Spraken we eerder met Sharif Soliman over de voorwaarden waar een islamvriendelijk financieel product aan zou moeten voldoen, deze keer is het de beurt aan een organisatie die inmiddels al enkele jaren bezig is een islamvriendelijke hypotheek op de markt te brengen. Mohamed el Bakali, oprichter van Albarakah Real Estate, praat ons bij over de mogelijkheden van dit hypotheektype.
Het product van Albarakah Real Estate, een jong bedrijf dat zich richt op alternatieve financieringsvormen, is uniek en daarmee een wijze van financieren op zichzelf. “Eerdere experimenten focusten zich voornamelijk op murabaha, een constructie waarbij een financiële instelling een woning koopt en deze vervolgens met opslag doorverkoopt aan een particulier.” Wat heeft Albarakah Real Estate dan voor ogen? “Een nog op te zetten fonds koopt een woning en heeft deze dus in bezit, waarna de bewoner zich beetje bij beetje inkoopt. De klant bezit dus een steeds groter deel van de woning en wordt er zo, bij iedere betaling, een beetje meer eigenaar van.”
En wat als er iets misgaat? “Raakt iemand bijvoorbeeld arbeidsongeschikt en is diegene niet meer in staat om zich verder in te kopen, dan kan de woning terug op de markt worden gebracht door de eigenaar, vaak nog de aankopende partij. Verlies en winst worden eerlijk verdeeld over het fonds en de bewoner, afhankelijk van in hoeverre iemand eigenaar van de woning is. Zo blijft de consument niet met een gigantische restschuld zitten, maar worden de risico’s gespreid. ” De opslag, waar in het geval van murabaha nog wel sprake van is, ontbreekt bij deze vorm van woningfinanciering.
Hypotheekrenteaftrek
Een ander voornaam aspect van islamvriendelijk financieren is riba, een verbod op rente. Waar bij murabaha de eerdergenoemde opslag nog als een verkapte vorm van rente kan worden gezien, is dit in zijn geheel afwezig binnen het verhaal van Mohamed el Bakali. Het financieel product van Albarakah Real Estate komt dus niet in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek. “Klopt, dat was ook één van de voornaamste redenen waarom eerdere experimenten, van vóór de crisis, op niets uitliepen.”
Sindsdien is de hoogte van de hypotheekrenteaftrek al flink afgebouwd. El Bakali is daarom van mening dat de afwezigheid van dit fiscale voordeel vandaag de dag geen groot struikelblok meer hoeft te zijn. “Inderdaad; vanwege het feit dat rente ontbreekt, komt een dergelijke aankoop niet in aanmerking voor hypotheekrenteaftrek, maar we leggen uit dat deze financieringsvorm veel andere, niet-fiscale, voordelen met zich meebrengt, ook voor andere doelgroepen, zoals starters.” Wat deze baten dan zijn? El Bakali: “Iemand hoeft bijvoorbeeld geen bergen eigen kapitaal meer in te leggen om een woning te kunnen kopen én klanten zitten na afloop niet met een gigantische restschuld opgescheept.”
Oneindig rondtollen
Door het aanbieden van deze islamvriendelijke hypotheekvorm, hoopt Albarakah Real Estate te voorkomen dat mensen in een vicieuze cirkel terechtkomen, waar ze vervolgens eindeloos in rond blijven tollen. “Er zijn voldoende moslims die meer dan genoeg verdienen, maar alleen een huis willen kopen op een manier die aansluit bij hun religie.” Op de Nederlandse markt kunnen zij vooralsnog nergens terecht. “Dan wordt er maar gekozen voor een particuliere huurwoning, waarvan de vaste lasten zo hoog zijn dat er van sparen ook maar weinig terechtkomt, waardoor het kopen van een huis nóg lastiger wordt.”
Ook deze invalshoek maakt een islamvriendelijke hypotheek interessant voor meer groepen dan alleen moslims; ook zij die voor het eerst de woningmarkt betreden krijgen zo eenvoudiger de kans een huis te kunnen kopen.
Nu we de kredietcrisis achter ons hebben gelaten lijkt de weg vrij voor bepaalde initiatieven binnen de hypotheekbranche die enige tijd in de ijskast hebben gestaan. Islamvriendelijk financieren is daar een mooi voorbeeld van. Maar waar moet een hypotheekvorm die als islamvriendelijk wordt beschouwd aan voldoen? We spraken erover met Sharif Soliman, advocaat bij NautaDutilh en expert op het gebied van Islamic finance.
Hypotheekadviseurs zouden hun klanten vaker de optie moeten voorleggen om rentevaste periodes te mixen, in plaats van deze hypotheekrente meteen voor tientallen jaren voor maar één rentepercentage vast te leggen. Dit vindt financieel planner Ramón Wernsen, die zich hier al decennia geleden hard voor maakte. “De hypotheekadviseur moet hiervoor zijn klant wel goed kennen.”
De afgelopen weken hebben we in de serie Over de grens de hypotheekmarkt in andere landen belicht. In de laatste aflevering bekijken we de Nederlandse hypotheekmarkt, maar dan vanuit buitenlands perspectief, bezien door de ogen van Engelse analisten.
Vanaf 1 januari 2018 stijgt de NHG-kostengrens naar 265.000 euro. Voor woningen met energiebesparende voorzieningen gaat de kostengrens naar 280.900 euro. Nieuw in de NHG-voorwaarden en -normen is dat de klant zijn hypotheek zonder NHG kan oversluiten naar een hypotheek met NHG. De borgtochtprovisie blijft onveranderd op 1 procent van de lening. Er komt geen overgangsregeling: de datum van het bindend aanbod is leidend.