Lichtjaren geleden, zo voelt het althans, verschenen ze met enige regelmaat op Infinance, Amweb en zelfs op DFT.nl. Berichten over een nieuwe geldverstrekker die de Nederlandse hypotheekmarkt betrad. Ronkende ambities, glanzende plannen en champagne-klinkende CEO's die vertelden hoe zij de markt gingen veranderen. Here to stay. Dat was de belofte.
Als je in die jaren alle ambities van de nieuwe én bestaande geldverstrekkers bij elkaar optelde, kwam je uit op een hypotheekmarkt waar onze oosterburen verlekkerd naar keken. Concurrentie, innovatie, zzp-proposities, volledig digitaal, razendsnel, transparant.
Maar wat is daar nu nog van over? Nieuwe aanbieders zijn net als een speld in een hooiberg niet te vinden. Een groot deel van de toenmalige marktbestormers is er inmiddels niet meer. Knab stapte bijvoorbeeld vol ambities de markt in met een speciale propositie voor zzp'ers, want die werden toch altijd vergeten, en stopte in 2019 weer met hypotheken. Strategisch besluit, heette het. Wat het ook was: het is knab vervelend als je net een klant hebt geadviseerd en de geldverstrekker de volgende ochtend niet meer actief is.
Ook al langer bestaande aanbieders halen labels en merken van de markt. SNS, BLG, Regiobank. Namen die adviseurs jarenlang op hun lippen hadden, die klanten herkenden, die een plek hadden in het adviesgesprek. Weg, of opgegaan in iets groters, met alle migratiepijnen en klachten van dien voor de klant. Ook voor jou als adviseur heeft het gevolgen, want wie bel je nu? En wat betekent dit voor het dossier dat je net hebt afgesloten?
Wat zijn we eigenlijk opgeschoten ten opzichte van de jaren die achter ons liggen? De consolidatietrend zet door, meer aanbieders staan naar verluidt in de etalage, en intussen scroll ik door de lijst van geldverstrekkers en stel mezelf de vraag: wie van al die nieuwkomers van toen is er nu eigenlijk nog?
Gelukkig is er ook een aantal toetreders die écht here to stay zijn. Die zouden we niet willen missen, nu niet en straks niet. Zij maken hun belofte waar: de markt werd daadwerkelijk beter, scherper en eerlijker.
Terugkijkend kun je concluderen: een aankondiging van een nieuw label betekent niets. Een persberichtje, een lancering, een CEO met een opgeklopt verhaal, dat maakt nog geen geldverstrekker. Dat maakt een goede PR-exercitie. Consistentie maakt een geldverstrekker. Aanwezig zijn als het moeilijk wordt. Niet verdwijnen als de marges krimpen of de toezichthouder klopt.
Één is geen. Twee is een begin. Tien jaar is pas een bewijs.
De overbiedgekte is voorbij, zegt de krant. Maar Peter van der Laan, hypotheekadviseur in Heerenveen, had vorige week nog een klant die ongezien met €50.000 werd overboden. Friesland speelt zijn eigen spel. En verduurzaming en funderingsrisico horen allang bij elk gesprek dat hij voert.
Een starter met spaargeld is tegenwoordig nog geen starter met kansen. Dat is misschien wel de ongemakkelijkste conclusie uit Hypostat 2025, het jaarlijkse rapport van de Europese Hypotheekfederatie. De vraag is niet alleen of iemand iets kan financieren, maar of er überhaupt iets te kopen valt.
Hypotheekadviseurs praten graag over de tastbare dingen van het leven: de overwaarde, de verhuizing en de inrichting van het nieuwe huis. Maar wie de poort naar een verantwoorde financiering goed wil bewaken, ontkomt er niet aan om de klant mee te nemen in een parallel universum. Een wereld die niet geregeerd wordt door verhuisdozen, adreswijzigingen of droomkeukens, maar door de ondoorgrondelijke en bikkelharde wetten van de Belastingdienst.
De komende weken kijkt Kop-Munt over de grens. Hoe steekt de Nederlandse hypotheekmarkt af bij onze buurlanden? Van wie kunnen we wat leren en voor wie zijn wij juist het goede voorbeeld? Deze week trappen we af met de totale hypotheekschuld. De uitstaande hypotheekschuld per Nederlander is €49.609, gemeten over de totale bevolking. Alleen Luxemburg en Denemarken staan hoger. Het geeft in één getal weer wat iedereen in de hypotheekmarkt al weet: Nederland heeft van oudsher een fundamenteel andere verhouding tot hypotheekschuld dan de rest van Europa. De uitstaande hypotheekschuld als percentage van het bruto binnenlands product bedroeg in 2024 78,5% voor Nederland. Het gemiddelde in Europa voor 2024 ligt op 38,3%, zo blijkt uit cijfers van Hypostat 2025. Maar het meest veelzeggend is de vergelijking met de landen direct om ons heen.