De komende weken kijkt Kop-Munt over de grens. Hoe steekt de Nederlandse hypotheekmarkt af bij onze buurlanden? Van wie kunnen we wat leren en voor wie zijn wij juist het goede voorbeeld? Deze week trappen we af met de totale hypotheekschuld. De uitstaande hypotheekschuld per Nederlander is €49.609, gemeten over de totale bevolking. Alleen Luxemburg en Denemarken staan hoger. Het geeft in één getal weer wat iedereen in de hypotheekmarkt al weet: Nederland heeft van oudsher een fundamenteel andere verhouding tot hypotheekschuld dan de rest van Europa. De uitstaande hypotheekschuld als percentage van het bruto binnenlands product bedroeg in 2024 78,5% voor Nederland. Het gemiddelde in Europa voor 2024 ligt op 38,3%, zo blijkt uit cijfers van Hypostat 2025. Maar het meest veelzeggend is de vergelijking met de landen direct om ons heen.
De tabel laat een opvallend patroon zien. Terwijl Nederland daalt, stegen België, Duitsland en Frankrijk in diezelfde periode licht. Maar zelfs na een daling van ruim 25 procentpunt staat Nederland nog altijd bijna anderhalf keer zo hoog als zijn dichtstbijzijnde buur België, en bijna twee keer zo hoog als Duitsland en Frankrijk. Het Verenigd Koninkrijk is de enige vergelijkbare markt die ook daalt.
De verklaring heeft twee pijlers. De eerste is fiscaal: de hypotheekrenteaftrek maakte schuld decennialang goedkoper dan vermogen. De prikkel om af te lossen was er nauwelijks, die om te lenen juist volop. De tweede pijler is het aflossingsvrije product, dat tot 2013 de markt domineerde. Huishoudens bouwden geen schuld af, woningwaarden stegen, en de ratio liep op. Op het hoogtepunt, rond 2010, bedroeg de hypotheekschuld/bbp-ratio in Nederland ruim 103%.
Drie dingen verklaren de Nederlandse daling. Ten eerste de afschaffing van nieuwe aflossingsvrije hypotheken voor starters in 2013. Ten tweede de geleidelijke afbouw van de hypotheekrenteaftrek, die de fiscale prikkel voor grote schulden vermindert. Ten derde de sterke bbp-groei in de jaren erna, waardoor heb bbp sneller groeide dan de hypotheekschuld.
Een hoge hypotheekschuld/bbp-ratio is op zichzelf geen alarmbel. Hypostat wijst erop dat de betekenis van de ratio afhangt van inkomensontwikkeling, rentestand en de spreiding van schuld over huishoudens. Nederland scoort op die factoren niet slecht: het inkomen per hoofd is hoog, de arbeidsmarkt is robuust en het aandeel niet-presterende leningen is laag.
Maar de ratio maakt huishoudens wel gevoeliger voor renteschommelingen dan in landen met een lagere schuld. En in combinatie met de verschuiving naar kortere rentevasteperiodes neemt die gevoeligheid toe. Als een groot deel van de uitstaande €890 miljard binnen vijf jaar moet worden herzien, en de rente staat dan hoger, raakt dat veel huishoudens tegelijkertijd.
De dalende ratio is goed nieuws op macroniveau, maar verandert op korte termijn weinig aan de dagelijkse adviespraktijk. Nederlandse huishoudens blijven relatief hoog gefinancierd ten opzichte van hun inkomen, en de combinatie van hoge schuld en kortere rentevasteperiodes vraagt om bewuste afwegingen. Het gesprek met je klant draait om één getal: 0,4 procentpunt. Dat is het verschil tussen 10 jaar vast (circa 3,67%) en 20 jaar vast (circa 4,06%). Op een hypotheek van €400.000 is dat ongeveer €133 per maand. Daarvoor koopt de klant tien jaar extra zekerheid: geen herziening in 2035, geen risico als de rente dan hoger staat.
Is die zekerheid €133 per maand waard? Die inschatting kan alleen de klant zelf maken door er samen met zijn adviseur over te spreken.
De overbiedgekte is voorbij, zegt de krant. Maar Peter van der Laan, hypotheekadviseur in Heerenveen, had vorige week nog een klant die ongezien met €50.000 werd overboden. Friesland speelt zijn eigen spel. En verduurzaming en funderingsrisico horen allang bij elk gesprek dat hij voert.
Een starter met spaargeld is tegenwoordig nog geen starter met kansen. Dat is misschien wel de ongemakkelijkste conclusie uit Hypostat 2025, het jaarlijkse rapport van de Europese Hypotheekfederatie. De vraag is niet alleen of iemand iets kan financieren, maar of er überhaupt iets te kopen valt.
Hypotheekadviseurs praten graag over de tastbare dingen van het leven: de overwaarde, de verhuizing en de inrichting van het nieuwe huis. Maar wie de poort naar een verantwoorde financiering goed wil bewaken, ontkomt er niet aan om de klant mee te nemen in een parallel universum. Een wereld die niet geregeerd wordt door verhuisdozen, adreswijzigingen of droomkeukens, maar door de ondoorgrondelijke en bikkelharde wetten van de Belastingdienst.
De FIFA besloot dit WK iets bijzonders. Een automatische schorsing werd teruggedraaid, iets wat volgens het reglement niet kan en in de geschiedenis van het WK nog nooit was gebeurd. Of de rode kaart die eraan voorafging terecht was, laat ik graag aan mensen die er meer van weten. Wat mij bezighoudt is iets anders. Een regel die decennialang onherroepelijk heette, bleek achteraf toch herroepbaar.