Het splitsen van woningen als kansrijke oplossing voor het woningtekort

Bijna een kwart eeuw geleden legde Lentze het fundament voor zijn bedrijf, dat in de decennia die volgden, uitgroeide tot een succesvolle onderneming. Een bedrijf dat door de jaren heen in Haagse stadswijken meer dan achthonderd woningen heeft toegevoegd. Dat begon allemaal met een idee dat in 2001 ontstond in de toenmalige Haagse bovenwoning van Lentze. “Ik was net klaar met mijn studie, had een goede baan en besloot een dubbel bovenhuis te kopen dat eigenlijk te groot was voor mij alleen, maar met een bijzonder doel. Ik had het idee opgevat om deze ruime woning op te splitsen in twee woningen. Ik bleef zelf op een etage wonen en verhuurde de kapverdieping, waardoor ik minimale woonlasten had. Toen dacht ik: ‘Waarom zou ik dit niet nog een keer proberen?’ En zo begon het balletje te rollen. Een paar jaar later kocht ik een bovenhuis met drie woonlagen en splitste dat per etage op in drie appartementen. In 2006 besloot ik kleinere studio’s te creëren door de bestaande bouwlagen verder te splitsen in tweekamerappartementen van zo’n veertig vierkante meter. Dat ging zó goed dat ik in 2008 besloot mij volledig op vastgoed te richten en mijn baan op te zeggen.” Dat was echter niet zonder risico’s, erkent hij. “We kwamen dat jaar namelijk midden in de financiële crisis terecht. Ik had net vier panden gekocht en toen trokken alle banken zich terug uit deze markt… op één bank na. Daar kon ik mijn vastgoedportefeuille oversluiten en ondanks de onzekere tijden doorgaan met ondernemen.”   
 

Pionieren in oude Haagse stadswijken 

Het was het begin van een ontwikkeling die een groot stempel zou drukken op vele Haagse stadswijken. Want de residentie bleek een prima uitvalsbasis voor het jonge bedrijf. De stad telt niet alleen veel vooroorlogse portiekwoningen, maar ook monumentale panden met een eigen opgang, vaak voorzien van royale trappenhuizen. Gebouwen die zich bij uitstek lenen voor splitsing, vertelt Lentze. “De etages hebben standaard drie raampartijen aan de voorzijde; dat is uitermate geschikt voor een slaapkamer in de zijkamer en twee ramen voor de woonkamer”, legt hij uit. “Dat maakt het dus relatief eenvoudig om de woning in tweeën te delen. Je plaatst een scheidingsmuur, zet keukens en badkamers ‘in spiegelbeeld’ tegenover elkaar en creëert zo twee nieuwe woningen van zo’n veertig vierkante meter. Doordat het trappenhuis meestal centraal ligt, kun je vrij eenvoudig de voordeuren van de woningen op de etages via dat trappenhuis ontsluiten.” 

Juist deze karakteristieken van vooroorlogse bouw maken ‘splitsen’ in steden als Den Haag, maar ook Rotterdam, Amsterdam, Utrecht en veel middelgrote Nederlandse steden kansrijk. De draagstructuur van oude stadswoningen bestaat vaak uit gemetselde wanden en houten vloeren, waardoor aanpassingen technisch gemakkelijker uitvoerbaar zijn dan bij latere betonbouw. “Latere woningen uit de jaren zeventig en tachtig zijn vaak opgebouwd uit betonnen casco’s met krappe trappenhuizen”, zegt Lentze. “Daar zit de constructie anders in elkaar en is splitsen veel ingrijpender en kostbaarder. Vooroorlogse panden bieden veel meer flexibiliteit.”   
 

Splitsen: méér dan het creëren van ‘extra voordeuren’ 

Het splitsen van woningen bleek een kansrijke niche en wat begon met het opdelen van bovenhuizen, groeide uit tot een bredere strategie. In de loop der jaren breidde de focus zich uit van splitsen naar ‘optoppen’ - het toevoegen van extra bouwlagen op platte daken - en het transformeren van winkel- en bedrijfsruimtes. Zo kwam het vliegwiel in beweging en heeft het bedrijf inmiddels een enorme Haagse portefeuille opgebouwd. “Ook in veel andere steden is sprake van leegstand in winkels en kantoren”, vertelt Lentze. “Door zulke locaties te transformeren naar woningen voeg je niet alleen vierkante meters toe, maar vergroot je ook de leefbaarheid in een straat of woonwijk.” 

Splitsen, optoppen of transformeren betekent in de ogen van Lentze namelijk veel meer dan alleen het creëren van ‘extra voordeuren’. Hij ziet het als een creatieve manier om oudere stadswijken duurzaam en toekomstbestendig te maken. In de Haagse wijken Valkenbos, Regentes, Zeehelden, maar ook het Laakkwartier en Centrum is 070 Vastgoed betrokken bij tientallen  projecten waarbij verouderde panden zijn gesplitst, gerenoveerd en verduurzaamd. “Deze manier van totaalrenovatie, waarbij we ook de gevels aanpakken, zorgt ervoor dat het straatbeeld sterk verbetert. Dat werkt door in de uitstraling, waardoor nieuwe bewoners worden aangetrokken en zorgt voor een betere mix in wijken waar de leefbaarheid nog wel eens onder druk kan staan.”   
 

De bestaande omgeving als fundament voor extra woonvormen 

Volgens Lentze ligt bij ‘opsplitsen’ de grootste kans voor gemeenten in het beter benutten van de bestaande omgeving. “De druk op de woningmarkt is groot en nieuwe bouwlocaties zijn schaars. Splitsen, optoppen en transformatie zijn manieren om relatief snel extra woningen toe te voegen. Zonder dat je jaren bezig bent met gebiedsontwikkeling en vergunningstrajecten. Als je dat zorgvuldig doet, kun je in bestaande wijken veel nieuwe woningen realiseren en tegelijkertijd bestaande woningen verbeteren en verduurzamen.” Volgens Lentze zorgt juist deze combinatie er voor dat oudere stadswijken ook in de toekomst een omgeving kunnen zijn waar bestaande en nieuwe bewoners op prettig met elkaar kunnen wonen. 

In de tweede aflevering van dit drieluik gaat Kop-Munt volgende week met Martijn Lentze in gesprek over de ambities en obstakels rond optoppen in gemeenten.