Een huis dat wegzakt; het zal je maar overkomen. Toch is het voor duizenden woningbezitters de realiteit. Financiering vinden om dit probleem te verhelpen blijkt lastig. Gelukkig is er nu het Fonds Duurzaam Funderingsherstel, dat het bloksgewijs mogelijk maakt funderingsproblemen aan te pakken. Andre van Luijk, eigenaar van Woonvisie Makelaars en Financiële Diensten, is er erg over te spreken.
Dat we het niet over een klein aantal woningen hebben dat met funderingsproblemen kampt of gaat kampen, wordt duidelijk wanneer Andre van Luijk een raming geeft van de cijfers. “Er zijn 700.000 woningen in Nederland, die binnen twintig jaar tegen funderingsproblemen aan kunnen gaan lopen”, zo schetst Van Luijk de situatie. Gebouwd op veengrond, met wisselende grondwaterstanden én het gebruik van houten palen als funderingsmateriaal: de (potentiële) probleemgevallen zijn redelijk eenvoudig aan te wijzen.
Ontstaan er dan uiteindelijk problemen met de fundering, dan is een financiële oplossing vinden hoogst noodzakelijk, maar tegelijkertijd erg lastig. Van Luijk: “Banken zijn niet erg bereidwillig om een lening te verstrekken, zeker niet wanneer het niet binnen de al bestaande hypotheek past.” En heeft iemand dermate veel afgelost dat hier wél ruimte toe bestaat, dan moeten de omwonende partijen er ook nog in meegaan. “De buren liggen vaak dwars, aangezien ze dit niet willen of kunnen financieren, of omdat ze gewoonweg ontkennen dat er een funderingsprobleem bestaat.”
Daar zit je dan, met je woning waarbij de scheuren in de muren alleen meer groter worden en het huist steeds luider piept en kraakt. “Geloof me, de verhalen uit de praktijk zijn niet niks. Het is voor hen die het overkomt een erg heftige ervaring, bijzonder bedreigend.” Om maar meteen het maatschappelijke belang van het Fonds Duurzaam Funderingsherstel te duiden.
Bloksgewijs
Voor individuele gevallen biedt het fonds helaas (nog) geen uitkomst. Aanvragen moeten per bouwkundige eenheid worden ingediend. Van Luijk: “Op deze manier wordt de grootste groep als eerst geholpen. Het zijn vaak appartementencomplexen die met funderingsproblemen kampen. Het is wel essentieel om álle woningeigenaren mee te krijgen in het besluit tot funderingsherstel.” Vervolgens wordt er gekeken wie van de blokbewoners voor welk type lening in aanmerking komt. “De standaardlening is voor de huizenbezitters met een passende hypotheek en een fatsoenlijk inkomen, kortom: mensen met financiële draagkracht. De maatwerklening is er voor mensen die in dat opzicht buiten de boot vallen.”
Deze laatste kredietverstrekking doet de wenkbrauwen nog wel een beetje fronsen in hypotheekland, aangezien de rekenwijze behoorlijk complex is. “De rekengedachte achter de Funderingslening Maatwerk is gebaseerd op de blokhypotheek, een financieringsvorm die in Nederland nooit echt van de grond is gekomen aangezien deze constructie als te ingewikkeld werd beschouwd.” Dat hier dan een op maat gemaakte lening voor het herstellen van funderingsproblemen op wordt gestoeld doet inderdaad wat vreemd aan. Van Luijk: “Iemand die een maatwerklening wordt aangeboden, moet zich daarom eerst laten adviseren, zodat diegene weet wat er wordt afgesloten.” Probleem is dat mensen met een maatwerklening waarschijnlijk niet bereid of in de positie zijn om voor advieskosten te betalen.
Ook het feit dat deze funderingslening alleen op basis van execution only kan worden afgesloten, kan op kritiek rekenen. “De SVn (Stimuleringsfonds Volkshuisvesting, red.) heeft geen adviesbevoegdheid, daarom kan een lening alleen op basis van execution only worden aangevraagd. Wat betreft een standaardlening kunnen we nog discussiëren of execution only wel of niet voldoende is, maar een ingewikkelde constructie zoals bij de maatwerklening zou niet zonder advies verstrekt moeten worden.”
Revolverend fonds
Ook bij een mooi initiatief zoals het Fonds Duurzaam Funderingsherstel vallen kritische kanttekeningen te plaatsen, zo blijkt. Van Luijk is desondanks erg enthousiast over het fonds. “Het fonds communiceert met de banken van de woningeigenaren en de banken hebben op hun beurt toegezegd mee te werken wanneer informatie, over bijvoorbeeld de hypotheek, nodig is”, geeft Van Luijk aan. Door de communicatie te centraliseren en eerst de blokwoningen aan te pakken, moet het fonds een grote eerste groep bij kunnen staan.
Van Luijk vraagt zich wel af hoe lang dit fonds meegaat voordat het leeg is en opnieuw aangevuld zou moeten worden. “Het fonds is revolverend, dus de rentes en aflossingen die door de deelnemers worden betaald, kunnen weer worden aangewend om nieuwe leningen mee samen te stellen.” Vanzelfsprekend kan het fonds na verloop van tijd leegraken, zeker wanneer er ineens veel aanvragen binnenkomen. Van Luijk: “Op die manier wordt de urgentie van het vraagstuk des te meer aangetoond.”
Dan is de vraag of, en vervolgens met hoeveel, de pot dan weer aangevuld moet worden. Van Luijk: “Vanuit de overheid, of banken die gaan participeren in het fonds. Immers; uiteindelijk profiteren ook financiële instellingen van het feit dat hun onderpand niet instort.”
Spraken we onlangs met Andre van Luijk over het Fonds Duurzaam Funderingsherstel, deze keer komt iemand aan het woord die zelf met flinke funderingsproblemen heeft geworsteld. Positieve kanttekening op voorhand: ze heeft haar tegenslagen tot iets moois om weten te buigen. Aan het woord Martine Coevert, onder meer ingehuurd door het Funderingsloket van de gemeente Rotterdam.
In een vorig artikel gaven Marcel Warnaar, senior wetenschappelijk medewerker bij het Nibud en Jeroen Pels, manager Hypotheken bij Triodos Bank, hun advies om het hypotheekgesprek direct aan te grijpen om het onderwerp duurzaamheid ter sprake te brengen. Dit keer gaan ze in op de vraag: ga je stap voor stap optimaliseren of kies je direct voor de nul-op-de-meter-woning?
De redactie van Kop-Munt vraagt een aantal bekende personen uit de hypotheekwereld om hun vooruitblik te geven op de ontwikkelingen in 2018. Dylan Dresens, directeur Beleid en Ontwikkeling bij het Waarborgfonds Eigen Woningen (WEW), bijt het spits af.
Om te beoordelen wat de meest gunstige hypotheek is voor de klant is de laagste aanvangsrente niet het belangrijkste criterium. Beter is het om te kijken naar de maandlasten bij aanvang en de totale netto kosten over de looptijd, waarbij je rekening houdt met het verloop van de rente gedurende de hele looptijd van de hypotheek. Daardoor kun je ook aspecten als automatische rentedaling en rentemiddeling meenemen. Ook de nieuwe versie van Adviesbox speelt daarop in met de hypotheekvergelijker. Die toetst alle hypotheeklabels over de gehele looptijd op rente, voorwaarden en maximale verstrekking.