De afgelopen weken hebben we de hypotheekmarkten in een aantal andere landen belicht. In deze laatste aflevering bekijken we de Nederlandse hypotheekmarkt, maar dan vanuit buitenlands perspectief.
Nederland is qua woningbezit een gemiddeld Europees land. Volgens cijfers van Hypostat bedroeg het eigenwoningbezit in ons land 68,9%, iets meer dan het gemiddelde van alle 27 EU-landen: 65,9%. Koploper is Roemenië, daar heeft maar liefst 96,1% van de gezinnen hun woning in eigendom.
De Nederlandse markt voor woninghypotheken was volgens Hypostat in 2020 goed voor €715 miljard aan uitstaande leningen. Een groot verschil met België, waar dit €275 miljard bedroeg. Alleen in twee aanzienlijk grotere andere EU-landen, Frankrijk en Duitsland is het totaal aan uitstaande hypotheken nog hoger met ruim €1 biljoen per land.
Per hoofd van de bevolking heeft Nederland dus de hoogste hypotheekschuld van de EU. Dat de Nederlandse hypotheekschuld zo hoog is, komt volgens sommige buitenlandse analisten doordat de overheid het aantrekkelijk maakt om geld te lenen voor een huis. De hypotheekrenteaftrek is hiervan een belangrijk voorbeeld. Maar Nederland heeft ook heel soepele leennormen, zo stellen zij. In Nederland mag je een hypotheek afsluiten van 100% van de waarde van je woning. In andere landen is dat daarentegen vaak 90% of minder.
Het Internationaal Monetair Fonds dringt er al jaren op aan om de hypotheekrenteaftrek nog verder aan te pakken. In een IMF-document uit mei 2021 over de Nederlandse inkomstenbelasting noemen de schrijvers de hypotheekrenteaftrek ‘een subsidie’, waardoor het aantrekkelijker is om een eigen woning te kopen. Volgens hen worden mensen door de gunstige renteaftrek gestimuleerd om het huis met een zo hoog mogelijke hypotheek te financieren.
De OECD maakt zich daarnaast druk over de ‘hoge schuldenlast’ van huishoudens in Nederland. “Dit is een bron van macro-economische kwetsbaarheid”, zo schrijft de organisatie in 2021. Volgens de OECD blijft een loan to value van 100% internationaal gezien hoog. Nederlandse experts stellen daartegenover dat de pensioenvoorzieningen van Nederlanders aanzienlijk beter zijn, waardoor een groot kapitaalrisico wordt vermeden.
Volgens de website Globalpropertyguide.com wordt de Nederlandse woningmarkt verstoord door allerlei ‘subsidies’. “De Nederlandse overheid geeft subsidies voor het kopen van een huis aan huishoudens met een laag inkomen. Veel huurders ontvangen daarnaast rechtstreekse overheidssubsidies.” De site noemt dit systeem ‘inefficiënt’ en stoort zich aan de hypotheekrenteaftrek en het niet belasten van de overwaarde bij de verkoop van een huis.
Als adviseur zal dit vast herkenbaar zijn: zodra mensen erachter komen dat ik ‘iets met hypotheken’ doe, krijg ik onmiddellijk de vraag of het een goed moment is om te kopen. De verwachting is dat ik dan met een hele beleggingsanalyse kom, want ik ben ten slot van rekening ook een belegger.
In deze rubriek reflecteren adviseurs op het advies dat ze het meest is bijgebleven, zelfs na vele honderden trajecten. Bas van Hoorn vertelt over dat ene advies…
Elke week bespreken we het belangrijkste nieuws uit de hypotheeksector met een adviseur. Deze week vertelt Klaas Ozinga van De Hypotheker Voorburg onder meer over de groeiende populariteit van korte rentevaste periodes. “Vier procent voelt heel hoog, maar dat is het eigenlijk niet.”
Net als de Nederlandse hypotheekmarkt heeft de Amerikaanse hypotheekmarkt momenteel veel last van de stijgende rente. In de VS is de stijging van de hypotheekrente zelfs nog veel groter. Daarnaast worden potentiële huizenkopers in de VS streng getoetst. Aan de hand van een ‘credit check’ wordt beoordeeld of zij kredietwaardig zijn.