Een slapende vve, een vve zonder onderhoudsplan of opbouwfonds, of met een te kleine maandelijkse bijdrage. Het zijn situaties waarin de vve niet goed functioneert. Door de verplichting dat vve’s moeten sparen voor onderhoud wordt de toestand van de vve ook voor de hypotheekadviseur een belangrijk aandachtspunt.
Adviseur Jamie Hilgersom merkt dat hypotheekaanbieders steeds scherper kijken naar de vve. Een huizenkoper die een appartement in een slecht functionerende vve wil kopen, heeft nu al minder keuze. Hij deelt zijn ervaringen en vertelt hoe hij hier als adviseur mee omgaat.
Is er een verschuiving zichtbaar in hoe hypotheekaanbieders hiermee omgaan?
“Als ik kijk naar het afgelopen jaar dan wordt er duidelijk steeds meer gekeken naar de hoogte van het reservefonds. Er zijn ook hypotheekaanbieders die er echt moeilijk over doen. Ze eisen bijvoorbeeld dat er een onderhoudsplan komt en een maandelijkse bijdrage om daar invulling aan te geven. De aanleiding is de wetgeving per 1 januari die verplicht stelt dat een vve een onderhoudsfonds moet aanhouden.”
Zijn er aanbieders die weigeren een hypotheek te verstrekken als de vve niet goed draait?
“De ene aanbieder heeft een milder beleid dan de andere, maar bepaalde geldverstrekkers vallen inderdaad af. Vaak is er koppeling met het taxatierapport. Als daarin staat dat het onderhoud voldoende of goed is, zijn sommige aanbieders wat milder over het wel of niet actief zijn van de vve. Daarnaast is de grootte van een vve zeker ook van invloed. Een aanbieder heeft bijvoorbeeld een grens van drie appartementsrechten. Het is wel zo dat als het er dan vier zijn, deze dan net afvalt. Je moet er dus heel scherp op zijn en heel goed opletten welke aanbieder past bij een specifieke situatie. Het beleid is heel wisselend.”
Hebben kopers dan minder keuze?
“Ja, zeker weten. Als de vve volledig actief is en voldoet aan alle voorwaarden heeft de klant de mogelijkheid om uit iedere aanbieder te kiezen. Dat betekent niet dat partijen die een slecht functionerende vve wel financieren slecht zijn, maar in die situatie heeft de klant duidelijk minder aanbod. Als adviseur zijn wij druk bezig om in de oriëntatiefase nog grondiger dan vroeger te kijken naar het onderpand. Het is daarbij ook belangrijk om de klant erop te wijzen dat er risico’s zijn. Een niet goed functionerende vve is namelijk ook een aanwijzing dat er achterstallig onderhoud is. Ik wil natuurlijk graag een financiering doen maar we willen klanten niet in de problemen helpen.”
Zien klanten dan wel eens af van de koop?
“Als er echt problemen zijn, haakt zes op de tien wel af. Als er geen onderhoudsplan is, terwijl er aantoonbaar lekkage is geweest bijvoorbeeld, of als uit de notulen blijkt dat andere eigenaren niet bereid zijn mee te werken aan activatie van de vve. Maar sommige mensen maken bewust de keuze om het toch te doen als ze het pand en de locatie geweldig vinden. Dat heeft ook te maken met de verschraling van het aanbod. Van lieverlee nemen mensen soms genoegen met een vve die niet actief is want dan hebben ze in ieder geval een huis.”
Dé Nederlandse woningmarkt bestaat niet. Er zijn grote verschillen tussen provincies, gemeenten en zelfs binnen gemeenten. Daarnaast is er natuurlijk de tegenstelling tussen de grote steden en het landelijk gebied. Kop-Munt brengt deze verschillen in kaart. In twaalf weken reizen we kriskras het hele land door. Deze week: Den Haag.
Paul Schuiling van de AFM waarschuwt dat uitzonderingen niet de norm moeten worden in de hypotheekverstrekking. In een interview met Amweb stelt Schuiling, die de toezichthouder binnenkort verlaat, dat moet worden vastgehouden aan de leennormen en niet moet worden toegegeven aan de druk om daaraan te tornen. Hoogleraar woningmarkt Peter Boelhouwer zou graag zien dat er veel meer rekening wordt gehouden met de individuele situatie van huizenkopers. Hij zou de verplichte inkomensnormen het liefst afschaffen, zegt hij in reactie op Schuiling. Tegelijkertijd erkent hij ook dat de woningmarkt een verruiming van de kredietverstrekking nu kan missen als kiespijn.
Omzetting van een aflossingsvrije hypotheek in een annuïteitenhypotheek, afkoop van een beleggingspolis, of een kleine verhoging. De consument ziet het als kleine aanpassingen, maar voor de adviseur kan het veel werk zijn, zeker als de hypotheekaanbieder zijn processen niet goed heeft georganiseerd.
Het vooruitzicht dat de rente gaat stijgen stimuleert veel woningbezitters om hun hypotheek over te sluiten. Volgens adviesbureau IG&H was het aantal oversluiters het laatste kwartaal voor het eerst groter dan het aantal starters. De historische lage rente en de vrees om de boot te missen drijft veel woningbezitters om deze stap te maken.