Energiezuinige woningen: hoe krijg je de particulier mee?

Wie een energiezuinige woning koopt of een bestaande woning energiezuiniger maakt, mag 9000 euro meer lenen. De rationale hierachter is simpel. De maandelijkse energierekening van de bewoner zal lager zijn. Hierdoor heeft hij meer financiële ruimte, en dat laat zich vertalen in een hogere leencapaciteit. Haalt de bedoelde woning de hoogste graad van energiezuinigheid, een zogenaamde ‘0 op de meter’- woning, of wordt er zelfs energie teruggewonnen, dan bedraagt de hypothecaire verruiming 25.000 euro.

Hoe duurzamer de woning, hoe lager de hypotheekrente
Toch ziet Bijl dit niet als de belangrijkste motivatie voor een consument om de duurzaamheid van zijn woning te verbeteren: “Het gaat hier alleen maar over het verhogen van je leencapaciteit. Ik maak in de dagelijkse praktijk niet zo vaak mee dat iemand echt tot die grens moet gaan. Interessanter is dat banken als Triodos, ABN AMRO en Rabobank korting geven op de hypotheekrente op het moment dat iemand zijn woning verduurzaamt. Hoe beter het energielabel op het huis, hoe lager de hypotheekrente. Triodos verlaagt bijvoorbeeld je hypotheekrente met een tiende procent als je een nieuwbouwwoning koopt met een energieprestatie coëfficiënt (EPC) onder de 0,4. En bij een EPC onder de 0,2 krijg je twee tiende procent korting. In de dagelijkse praktijk is dat vele malen belangrijker dan het oprekken van je leencapaciteit.”

What’s in it for me?
De grootste problemen ziet Bijl bij bestaande bouw: “Probeer maar eens een woning uit 1960 naar een A++-label te krijgen, dat kost veel geld. De particulier denkt vooral: leuk die overheidsinitiatieven, maar what’s in it for me? Stel, je gaat over enkele jaren met pensioen en hebt een investering nodig van 30.000 euro om je huis een beter energielabel te geven. Als je een hypotheek afsluit voor dit bedrag voor vijftien jaar, kost je dit tweehonderd euro per maand. Als je dan niet meer dan honderd euro op je energiekosten bespaart, ga je er in feite maandelijks honderd euro op achteruit. Als je dergelijke issues niet tackelt, kom je er niet uit. Wat ontbreekt is een kloppend model: je betaalt nu honderd euro aan energiekosten in de maand. Verbeter je dit, dan betaal je nog maar zestig euro.”

Door de verduurzaming kan een huis wel in waarde stijgen. Maar krijg je je investering er wel uit als je tien jaar later wilt verhuizen? Bijl rekent het voor: “Stel, je woont in een koopwoning met een B-label en brengt deze door een investering van 35.000 euro naar een A++-label. Je sluit hiervoor een hypotheek af. Na tien jaar ga je verhuizen en je hebt 9000 euro afgelost: levert je woning wel 26.000 euro extra op door die verduurzaming? Dat is maar net de vraag. Het blijft een kosten-batenplaatje: wat kost het aan hypotheek en wat levert het op aan energiebesparing en meerwaarde voor de woning? Ik heb nog nooit een particulier gehoord die puur uit ideële overwegingen zijn huis verduurzaamt om het verduurzamen.”

Voor de overheid gaat het er volgens Bijl om de what’s in it for me-gedachte goed te tackelen. Hij ziet bijvoorbeeld nog mogelijkheden in vergelijkbare constructies als de startersleningen die de overheid samen met SVN biedt. Een andere oplossing kan zitten in de verplichte aflossing die je moet doen om fiscale aftrek te krijgen. “Stel dat je wel een aflossingsvrije lening zou mogen afsluiten om je huis te verduurzamen en je mag de rente die je daarover iedere maand betaalt aftrekken. Als je daardoor een paar tientjes extra aan rentelast krijgt, maar tachtig euro aan energielasten bespaart, dan wordt het interessant. ”

Kloof nieuwbouw en bestaande bouw groter
Bijl ziet een grote kloof ontstaan tussen de nieuwbouwwoningen en bestaande bouw. “Aannemers en projectontwikkelaars worden bij wet gedwongen om nieuwbouwhuizen steeds energiezuiniger te bouwen. Een dergelijke maatregel is er niet voor bestaande bouw. Dat maakt de ongelijkheid tussen nieuwbouw en bestaande bouw juist groter. Als je voor bestaande bouw niets handigs doet, loopt bestaande bouw steeds meer achterop.”