Na zeven jaar van onafgebroken huizenprijsstijgingen lijkt het alsof de bomen op de woningmarkt tot in de hemel blijven groeien. Met inflatie en inkomensstijgingen meegerekend valt de prijsstijging echter wel mee. Volgens hoogleraar vastgoedwaardering Marc Francke zijn de prijzen nu min of meer vergelijkbaar met die in 2008.
In de rubriek Bartjens in het Financieele Dagblad (FD) werd onlangs gekeken hoe de huizenprijzen zich hebben ontwikkeld vanaf 2003. Dan blijkt dat als de inflatie en inkomensstijgingen worden meegerekend de zogenaamde reële huizenprijzen sinds dat jaar niet is gestegen.
Dit is volgens Francke een goede manier om naar huizenprijzen te kijken. “Normaal kijken we alleen in nominale termen naar de woningprijzen. Dit geeft net een iets ander beeld.” Hij wijst erop dat de prijzen nu eigenlijk maar iets hoger zijn dan in augustus 2008. “Als je naar de reële prijs kijkt ligt daar de vorige top. Dat is hetzelfde niveau als nu. Er was over de periode vanaf toe eigenlijk geen huizenprijsontwikkeling.”
Een kanttekening die hij wel maakt bij de analyse in het FD is dat 2003 niet noodzakelijk het beste jaar is om als startpunt te nemen. “Vanaf 1985 tot en met augustus 2008 zijn de prijzen vrijwel ononderbroken gestegen. Als je bijvoorbeeld begint in 1995, het punt vanaf waar het CBS cijfers publiceert, krijg je een veel grotere stijging omdat de prijzen eind jaren negentig enorm zijn opgelopen. Dan krijg je ook weer een heel ander beeld.”
Daarnaast is er een flinke regionale variatie. In Amsterdam zijn de prijsstijgingen bijvoorbeeld veel harder gegaan dan in de rest van Nederland. Het landelijk gemiddelde geeft daarom ook niet echt een goed antwoord op de vraag of de huizenprijzen in historisch perspectief heel hoog zijn, of dat het juist wel meevalt.
Is het bijzonder dat de prijzen al bijna vier decennia hard stijgen? “Nee, dat is helemaal niet uitzonderlijk”, antwoordt Francke. “In elk tijdvak zijn er andere drivers van woningprijsstijgingen. In de jaren zeventig en tachtig had je hoge inflatie en hoge rentestanden. Dat zorgde ervoor dat de prijzen daalden. Eind jaren tachtig, begin jaren negentig is de arbeidsparticipatie van vrouwen enorm toegenomen. Dat zorgde voor hogere inkomens en meer leenmogelijkheden om een woning te kopen.”
Dit voorjaar onderzocht Francke de impact van epidemieën op de Amsterdamse woningmarkt in de zeventiende eeuw. Daaruit bleek dat de prijzen hierdoor gemiddeld 13 procent daalden. Het was dus niet uitgesloten dat de coronacrisis een vergelijkbare impact zou hebben. Met coronavaccins in het vooruitzicht en historische verkoopaantallen lijkt het er echter op dat dit nu niet gaat gebeuren, constateert hij.
Desondanks is zeker dat de prijzen een keer zullen dalen. “Los van Covid zal er ongetwijfeld weer een periode komen met een daling van het algemeen vertrouwen in de economie, in de woningmarkt en van prijsdalingen. Dat is het typisch cyclische gedrag wat we altijd zien in vastgoedmarkten."
In maart 2020 leek Nederland aan de vooravond van een recessie te staan. Die voorspellingen bleken niet te kloppen: na een krimp van 8,4% in het tweede kwartaal, groeide de economie in het derde kwartaal met 7,7%. De groei hield aan, maar blijft dat met hoge inflatie en oorlog in Europa zo? En wat betekent een recessie voor de huizenprijzen?
Recordbedragen aan de pomp, halve maandsalarissen aan verwarmingskosten: de brandstofprijzen hielden Nederland in de greep de afgelopen maanden. Hoe reageren huizenprijzen op brandstofperikelen?
De markt voor verhuur draait op volle toeren. Veel particuliere beleggers slaan nog snel toe voor de overdrachtsbelasting op 1 januari omhoog schiet. Tegelijkertijd zijn partijen die al langer actief zijn op de markt juist voorzichtig en houden rekening met een crash.
Door toenemende droogte krijgen potentieel 1 miljoen huizen te maken met problemen bij de fundering. Wie gaat dat betalen en hoe gaan taxateurs, hypotheekadviseurs en geldverstrekkers hiermee om?