Voor huizen met een slechte energiescore van C of hoger, mag 10 procent minder worden geleend. Energiescore G levert zelfs een beperking op van 20 procent. Daarvoor pleit Jeroen Oversteegen, directeur van de Nationale Hypotheekbond. “Het is bizar dat een woning met energielabel G op dezelfde wijze gefinancierd mag worden als een woning met label A”, meent Oversteegen.
De lakse houding van de overheid en de hypotheeksector maakt Oversteegen oprecht boos. “De energietransitie kwam al in gang vóór het conflict in Oekraïne, maar de explosief gestegen energieprijzen onderstrepen nog maar eens dat we haast moeten maken. Alleen wanneer de overheid, in samenwerking met de sector, investeringen in duurzaamheid afdwingt, wordt een grotere tweedeling in de maatschappij voorkomen.”
Oversteegen ziet dat veel hypotheekverstrekkers zich zorgen beginnen te maken. “Consumenten worden geconfronteerd met energierekeningen die verdrievoudigd zijn, van 200 naar 600 euro. Dat is een forse aanslag op de portemonnee die zal resulteren in betalingsproblemen.” Het Nibud en de overheid moeten volgens hem snel harde afspraken maken over beperkingen bij de verkoop of financiering van woningen met een slecht energielabel. “Het Nibud bepaalt de leenruimte, het is frappant dat energielasten daar niet in worden meegenomen.”
Eigenaren van goed geïsoleerde huizen hebben veel minder last van de prijsstijgingen. Daarom is het ook in het voordeel van hypotheekverstrekkers om consumenten te dwingen tot duurzaamheidsinvesteringen. De 6% extra voor energiebesparende maatregelen blijft in deze overspannen woningmarkt te vaak maar beperkt tot de 9.000 euro extra ruimte boven de LTI-grens. “Dat is ruim onvoldoende voor serieuze label-slagen en te vrijblijvend. Wie een hypotheek aanvraagt voor een woning met D-label zou 10 procent minder mogen lenen. Die 10 procent kun je wel krijgen, maar dan specifiek om te verduurzamen als de woning minimaal naar C label gaat”, legt Oversteegen uit. Het gevolg zal zijn dat mensen die een slecht geïsoleerd huis willen verkopen dat óf eerst opknappen, óf een lagere vraagprijs zullen moeten accepteren.
Ook de huurmarkt moeten worden aangepakt, zo bepleit Oversteegen. “Panden met een label D of hoger moeten een huurprijs hebben inclusief gas en elektriciteit. Huisbazen denken nu te vaak: ‘Waarom zou ik investeren in duurzaamheid? Het kan mij niet schelen dat de huurder zich blauw betaalt aan stookkosten.’ Pas als zij worden geraakt in hun portemonnee, wordt het interessant voor hen om maatregelen te treffen.”
Een rare gedachte is dat niet, op de kantoormarkt gebeurt het al: “Vanaf volgend jaar mag je geen pand verhuren met een label hoger dan C. Trek dat dus door naar de huizenmarkt.”
Het wrange is, zo meent Oversteegen, dat de huidige energieprijzen voor een verdere tweedeling in de maatschappij zorgen. “Wie kunnen nu hun huis verduurzamen? Mensen die hun financiën op het orde hebben. Met mijn investering in duurzaamheid haal ik veel meer rendement dan ik op mijn spaarrekening zou hebben: mijn energielasten zijn maar 150 euro, en ik heb een groot huis. Starters mogen blij zijn als ze een woning met enkel glas kunnen kopen - en krijgen dan 600 euro energiekosten op hun dak. Dan kunnen ze nauwelijks wat opbouwen.”
Om huizenbezitters die niet verhuizen of oversluiten extra te stimuleren tot verduurzaming, stelt Oversteegen voor om consumenten aflossingsvrij te laten bijlenen mét behoud van hypotheekrenteaftrek. “Dat scheelt eigenaren minimaal 37% en kost de schatkist bij de huidige rentes niet eens zoveel”.
Volgens Oversteegen heeft zijn voorstel alleen maar voordelen. “Je vergroot de duurzaamheid van de woningvoorraad, waarmee we onze milieudoelstellingen eerder halen. Eigenaren kennen per saldo lagere woonlasten en ervaren een groter woongenot. Daarbovenop hebben geldverstrekkers minder kapitaalbeslag nodig omdat hun portefeuille minder riskant wordt. Daarom moeten de markt én de overheid hierin samen optrekken.”
In januari 2022 waren de prijzen van bestaande koopwoningen bijna 91% hoger dan medio 2013, toen de huizenprijzen een dieptepunt bereikten. Wat zijn de voornaamste redenen voor de prijsstijgingen? Het Centraal Bureau voor de Statistiek (CBS) deed onderzoek.
Een familielening. Het klinkt gezellig en de regeling lijkt voor beide partijen fiscaal aantrekkelijk. Dat is het ook, zolang je de overeenkomst maar zakelijk benadert. Hoe kunnen de familieleden maximaal profiteren van de familielening zonder dat fiscus dwars gaat liggen?
De huizenmarkt is oververhit. Hypotheekadviseurs zetten alles op alles om hun klanten aan een hypotheek te helpen en doen steeds meer aan maatwerk. Zdenka van Schaik, Manager Lenen en Sparen bij de Autoriteit Financiële Markten (AFM), waarschuwt dat open leennormen niet té ruim geïnterpreteerd moeten worden.
Met een goede dertig jaar ervaring heeft Pedro Oosthoek, eigenaar van de Hypotheekshop in Etten-Leur, het intermediairsvak stevig zien veranderen. “De boeven zijn we gelukkig kwijt.”