De starter kan rekenen op veel sympathie in politiek en maatschappij. Verlaging van de overdrachtsbelasting voor starters en verhoging voor andere categorieën, starterslening, opkoopbescherming, aanpassing van de huisvestingswet, de initiatieven buitelen over elkaar heen. Maar wat werkt nu echt?
Twee jaar geleden werd de hogere overdrachtsbelasting ingevoerd voor woningbeleggers (maar daarmee ook voor bedrijven), in combinatie met de vrijstelling voor starters. Uit onderzoek van de NVM blijkt nu dat dit in 2021 niet het bedoelde effect had. Het marktaandeel beleggers nam zelfs met 1,5% toe bij goedkope woningen in dat jaar. Bij de duurdere woningen, van meer dan vier ton, werd het aandeel beleggers wel minder, maar daar zijn de starters niet mee geholpen.
Zelfs Staatssecretaris Marnix van Rij erkent bij de invoering van de nieuwe regels, in de memorie van toelichting, opvallend genoeg dat de onderbouwing rammelt. Slechts 30% van de beoogde €1 miljard aan extra opbrengsten komt van woningbeleggers. De overige 70% komt van kopers van bedrijfspanden of gemeenschapsgebouwen. De tariefstijging brengt daarmee een rem op investeringen zonder een duidelijk (beleids)doel, schrijft Van Rij. En dan is het tarief in 2023 nog eens verder gestegen naar 10,4%
Onlangs was er veel te doen over de door minister Hugo de Jonge gewenste aanpassing van de huisvestingswet. Gemeenten zouden dan mogen bepalen dat de helft van alle koop- en huurwoningen gegund moeten kunnen worden aan eigen inwoners. Starters kunnen nu te vaak geen huis vinden in hun eigen woonplaats, vindt de minister.
Wat vooral discussie opriep is dat dit voorstel niet alleen voor nieuwbouwwoningen, maar ook voor bestaande woningen zou gaan gelden en dat gemeenten voorrang kunnen geven aan mensen met een cruciaal beroep, zoals leraren en verpleegkundigen. Er is zelfs sprake geweest van een inkomenstoets die zou moeten gelden. De positie van verkopers zou door dit alles wel erg benadeeld worden. Als de keuze aan wie je mag verkopen beperkt wordt, heeft dit namelijk z’n weerslag op de opbrengst. Een sympathiek gebaar naar starters, maar inmiddels heeft de kamer aangegeven dit te vergaand te vinden.
Wat bewezen effectief is voor koopstarters is de opkoopbescherming. Hiermee worden beleggers geweerd van de woningmarkt. Hierdoor krijgen starters en doorstromers meer kans. Het aanbod in bepaalde wijken waar nu veel beleggingspanden zijn, zou hierdoor sterk toe kunnen nemen. Als taxateurs kijken wij daarom niet alleen naar wat er verkocht is, maar houden we ook het aanbod nauwlettend in de gaten. Keerzijde is wel dat het aantal huurwoningen hard afneemt, wat wordt versterkt door maatregelen als de verhoging van de box-3 belasting en de regulering van de middenhuur. Pararius noteert een verviervoudiging van het aantal reacties op een huurwoning in twee jaar tijd. Bij de waardering van verhuurd vastgoed is het voor ons taxateurs dus zaak de meest recente huurprijzen goed te monitoren.
Interessant voor starters zijn de speciale regelingen waarop zij een beroep kunnen doen bij gemeenten. De Nationale Hypotheekgarantie en het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting hebben alle bestaande regelingen in kaart gebracht. Zij kwamen in totaal op 31 regelingen. De Starterslening is de meest gebruikte regeling en biedt de koopstarter een aanvullende lening bovenop de maximale hypotheek. Opmerkelijk is dat dit instrument slecht door 5% van de kooptransacties door starters wordt ingezet. Per gemeente verschillen de voorwaarden. Zo komen in sommige gemeenten alleen mensen in aanmerking die nu een sociale huurwoning huren, of mensen uit een bepaalde leeftijdscategorie of alleen economisch gebonden personen of mensen met een cruciaal beroep. Ook de hoogte van het te lenen bedrag verschilt. Verder is het ook te hopen dat het potje bij de gemeente niet toevallig leeg is.
Toch zijn deze gemeentelijke regelingen zeker interessant om te benutten. Voor hypotheekadviseurs een hele puzzel om hun klant hierbij te helpen. Toch kan zo’n regeling soms net dat steuntje in de rug geven waardoor een starter wél de eerste woning kan kopen.
Al met al wordt er heel wat bedacht om de problemen van starters te verlichten. Maar, zoals de vakgroepvoorzitter van NVM Wonen onlangs zei: “De focus van de ingevoerde en aangekondigde maatregelen ligt met name op de symptoombestrijding van de schaarste en niet op het oplossen van het onderliggende probleem van het schrale aanbod op de koop- en huurmarkt. De oplossing zit in bouwen, niét in alles reguleren.”
Op dit moment wordt de stekker uit steeds meer nieuwbouwprojecten getrokken. Ik ben bang dat de problemen voor de starter nog wel even voortduren. Voor u als hypotheekadviseur blijft het voorlopig een uitdaging om de starter aan de financiering van zijn eerste woning te helpen. En natuurlijk geven wij de starter zo goed mogelijk inzicht in de waarde en mogelijke waardevermeerderingen van zijn eerste woning.
Elke week blikken we terug op het belangrijkste nieuws uit de hypotheeksector. Deze keer spreken we Mark Agterberg van Van der Veen Rijssen over de recordhoogte van WOZ-waarden, het gebruik van ontbindende voorwaarden en het nut van een woningcheck.
Hoe reageren de hypotheekmarkten in onze buurlanden op de gestegen rente? Deze zomer kijken we over de grens. We vervolgen met Duitsland.
Wat sociaal is, is een hele moeilijke vraag. Het meest sociale is als iedereen een mooie betaalbare woning heeft op de plek waar hij of zij dat begeert. Helaas is dit niet mogelijk in een dichtbevolkt land als Nederland, dat constant te maken heeft met een tekort aan woningen.
Blijft een hypotheekklant na afloop van de rentevastperiode bij zijn of haar bestaande geldverstrekker, dan hoeft deze alleen te 'tekenen bij het kruisje', stelt Menno Luiten. Maar wie overstapt naar een andere aanbieder, moet documenten aanleveren en kosten maken.