Het blijft lastig uit te leggen dat je wel elke maand een torenhoge huur mag betalen, maar geen hypotheek kunt afsluiten. Wellicht is er een oplossing voor deze min of meer gedwongen duurhuurders en daarbij spelen ook hypotheekadviseurs een grote rol.
Duurhuurders helpen in het hypotheekproces door een standaard huurverklaring af te geven, dat was het doel van de pilot die geldverstrekker BLG Wonen begin dit jaar startte. In de praktijk blijkt dat 40 procent van de duurhuurders een financiering kan krijgen. De situaties van de duurhuurders die daarbij niet via de standaardregels terecht kunnen, zijn alleen zo verschillend dat er geen standaard verklaring kan worden afgegeven.
Dat wil niet zeggen dat de kwestie omtrent de duurhuurders zomaar opgegeven wordt: “Integendeel, het is enorm belangrijk dat we een oplossing vinden voor deze groep die chronisch tussen wal en schip valt,” vertelt Frank Soede, directeur van BLG Wonen. “We moeten ons hiervoor met alle partners in de hypotheekketen hard maken.”
In 2018 was er een uitgebreid onderzoek naar de grootste issues op de woningmarkt. Het probleem van de duurhuurders sprong hierbij in het oog. Want, zo’n 89 procent van de Nederlanders begrijpt niet dat je wel heel veel huur mag betalen maar geen huis mag kopen, terwijl je maandlasten daarbij significant lager zijn.
“Ga dat maar eens uitleggen inderdaad,” beaamt Soede. “Hier word je als hypotheekadviseur die de boodschap moet overbrengen, vast ook niet blij van.”
Met de pilot omtrent een huurverklaring gingen marktpartijen op zoek naar overeenkomsten onder de duurhuurders die niet binnen de standaard hypotheekregels terecht kunnen. De groep is echter zo gemêleerd, dat er niet perse een standaard route voor hen mogelijk is. “Dat voelt misschien alsof we terug bij af zijn, maar dat is zeker niet zo,” vindt Soede. “We weten nu dat 25 procent van de duurhuurders binnen de standaard kaders een financiering kan krijgen en dat 15 procent wel een explain nodig heeft, dus vanaf hier kunnen we verder.” Een ander groot voordeel is dat, mede door de pilot, de problematiek van de duurhuurders veel aandacht heeft op dit moment. De pilot en ook het woondebat waar de kwestie is besproken, hebben veel losgemaakt. Het staat nu hoog op de agenda bij onder meer het Ministerie van Binnenlandse Zaken en diverse marktpartijen . “En precies daar zit wat mij betreft de oplossing,” stelt Soede. “Want alleen met een gezamenlijke aanpak, kunnen we de duurhuurders structureel helpen.”
Vrijwel alle partijen in de hypotheekmarkt herkennen het probleem van de duurhuurders, alleen verschillen ze regelmatig van mening over de oplossing. Het probleem van de duurhuurders heeft namelijk ook invloed op de toch al krappe huizenmarkt. Wanneer je duurhuurders ook stelselmatig gaat financieren, zou dat een nog verder prijsopdrijvend effect kunnen hebben in een tijd van een groot woningtekort.
“Maar het is ook raar om te wachten op een oplossing op macroniveau,” vindt Soede “zeker als je weet dat veel duurhuurders wel regulier gefinancierd kunnen worden en er via de explain-optie misschien wel een mogelijkheid is om een hypotheek te krijgen.” Er is zeker begrip voor het macro economisch probleem van het prijsopdrijvend effect. Maar de oplossing daarvoor is dat er nu veel en passend gebouwd moet worden, vindt Soede. “De woningvoorraad moet vergroot worden. Tegelijkertijd willen we de consument niet de dupe laten worden van de effecten van de krapte. Daar willen we op microniveau al wat aan doen, bijvoorbeeld met pilots zoals met de huurverklaring.”
Voor nu is het voor hypotheekadviseurs zaak om de duurhuurders (weer) aan tafel te krijgen, vindt Soede. “60 procent van de duurhuurders onderneemt geen actie omdat ze denkt dat er toch geen mogelijkheden zijn. Aannames gebaseerd op algemene hypotheektools of vergelijkingen met vrienden en familie worden niet gecheckt. Het is belangrijk dat mensen weten dat het zeker de moeite loont om nog eens te informeren en daar dragen we graag aan bij. ”
Soede snapt ook dat het voor hypotheekadviseurs en hun klant wel een onzekere situatie kan zijn op dit moment. “Adviseurs geven aan dat de houding van geldverstrekkers ten opzichte van de explain-mogelijkheden niet altijd duidelijk zijn. Wij pleiten voor een meer open houding en ook meer aandacht in het opleidingscurriculum, zodat er zowel meer kennis bij adviseurs als acceptanten over explain rond duurhuur komt. Het feit dat de mogelijkheid er is in de Tijdelijke regeling hypothecair krediet (Trhk), betekent nog niet dat deze in de praktijk wordt gebruikt. En daar is de duurhuurder de dupe van. “
Een belangrijke stap naar de toekomst is volgens Soede vooral dat geldverstrekkers flexibeler worden om mee te werken aan een oplossing. “De hele samenleving flexibiliseert. We werken niet meer ons halve leven bij dezelfde werkgever, blijven ook niet meer altijd bij dezelfde partner, dus waarom zouden we bij een hypotheek alleen vasthouden aan LTI en LTV normen? Ik denk dat het interessant is voor hypotheekverstrekkers om ook te kijken naar het betaalgedrag (loan-to-paymentbehavior) van een potentiële hypotheekafnemer, naast de loan-to-value (LTV) en de loan-to-income (LTI). Dat past veel meer in deze tijd met aandacht voor het individu en is wat mij betreft ook gewoon een kwestie van gezond verstand.”
Na zeven jaar van onafgebroken huizenprijsstijgingen lijkt het alsof de bomen op de woningmarkt tot in de hemel blijven groeien. Met inflatie en inkomensstijgingen meegerekend valt de prijsstijging echter wel mee. Volgens hoogleraar vastgoedwaardering Marc Francke zijn de prijzen nu min of meer vergelijkbaar met die in 2008.
Door toenemende droogte krijgen potentieel 1 miljoen huizen te maken met problemen bij de fundering. Wie gaat dat betalen en hoe gaan taxateurs, hypotheekadviseurs en geldverstrekkers hiermee om?
Dé adviseur van de maand november is Nico de Graaf van de Hypotheekshop Bussum. Dit kantoor staat bewust midden in een woonwijk en de hele buurt komt aanwaaien voor financieel advies.
Er zijn nogal wat bedrijven waar je mee te maken hebt als hypotheekadviseur. Maar wat gebeurt daar nou áchter de schermen? De redactie van Kop-Munt gaat op onderzoek uit.