Erfpacht: “Geldverstrekkers bevreesd voor hoge lasten”

06 juni 2022 Leestijd ± 3minuten
Erfpacht: “Geldverstrekkers bevreesd voor hoge lasten”

Geldverstrekkers letten heel sterk op erfpachtovereenkomsten omdat zij vrezen dat woningbezitters door hogere lasten hun verplichtingen niet kunnen nakomen. Het is goed als adviseurs hun klanten daarop zouden wijzen, meent Jamie Hilgersom van Hilgersom Financieel Advies & Planning in Kwintsheul.

Hebben met name woningbezitters in de grote steden erfpacht?

“Dat klopt. Het Westland, waar ons kantoor is gevestigd, kent geen erfpacht. Maar wij zijn ook actief in Den Haag en daar heb je wel erfpacht. Er zijn daar hele wijken waar erfpacht van toepassing is. Als iemand een woning in zo’n wijk wil kopen, moet je als adviseur goed nagaan wat de voorwaarden zijn.”

Heeft erfpacht invloed op de financiering van een woning?

“De canon wordt gezien als een financiële verplichting en heeft inderdaad invloed op de leencapaciteit. Een koper kan zo minder lenen. De canon bereken je door de grondwaarde te vermenigvuldigen met het canonpercentage.”

Hoe hoog is doorgaans zo’n erfpachtcanon?

“Dat verschilt enorm. Je hebt bijvoorbeeld canons die 75 jaar geleden zijn uitgegeven. Toen kon je een voetbalveld voor duizend gulden kopen. Dan is de canon niet zo hoog, afhankelijk van het canonpercentage. Als de canon-overeenkomst nu afloopt en de grond wordt opnieuw getaxeerd, dan kan de waarde wel verhonderdvoudigen. Dan ga je van €22 per halfjaar naar liefst €2200 per halfjaar. De taxateur bepaalt vanuit de gemeente de losse grondwaarde en de waarde van de opstallen. Dit hangt samen met de locatie.”

Wat is erfpacht precies?

Erfpacht betekent dat iemand het recht heeft om een stuk grond te houden of te gebruiken dat eigendom is van een ander. De erfpachter betaalt hiervoor een bedrag aan de eigenaar van de grond, het zogeheten erfpachtcanon. Gemeentelijke erfpacht komt het vaakst voor. Erfpachtovereenkomsten kunnen ook worden afgekocht, waardoor iemand eigenaar van de grond wordt.
Jamie Hilgersom

De erfpachtcanon is fiscaal aftrekbaar. Moet je als adviseur consumenten daarom dat altijd aanbevelen, in plaats van de afkoop van de erfpacht?

“Dat hangt af van de voorkeur van de consument. Sommige mensen kunnen de grondwaarde niet betalen, maar ze kunnen wel de canon blijven bekostigen. Dan is er natuurlijk geen optie.”

Waar moeten adviseurs consumenten nog meer op wijzen?

“Je moet goed kijken naar de resterende duur van de erfpachtovereenkomst. Als de overeenkomst nog maar vijftien jaar loopt, zeggen sommige geldverstrekkers: dan is er bij ons nog maar een hypotheek van vijftien jaar mogelijk. Want ze weten niet wat er met de nieuwe erfpachtovereenkomst gaat gebeuren. Dat beperkt vaak ook het aantal geldverstrekkers. Sterker nog, dat zijn redenen waarom de overeenkomst meer dan eens gedwongen wordt opengebroken.”

Kun je hiervan een voorbeeld geven?

“Stel, iemand koopt een woning van drie ton en de grondwaarde is €50.000. De canon is bijvoorbeeld €500 per jaar. Maar de erfpachtovereenkomst loopt over vijftien jaar af. Dan gaat die geldverstrekker zeggen: als je de drie ton van de woning wilt financieren en het past allemaal net, dan moet je de hypotheek in vijftien jaar aflossen. De maandlasten schieten hierdoor vervolgens omhoog en de consument kan mogelijk zelfs die drie ton niet meer lenen.”

Geldverstrekkers letten dus sterk op erfpachtovereenkomsten?

“Altijd. Als iemand een hypotheek aanvraagt en gebruik maakt van een desktoptaxatierapport, dan komt daar een bepaalde waarde uitgerold. Maar dan vragen geldverstrekkers toch na, als een soort dubbele check, of er een erfpachtovereenkomst is. Ze zijn hierbij dus heel strikt.”


Lees ook
Een hypotheek is net een pizza

Een hypotheek is net een pizza

Afgelopen weekend hadden we met een paar vrienden een pizza contest. Wie kon de beste pizza maken? Iedereen had zijn of haar perfecte deeg gemaakt. Maar wat heeft een pizza te maken met hypotheken?

Aflossingsvrije hypotheek? ‘Maak je niet druk’
Opinie

Aflossingsvrije hypotheek? ‘Maak je niet druk’

Twee miljoen Nederlanders hebben een aflossingsvrije hypotheek. Een deel verwacht in de problemen te komen als het moment voor aflossing daar is. De Autoriteit Financiële Markten (AFM) en De Nederlandsche Bank (DNB) waarschuwen voor een mogelijk drama. Maar volgens financieel adviseur Paul van der Kwast loopt het niet zo’n vaart.

Bouw knarrenhofjes en breng de doorstroming op gang
Column

Bouw knarrenhofjes en breng de doorstroming op gang

Een gesprek over de woningmarkt gaat al snel over starters. Logisch, want dit is de groep die geen overwaarde heeft opgebouwd via een eerdere woning en daardoor minder gemakkelijk toegang krijgt tot de koopwoningmarkt. Maar, zouden we het niet wat vaker over senioren moeten hebben?

NVHP-voorzitter Turhan Özgüner: “Klanten hebben vertrouwen in advies op maat”
De Koplopers

NVHP-voorzitter Turhan Özgüner: “Klanten hebben vertrouwen in advies op maat”

De betaalbaarheid van de woningmarkt staat onder druk. Dat vraagt om méér maatwerk, zeker voor groepen als duurhuurders of mensen die in scheiding liggen. Zij zouden op werkelijke lasten getoetst moeten kunnen worden. Waar in de sector soms wordt gepleit voor een rem op maatwerk, betoogt Turhan Özgüner, voorzitter van de Nederlandse Vereniging voor Hypothecair Planners (NVHP), juist dat adviseurs in dit soort gevallen verantwoord maatwerk moeten kunnen bieden: “Je kunt mensen niet zomaar in een hokje stoppen, in modelberekeningen past niet iedereen.”

Nieuwsbrief

Als eerste de achtergronden bij het hypotheeknieuws lezen? Benieuwd naar opinies uit de markt? Een voorsprong nemen op je kennistest-tegenstanders? Meld je aan voor de nieuwsbrief en je mist nooit meer iets op www.kop-munt.nl.