Mark de Rijke is directeur van CMIS Franchise (De Hypotheekshop, Huis & Hypotheek en Hypokeur) bij CMIS Group. Een opvallende uitspraak van het Kifid zet hem aan het denken over de rol van hypotheekadvies door banken. En dan vooral over hoe duidelijk die rol is voor een consument. Hij deelt zijn gedachtegang graag met u in zijn column.
Als ik naar de Philips Lighting webshop ga, dan snap ik dat ik daar lampen van Philips kan kopen en niet van een ander merk. Kijk ik vervolgens op Bol.com, dan zijn er naast Philips-lampen ook nog lampen van tig andere merken verkrijgbaar. Logisch en helemaal niks mis mee. Op diezelfde manier zou het voor de consument volstrekt helder moeten zijn dat een hypotheekadviseur van een bank alleen de eigen producten aanbiedt. Prima producten, maar geen marktbrede vergelijking zoals bij de onafhankelijke hypotheekadviseur. Die geeft naast financieel advies óók productadvies.
Toch blijkt in de praktijk telkens weer dat dit niet altijd duidelijk is voor (hypotheek)klanten. Om het nog ingewikkelder te maken deed het Kifid recent een uitspraak (uitspraak 2020-435) die mij als ervaringsdeskundige in deze branche zelfs in verwarring brengt. En u wellicht ook, want blijkbaar geeft de adviseur van een bank géén (hypotheek)advies? Althans niet volgens de redenatie zoals verwoord in de Kifid uitspraak.
Ik neem u even mee in de verhandeling van het Kifid: een klant van de Rabobank heeft een klacht over de risico-opslag op zijn hypotheek. Die is destijds niet verlaagd ondanks een door de klant aangeleverde hogere woningwaarde. Interessante casus, maar het wordt pas écht interessant als het Kifid haar licht er over heeft laten schijnen. Er wordt gesteld dat er geen sprake is van een adviesrelatie in dit geval, dus dat de bank de risico-opslag niet in de gaten hoeft te houden.
Nu ben ik het helemaal eens met het Kifid, als ze zeggen dat er geen onafhankelijk advies wordt gegeven door banken. Maar er wordt wel degelijk geadviseerd, weliswaar geen onafhankelijk advies maar het is toch echt adviseren. Het is ook geen ‘informeren’ en al helemaal geen ‘execution-only’. Op zich is dat niet erg hé? Maar het is ongelooflijk belangrijk dat klanten snappen dat de (hypotheek)adviseur bij de bank een verkoper is met enkel producten van één merk. Kennelijk, zo lijkt met deze uitspraak van het Kifid, is de klant na de aanschaf zelf verantwoordelijk voor onderhoud van het afgenomen product. En dat er zelfs sprake is van afhankelijkheid bij de bank: immers het klantbelang (het vervallen van de risico-opslag) botst hier met het bankbelang (het kost de bank geld).
Daarbij stelt Kifid dat er geen sprake was van een vergoeding of kosten voor het advies – dit speelde in 2012, vlak voor de invoering van het provisieverbod - één van de redenen dat er geen sprake is van een adviesrelatie. Dat klopt niet wat mij betreft. Banken verrekenen de advieskosten gewoon in hun productprijzen; via de rente. Misschien krijgen ze er geen losse factuur voor, maar indirect betaalt de klant wel degelijk voor invulling van de zorgplicht.
De wetgeving hieromtrent wordt binnenkort weer eens goed onder de loep genomen - en meer duidelijkheid omtrent de rol van (hypotheek)advies door banken staat op de agenda. In de tussentijd zie ik dit als een uitgelezen kans voor alle onafhankelijke (hypotheek)adviseurs. Die kunnen hun meerwaarde nog weer eens goed aantonen met hun brede assortiment, hun kennis van de markt en mogelijkheden. Én een heuse adviesrelatie waar de klant echt op kan vertrouwen.
Binnen no-time zijn er noodmaatregelen genomen om te betalingsachterstand bij de hypotheek te beperken. Een groot verschil met hoe het er in 2012 aan toe ging. “We hebben als sector veel geleerd,” vindt Ellen Hensbergen die toen aan het financiële front stond en nu weer. “Die lessen kunnen we nu toepassen.”
De laatste cijfers over de stand van de hypotheekmarkt zijn opvallend positief. Maar hoe lang zet deze trend nog door? Wanneer kunnen we problemen verwachten en waar ligt dan de oplossing? Hierover gaat MUNT-directeur Ellen Hensbergen in gesprek met Joppe Smit, director bij IG&H.
Rust, ruimte en goedkope woningen. Dat zijn traditioneel redenen waarom mensen in Drenthe een huis kopen, vertelt makelaar en NVM-regiovoorzitter Gerben Zandbergen. Tegenwoordig is daar de goede digitale bereikbaarheid van de provincie bijgekomen. In de coronacrisis heeft Drenthe die aantrekkingskracht behouden, constateert hij.
Er heerst drukte alom in de hypotheekwereld. Menno Luiten van De Hypotheker vraagt zich af of dit wellicht de ‘storm voor de stilte is’. Hij roept geldverstrekkers op om het met alle wijzigingen wel een beetje overzichtelijk te houden voor de hypotheekadviseur.