaar zou dan kunnen overwegen om de lening aan de veilende bank af te lossen met een lening bij een andere bank. Het punt is echter, dat ik van banken begrijp, dat zij in dit soort gevallen een BKR-registratie doen. De eigenaar kan dan een aantal jaren niet meer bij een Nederlandse bank lenen. Hij wordt dan ook gemangeld: het lijkt moeilijk te zijn om de huurder uit de woning te krijgen én hij kan niet oversluiten naar een andere bank. 

Dagelijks bespreek ik dit met cliënten. Verbazingwekkend veel cliënten hebben in hun achterhoofd stilletjes het idee om de woning ooit te gaan verhuren. Ik stip dan de rentevasteperiode aan. Rentetechnisch is het misschien goed om een langere rentevasteperiode aan te gaan, maar als je toch van plan bent te verhuren, zou die periode wellicht iets korter moeten zijn. Het einde van de rentevasteperiode biedt de mogelijkheid om een andere lening af te sluiten die wel de mogelijkheid geeft om te verhuren. 

Een goede vakantie gewenst, wellicht in uw gehuurde vakantiewoning.