Wie het nieuwe beleid over aflossingsvrij probeert uit te leggen aan een klant, loopt vroeg of laat vast. Want hoe leg je uit dat iemand die zijn risico níet verhoogt, toch slechter uitkomt? Dit is geen theoretische discussie over prudentieel toezicht. Dit raakt echte klanten, echte keuzes en soms hun woonsituatie. Als adviseur kun je hier niet achteroverleunen. Trek op tijd aan de bel.
Het kan niemand ontgaan zijn: de aflossingsvrije hypotheek ligt opnieuw onder vuur. Niet omdat het product zelf ondeugdelijk is, maar omdat de ECB en DNB banken dwingen het aandeel aflossingsvrij terug te brengen. Met circa 45% is dat aandeel in Nederland internationaal gezien hoog. Veel van deze hypotheken lopen bovendien af in de periode 2035-2038. Tegelijk wordt in die vergelijking gemakshalve voorbijgegaan aan het Nederlandse pensioenstelsel en het relatief hoge spaargedrag.
Met andere woorden: er wordt gestuurd op systeemrisico, niet op de individuele klantsituatie. En daar begint het te wringen.
Het probleem zit niet in de bestaande lening. Het probleem ontstaat op het moment dat er iets verandert. Denk aan verhuizen, oversluiten of het aflopen van de rentevasteperiode. Op dat moment moet opnieuw naar het inkomen worden gekeken. En bij klanten vanaf circa 57 jaar telt dan vooral het pensioeninkomen. Dat raakt een groeiende groep klanten. Ondernemers bijvoorbeeld, met een goed huidig inkomen maar beperkt pensioen. Of mensen die bewust vermogen in hun woning hebben zitten. Tegelijkertijd scherpen sommige geldverstrekkers hun beleid aan. Nieuwe situaties: vaak nog maar maximaal 30% aflossingsvrij, met een plafond rond €150.000.
Dan krijg je dit soort situaties: een senior met een woning van €600.000 en een hypotheek van €250.000 wil verhuizen naar een gelijkvloerse woning van dezelfde waarde. Het risico verandert niet. De loan-to-value blijft hetzelfde. En toch kan die klant worden gedwongen om een deel annuïtair af te lossen. Met hogere maandlasten als gevolg.
Formeel klopt het. Inhoudelijk wringt het. En probeer dát maar eens uit te leggen.
Opvallend genoeg zet de AFM hier een andere toon neer. Bestuurder Jos Heuvelman gaf recent aan dat aflossingsvrij in sommige gevallen juist de beste oplossing kan zijn. Dat is een belangrijk signaal. Het onderstreept wat veel adviseurs al weten: niet het product is het probleem, maar de toepassing. Voor senioren kan aflossingsvrij juist zorgen voor lagere maandlasten en behoud van de woning. Het maakt de huidige ontwikkeling des te ongemakkelijker. Want waar DNB en ECB sturen op reductie, kijkt de AFM nadrukkelijker naar passendheid. En die twee lopen hier niet synchroon.
Voor adviseurs ligt hier een duidelijke taak. Wacht niet op de einddatum. Wacht ook niet tot een klant wil verhuizen, scheiden, oversluiten of met pensioen gaat. Breng nú in kaart welke klanten een aflossingsvrije hypotheek hebben, welke leningdelen de komende jaren aflopen en waar het pensioeninkomen straks een blokkade kan vormen. Onderzoek tijdig of looptijdverlenging mogelijk is, of omzetting nodig is en of de klant binnen het aangescherpte beleid nog kan muteren. Actief klantbeheer is hier niet alleen een commerciële kans, maar gewoon noodzakelijk goed advies.
In Frankfurt is het besluit genomen dat de Nederlandse hypotheekmarkt behoorlijk heeft opgeschud. De systeembanken - ABN AMRO, Rabobank, ING en ASN - moeten hun hypotheekportefeuilles in de juiste verhouding brengen met de normen van de Europese Centrale Bank (ECB). Dat betekent dat er, in de woorden van de ECB, een ‘gezondere’ balans moet komen tussen hypotheken mét een aflosvorm en aflossingsvrije leningen.
In ongeveer 40% van de woningen die ik in het openbaar verkoop, zitten huurders. Terwijl de eigenaar weet dat volgens de hypotheekvoorwaarden de woning niet mag worden verhuurd zonder schriftelijke toestemming van de geldverstrekker.
MUNT is opgericht in 2014. In mijn team werd een tabel rondgestuurd van de rentes in ons oprichtingsjaar. Inmiddels zijn we bijna weer terug op deze niveaus. De daling van de rente die toen is ingezet is in minder dan 6 maanden bijna helemaal teruggedraaid. Van ongeveer 1.5% hypotheekrente aan het begin van het jaar naar bijna 4% in juni. Ongekend!
3 februari was voor mijzelf een historische werkdag. Sinds het begin van mijn carrière daalden rentes bijna alleen maar. Nu zat ik op mijn zolderkamer in corona-quarantaine te kijken naar rentes die verticaal omhoog liepen tijdens de ECB persconferentie.