Geopolitieke spanningen houden de kapitaalmarkt al weken in hun greep. Olieprijzen boven de $110 per vat, oplopende staatsobligatierentes en een swapcurve die voortdurend beweegt. De directe aanleiding: het militaire conflict in het Midden-Oosten en de escalerende (woorden)strijd tussen Washington en Teheran over de Straat van Hormuz en de branden in gascentrales in Iran en Qatar. Edo van de Burgwal, hoofd van de afdeling Portfolio Management van DMFCO, legt uit wat de geopolitieke onrust in het Midden-Oosten betekent voor de kapitaalmarkt en de hypotheekrente.
De markt opende gespannen. Nadat Trump voor het weekend nog had aangegeven de oorlog af te bouwen, stelde hij dit weekend een ultimatum van 48 uur om de Straat van Hormuz te heropenen. Anders zouden er aanvallen op Iraanse energiecentrales volgen. Iran reageerde door te dreigen de straat permanent te sluiten en Amerikaanse financiële instellingen aan te pakken..
De 7-jaars EUR swaprente opende op 2,97%, vrijwel gelijk aan het vrijdagslot van 2,97%, maar klom in de ochtendhandel gestaag verder omhoog. Om 10.39 uur tikte de swap het dagmaximum aan van 3,03%. Dat is het hoogste niveau in lange tijd en een signaal dat de markt de geopolitieke risico's serieus inprijst.
Dan gebeurt er tussen 11.05 uur en 11.10 uur iets opvallends. In amper vijf minuten daalt de swap van 3,02% naar 2,88% - een val van ruim 14 basispunten. De aanleiding: Trump kondigt aan dat hij zijn deadline met vijf dagen heeft verlengd en spreekt van "productieve gesprekken". De markt leest dit als ontspanning. Olie- en gasprijzen dalen direct en beurzen stijgen meteen enkele procenten.
De rust duurt niet lang. In de middag klimt de rente weer terug. Iran herhaalt zijn dreigement over energiecentrales, er vallen raketten richting Riyad en nieuwe aanvallen worden gemeld in de Golfstaten. De swap sluit op 2,94%: iets onder het vrijdagniveau en boven het dagdieptepunt van 2,87%.
Wat dit conflict zwaarder maakt dan eerdere geopolitieke schokken, is dat er eigenlijk twee energiebedreigingen tegelijk spelen.
De eerste is de Straat van Hormuz zelf. Iran heeft de doorvoer van scheepvaart feitelijk stilgelegd. Niet door de straat fysiek te blokkeren, maar door (te dreigen) schepen onder vuur te nemen. Daarmee is een van de drukste energieroutes ter wereld lamgelegd.
De tweede bedreiging, die de afgelopen dagen meer aandacht kreeg, is het dreigement om Iraanse energiecentrales aan te vallen. Of de vrees dat Iran zelf de energie-infrastructuur in de Golfregio treft. Dat raakt niet alleen het olietransport, maar ook de gasproductie en de verwerking in de regio.
Voor Europese huishoudens valt de timing enigszins mee, doordat de lente is begonnen. Benzine is flink duurder, maar de vraag naar gas daalt, omdat de verwarming minder vaak aan hoeft. Bij energie-intensieve bedrijven - denk aan de chemie, staal en voedingsverwerking - is dat een ander verhaal. Die draaien het hele jaar door en voelen hogere energiekosten direct in hun marges.
Dit brengt ons bij de kern van waarom de kapitaalmarkt zo nerveus reageert. De combinatie die zich nu aftekent, is precies de situatie die centrale banken het liefst vermijden: stijgende prijzen door verstoringen aan de aanbodkant, gecombineerd met mogelijk afnemende economische groei.
Hogere energieprijzen door een oorlog of blokkade zijn niet het soort inflatie dat de ECB effectief kan bestrijden met renteverhogingen. De prijsstijging komt niet voort uit te veel vraag of een oververhitte economie, maar uit een disbalans in de energiemarkten door geopolitiek geweld. Als de ECB in zo'n scenario toch zou verhogen, koelt ze de economie verder af, terwijl de oorzaak van de inflatie er niet door verdwijnt.
Dat dilemma zit verwerkt in de lange swaprente. De markt prijst meer verhogingen in dan een maand geleden.
Zoals eerder uitgelegd in ons artikel over de relatie tussen swap en hypotheekrente, zijn het juist dit soort abrupte opwaartse bewegingen die geldverstrekkers dwingen te reageren. Als de swapcurve snel stijgt en de marge tussen swap en hypotheekrente krimpt, zullen aanbieders die spread vroeg of laat herstellen via een tariefsaanpassing.
De volatiliteit van maandag is op zichzelf al een signaal. Eén tweet of persbericht kan de swap in vijf minuten 14 basispunten laten bewegen. Geldverstrekkers kunnen daar niet op sturen. In bijvoorbeeld het Verenigd Koninkrijk, zien we dat veel geldverstrekkers bij onrustige markten überhaupt stoppen met het aanbieden van rentevasteproducten, zoals we ook zien bij energieaanbieders.
De komende dagen, tot Trumps nieuwe deadline afloopt, zijn spannend. Wij zien op dit moment drie realistische scenario's.
Voor nu overheerst vooral de onrust op de kapitaalmarkt.
In 2025 was het niet zozeer de hypotheekrente, maar waren het vooral beleidswijzigingen die de dynamiek op de hypotheekmarkt domineerden. Zet deze trend zich in 2026 voort? Welk beleid heeft dit jaar invloed op de strategie van huizenkopers? “De laagste rente is niet langer doorslaggevend. Het totaalplaatje is belangrijker dan ooit”, zegt Anne van der Hoeven van De Hypotheker Bussum.
Stel je voor: je loopt over straat, iemand wijst naar je en zegt: “Jij hebt net een broodje kroket gegeten!” Verbaasd kijk je op. “Nee joh,” zeg je. “Ik heb net een salade achter de kiezen.” “Bewijs het maar,” zegt de ander met een stalen gezicht. Daar sta je dan. Zonder servetje, zonder kassabon, zelfs geen blaadje sla meer in je holle kies.
Die vraag komt vaak voorbij, gevolgd door: waar gaat de rente heen? Het eerlijke antwoord is: niemand weet het. Dat is geen laf antwoord, maar juist een reactie van iemand die weet waar hij het over heeft.
Elke week bespreken we het belangrijkste nieuws uit de hypotheeksector met een adviseur. Deze week hebben we het met Willem van der Valk van De Hypotheekshop in Zoetermeer Dorp over het bevriezen van de huren in de sociale sector en jonge huizenkopers.