Extra woningen creëren in stadswijken: ambities en obstakels bij het splitsen van woningen

Voor steden met een oudere woningvoorraad biedt splitsen veel kansen. Met relatief beperkte ingrepen kunnen bestaande woningen worden opgedeeld in kleinere appartementen. Vooral in steden met veel vooroorlogse bouw - zoals Den Haag, Rotterdam en Amsterdam - zijn veel geschikte panden aanwezig. Dat biedt volgens Martijn Lentze veel kansen om het woningtekort aan te pakken. “Je hoeft geen nieuwe wijken te ontwikkelen. Door panden te splitsen, kun je in bestaande gebouwen relatief snel nieuwe woningen toevoegen. Daar komt bij dat ‘splitsen’ meestal hand in hand gaat met renovatie en verduurzaming. Als wij een pand transformeren, wordt ook meteen het hele gebouw volledig gerenoveerd en geïsoleerd,” zegt hij. “Je voegt dus niet alleen woningen toe, maar je verbetert ook de kwaliteit van het bestaande vastgoed. Wij geven oudere woningen in de Haagse binnenstad een nieuw leven en renoveren leegstaande, vaak verpauperde bedrijfspanden. Door deze gebouwen te transformeren, krijgen ze een nieuwe bestemming. Dat is goed voor de leefbaarheid in wijken.” 

‘Liever twee gerenoveerde woningen dan één verouderd pand’ 

Toch stuitte Lentze in de afgelopen 25 jaar ook op obstakels. Meer bewoners betekent meer druk op voorzieningen en parkeren - een veelgehoord bezwaar. “Mensen maken zich vaak zorgen over parkeerdruk en over de bereikbaarheid van winkels en voorzieningen. Ook kan de transformatie van lege winkelpanden stagneren door zaken als fietsparkeernormen. Als wij geen inpandige fietsenstalling leveren, krijgen we vaak geen vergunning.” Lentze plaatst deze zorgen in perspectief. “In het Laakkwartier, een oude Haagse stadsbuurt, hebben we veel grote verouderde panden gesplitst, gerenoveerd en verduurzaamd. Dat trekt een nieuw type bewoner en bedrijvigheid aan en zorgt daardoor voor een betere mix van bevolkings- en leeftijdsgroepen.”  

En parkeren? Dat is een kwestie van omdenken, zegt hij. “Gemeenten hebben regels over het aantal parkeerplaatsen dat bij nieuwe woningen moet worden gerealiseerd. Veel bestaande stadswijken hebben echter weinig ruimte voor extra parkeerplekken. Ik zie dan liever twee kleinere gerenoveerde en verduurzaamde woningen zonder parkeervergunning dan één grote verouderde woning waarin niet meer wordt geïnvesteerd. Ook kun je als gemeente inzetten op autoluwe wijken in combinatie met goed openbaar vervoer. Niet elke bewoner - en dat geldt zeker voor de jongere generatie - heeft een auto nodig of wil er één bezitten.” 

Vergunningstrajecten en bezwaarprocedures 

Door de jaren heen heeft 070 Vastgoed meer dan 800 extra woningen toegevoegd aan de woonvoorraad in Den Haag. “Al deze woningen worden opgeleverd met een duurzaam energielabel. Door het toevoegen van nieuwe huizen aan de Haagse woningvoorraad en oude gebouwen een nieuw leven te geven, dragen wij ons steentje bij aan het transformeren van de Hofstad”, aldus Lentze. Dat betekent echter niet dat deze projecten vanzelf tot stand komen. Vooral de stapeling van regelgeving is hem een doorn in het oog. “Denk aan regels over parkeren, huurregulering, bestemming, welstandcommissie en brandveiligheid. Door de toename van regels zijn vergunningstrajecten steeds complexer en langduriger. Wij hebben onlangs een kantoorgebouw in Scheveningen verworven om te transformeren naar veertig tot vijftig appartementen. Ik verwacht dat dit vergunningstraject zo’n tweeënhalf jaar in beslag zal nemen, dat is de huidige praktijk. Daarna kunnen omwonenden nog bezwaar maken, waardoor het soms jaren extra duurt voordat je met de bouw kan starten. Verder zorgen fiscale regels voor terughoudendheid onder ontwikkelaars en financiers; denk aan de verhoogde overdrachtsbelasting en de box 3-problematiek.” 

Een persoonlijke overwinning  

In zijn werkgebied, Den Haag, speelde in de gemeenteraad tot voor kort een slepende discussie over het splitsen van woningen. Zo voerde de gemeente in 2019 een splitsingsverbod in, om te voorkomen dat grotere woningen zouden worden gesplitst. Lentze: “Ik heb dit tot aan de Raad van State aangevochten. De gemeente wilde het verbod in stand houden, omdat er schaarste van grote woningen zou zijn. Ik bracht daar tegenin dat er juist een enorm tekort is aan kleinere woningen en zeker nu het aantal eenpersoonshuishoudens explosief is gegroeid en blijft groeien. Mijn stelling is ook altijd dat een kleine woning per definitie betaalbaarder is. De gemeente is uiteindelijk tot inkeer gekomen en woningsplitsen in nu in een groot aantal Haagse wijken weer toegestaan. Dat zie ik als een belangrijke overwinning. Wel koppelen ze de mogelijkheid tot woningsplitsen aan de leefbaarheid en de huidige parkeerdruk van een wijk, waardoor veel wijken nog zijn uitgesloten. Dat zie ik als een gemiste kans.” 

In de derde en laatste aflevering van dit drieluik kijken we naar de toekomst. In dit artikel vertelt Martijn Lentze welke rol ‘splitsen’ kan spelen bij het verkleinen van het woningtekort en welke kansen dit biedt.