Wie de laatste jaren een woning kocht met een tijdelijke, afgekochte erfpacht zag vaak nauwelijks verschil in de koopprijs met een woning met eigen grond. Maar was dat terecht en wat is het toekomstplaatje van een woning met tijdelijke erfpacht?
In de oververhitte markt van de afgelopen jaren lag de focus van mensen op de korte termijn. Een woning met eigen grond of met een voor 15 jaar afgekochte canon? Dat zien we over 15 jaar dan wel weer, was vaak de gedachte. Aan ons, als taxateurs, de taak om hier kritisch op te zijn, want het verschil tussen deze twee woningen kan grote gevolgen hebben voor het toekomstige financiële plaatje van de koper.
Over 15 jaar zal de koper namelijk geconfronteerd worden met een canon die periodiek betaald of afgekocht moet worden. Kan de koper over 15 jaar die lasten wel dragen? Hoe hoog wordt die canon eigenlijk? En is de woning nog wel zo makkelijk te verkopen over een paar jaar? Nieuwe eigenaren zullen dan namelijk al snel met een canon geconfronteerd worden, waarvan de hoogte nog niet is vastgesteld. Dit maakt financiering ook vaak lastig. Een bank wil immers zekerheid.
Lastig is dat het gissen is naar de hoogte van de toekomstige canon. Deze zal namelijk pas tegen de tijd dat deze betaald zal moeten worden door de gemeente berekend worden, tegen de dan geldende waarden en rentestanden. De sterk gestegen prijzen en wisselende rentestanden kunnen tot heel andere grondwaarden en op basis daarvan tot heel andere canons leiden dan voorheen bedacht. Het gevaar is reëel dat dit tot veel hogere canons dan voorheen zal leiden op basis van de huidige rekenmethoden.
De berekening van de canon is voor de consument vaak een black box die alleen inzichtelijk is voor de gemeente. Als extra aanvullend afkopen van de canon mogelijk is, dan kan dit tegen betaling opgevraagd worden bij de gemeente. Voor deze procedure staat echter vaak een periode van zo’n 6 weken. Voor een consument die een beslissing over een aankoop moet doen is dat een (te) lange tijd. Voor een verkoper kan het dus raadzaam zijn om dit bij een voorgenomen verkoop tijdig uit te zoeken.
Gaan de gemeenten die mogelijk veel hogere canons ook daadwerkelijk in rekening brengen? Gemeenten bezinnen zich op deze materie. De Gemeente Rotterdam heeft plannen eigenaren met tijdelijke erfpachtcontracten actief te benaderen met een voorstel tot omzetting naar eeuwigdurende erfpacht of volle eigendom. In beide gevallen zullen eigenaren dan in de toekomst gevrijwaard zijn van de hierboven geschetste problemen.
Maar niet iedereen heeft de financiële middelen om dit te realiseren. Bovendien zijn er erfpachtcontracten met bepalingen die aanvullend afkopen niet toestaan. Vooralsnog zijn er genoeg woningeigenaren die met problematische canons geconfronteerd zouden kunnen worden.
Een ander belangrijk detail bij erfpacht is overigens dat er bij de koop van een woning overdrachtsbelasting wordt geheven over de koopsom (tot zover de standaardprocedure) plus de gekapitaliseerde waarde van de erfpacht. Dit weegt vooral mee als de erfpacht niet of slechts voor een korte periode is afgekocht. Die gekapitaliseerde waarde is maximaal 17 maal de betaalde canon. De berekening hiervan is een ingewikkelde rekensom die door de notaris gemaakt kan worden.
Zo kan het gebeuren dat een jong stel dat gebruik wil maken van de vrijstelling van overdrachtsbelasting tot maximaal € 440.000 door het meetellen van de gekapitaliseerde waarde van de erfpacht, ineens boven deze grens zit. Zij zouden zomaar duizenden euro’s extra aan kosten hebben vanwege het mislopen van de vrijstelling van overdrachtsbelasting.
Het tussentijds afkopen van de erfpacht is overigens geen reden voor de belastingdienst om langs te komen. Er wordt dan namelijk geen onroerende zaak of recht verkregen.
Het is dus zaak goed op te letten bij woningen met erfpacht om niet achteraf met onaangename verrassingen geconfronteerd te worden.
Elke week bespreken we het belangrijkste nieuws uit de hypotheeksector met een adviseur. Deze week met Hans Stroosma van BTER Financieel Leeuwarden over de nieuwe kwartaalcijfers van de NVM, eerder stoppen met werken en het wegvallen van de oversluitmarkt.
Ongeveer 15 procent van de starters verzwijgt een studieschuld bij de hypotheekaanvraag. Een drietal hypotheekadviseurs vertelt openhartig hoe zij hiermee omgaan in de praktijk. Zelfs als dat in theorie kan uitmonden in gevangenisstraf.
Het is een feit dat de studieschuld soms verzwegen wordt bij het afsluiten van een hypotheek. Daar kan zelfs gevangenisstraf op staan.
Stef Hofmans, adviseur van Financieel Fit in Wijchen, kreeg het vak met de paplepel ingegoten. Zijn vader was namelijk ook hypotheekadviseur. “Op mijn zestiende wist ik het al en ik heb nooit meer iets anders gedaan.”