De komende weken kijkt Kop-Munt over de grens. Hoe steekt de Nederlandse hypotheekmarkt af bij onze buurlanden? Van wie kunnen we wat leren en voor wie zijn wij juist het goede voorbeeld? Deze week trappen we af met de totale hypotheekschuld. De uitstaande hypotheekschuld per Nederlander is €49.609, gemeten over de totale bevolking. Alleen Luxemburg en Denemarken staan hoger. Het geeft in één getal weer wat iedereen in de hypotheekmarkt al weet: Nederland heeft van oudsher een fundamenteel andere verhouding tot hypotheekschuld dan de rest van Europa. De uitstaande hypotheekschuld als percentage van het bruto binnenlands product bedroeg in 2024 78,5% voor Nederland. Het gemiddelde in Europa voor 2024 ligt op 38,3%, zo blijkt uit cijfers van Hypostat 2025. Maar het meest veelzeggend is de vergelijking met de landen direct om ons heen.
De tabel laat een opvallend patroon zien. Terwijl Nederland daalt, stegen België, Duitsland en Frankrijk in diezelfde periode licht. Maar zelfs na een daling van ruim 25 procentpunt staat Nederland nog altijd bijna anderhalf keer zo hoog als zijn dichtstbijzijnde buur België, en bijna twee keer zo hoog als Duitsland en Frankrijk. Het Verenigd Koninkrijk is de enige vergelijkbare markt die ook daalt.
De verklaring heeft twee pijlers. De eerste is fiscaal: de hypotheekrenteaftrek maakte schuld decennialang goedkoper dan vermogen. De prikkel om af te lossen was er nauwelijks, die om te lenen juist volop. De tweede pijler is het aflossingsvrije product, dat tot 2013 de markt domineerde. Huishoudens bouwden geen schuld af, woningwaarden stegen, en de ratio liep op. Op het hoogtepunt, rond 2010, bedroeg de hypotheekschuld/bbp-ratio in Nederland ruim 103%.
Drie dingen verklaren de Nederlandse daling. Ten eerste de afschaffing van nieuwe aflossingsvrije hypotheken voor starters in 2013. Ten tweede de geleidelijke afbouw van de hypotheekrenteaftrek, die de fiscale prikkel voor grote schulden vermindert. Ten derde de sterke bbp-groei in de jaren erna, waardoor heb bbp sneller groeide dan de hypotheekschuld.
Een hoge hypotheekschuld/bbp-ratio is op zichzelf geen alarmbel. Hypostat wijst erop dat de betekenis van de ratio afhangt van inkomensontwikkeling, rentestand en de spreiding van schuld over huishoudens. Nederland scoort op die factoren niet slecht: het inkomen per hoofd is hoog, de arbeidsmarkt is robuust en het aandeel niet-presterende leningen is laag.
Maar de ratio maakt huishoudens wel gevoeliger voor renteschommelingen dan in landen met een lagere schuld. En in combinatie met de verschuiving naar kortere rentevasteperiodes neemt die gevoeligheid toe. Als een groot deel van de uitstaande €890 miljard binnen vijf jaar moet worden herzien, en de rente staat dan hoger, raakt dat veel huishoudens tegelijkertijd.
De dalende ratio is goed nieuws op macroniveau, maar verandert op korte termijn weinig aan de dagelijkse adviespraktijk. Nederlandse huishoudens blijven relatief hoog gefinancierd ten opzichte van hun inkomen, en de combinatie van hoge schuld en kortere rentevasteperiodes vraagt om bewuste afwegingen. Het gesprek met je klant draait om één getal: 0,4 procentpunt. Dat is het verschil tussen 10 jaar vast (circa 3,67%) en 20 jaar vast (circa 4,06%). Op een hypotheek van €400.000 is dat ongeveer €133 per maand. Daarvoor koopt de klant tien jaar extra zekerheid: geen herziening in 2035, geen risico als de rente dan hoger staat.
Is die zekerheid €133 per maand waard? Die inschatting kan alleen de klant zelf maken door er samen met zijn adviseur over te spreken.
Hoe zorg je ervoor dat overwaarde niet alleen een bedrag op papier blijft, maar daadwerkelijk nieuwe mogelijkheden biedt? Die vraag stond centraal tijdens het MUNT-SEH Ladies Event op 9 september. Ruim vijftig vrouwelijke financieel adviseurs kwamen bij elkaar voor een inspirerende ochtend over senioren, vermogensopbouw en kansen voor de adviespraktijk.
Een stel koopt samen een huis. Twee inkomens, gezamenlijke woonlasten, alles prima geregeld. Tot de relatie eindigt. Dan kan blijken dat de financiële uitgangspositie helemaal niet zo gezamenlijk was. Volgens Joline Heusinkveld, programmamanager Geld bij WOMEN Inc., kunnen hypotheekadviseurs helpen dat eerder zichtbaar te maken. “Bespreek scheiden net zo vanzelfsprekend als overlijden of arbeidsongeschiktheid.”
Regelmatig probeert Romany Staring van Visie op Hypotheken & Verzekeringen in Vianen scheidende klanten in hun woning te houden. Soms komt dat volgens haar akelig dicht in de buurt van overkreditering. Toch kan doorgaan de beste optie zijn. “Ik heb nu een klant die anders bij het Leger des Heils terechtkomt.”
De kinderen vroegen of ik wilde helpen met het zandkasteel. Ik keek naar mijn handdoek, waar een boek lag waar ik al drie vakanties in probeer te komen, en naar de plek waar ik eigenlijk een middagdutje had gepland. Maar al snel begon het te kriebelen. Gewapend met een emmer, twee schepjes en nog wat vormpjes voor de zandsculpturen bovenop de torens gingen we aan de slag.