Met name voor starters en mensen met lagere inkomens blijft het moeilijk om een (betaalbare) woning te kopen. In de tweede helft van 2022 daalden de huizenprijzen. In het vierde kwartaal van 2022 daalde de gemiddelde huizenprijs voor het eerst in 10 jaar ten opzichte van het jaar ervoor. De gemiddelde woningprijs kwam uit op 407.000 euro, 33.000 euro lager dan in de laatste kwartaal van 2021. Zijn woningen daarmee ‘betaalbaarder’ geworden dan een jaar geleden?
Helaas gaat een daling van de huizenprijs nu hand in hand met een stijging van de hypotheekrente. In januari 2022 lag de gemiddelde rente voor hypotheken zonder NHG en een rentevaste periode van 10 jaar nog op 1,5 procent. Deze is inmiddels gestegen naar gemiddeld 4,6 procent. Met NHG liggen deze rentes natuurlijk iets lager. Naast de dalende huizenprijs en de gestegen hypotheekrente spelen - met name bij lagere inkomens - ook de aangescherpte leennormen een rol.
Nog minder betaalbaar
Om te voorkomen dat mensen vanwege de sterk gestegen energielasten in betalingsproblemen komen, kan een huizenkoper met een inkomen tot €31.000 in 2023 fors minder lenen. Tegenover de lagere huizenprijs staat dus een duurdere lening en in sommige gevallen een lagere leencapaciteit. Gevolg: woningen zijn nu nog minder betaalbaar geworden voor mensen met lagere inkomens en weinig eigen vermogen. Dat illustreert direct de complexiteit die achter het begrip ‘betaalbaar’ schuilgaat.
Gelukkig zijn er al veel oplossingen om woningen betaalbaarder te maken en de markt blijft zich ontwikkelen. NHG pleit bij alles wat er bedacht wordt nadrukkelijk voor duurzaam betaalbaar; oplossingen voor nu die niet in de toekomst alsnog voor problemen gaan zorgen. Dit schuurt regelmatig. Zoals bij goedbedoelde erfpachtconstructies. Op de korte termijn wordt de woning betaalbaarder, maar de mogelijke financiële gevolgen op de lange termijn zijn niet altijd te voorzien. Zo zijn er constructies waarbij starters bij een relatief kleine salarisstijging geconfronteerd kunnen worden met een canon tot wel zes keer hoger dan het oorspronkelijk bedrag. Daarom hebben we afgelopen jaar duidelijke richtlijnen opgesteld waar een erfpacht- of kortingsconstructie aan moet voldoen in combinatie met NHG.
Lagere energielasten
Bij verduurzaming ligt dit precies andersom. Dit vraagt een investering op de korte termijn, om de betaalbaarheid op de lange termijn te verbeteren dankzij lagere energielasten. Daarnaast is verduurzaming van belang voor het klimaat en de woningwaarde. Uit onderzoek blijkt dat verduurzaming nog steeds niet wordt meegenomen in alle adviesgesprekken. Het is van belang om dat wel te gaan doen en ook om bestaande woningbezitters hiermee te helpen. Appartementseigenaren blijven sterk achter bij eigenaren van eengezinswoningen. NHG heeft afgelopen jaar de samenwerking gezocht met SVn om kleine VVE’s verduurzamingsfinanciering te bieden met NHG garantie.
Er zijn nog veel meer oplossingen en ideeën om de betaalbaarheid te verbeteren. Bij NHG streven we bij betaalproblemen indien mogelijk naar woningbehoud. Betaalbaarheid is dus een breed begrip. Onze oproep aan iedereen is om bij de bespreking en ontwikkeling hiervan, zowel de korte als de lange termijn scherp in het oog te houden. ‘Betaalbaar’ is een mooi doel, maar het is niet genoeg. Laten we de lat nog hoger leggen en samen zorgen dat we voor ‘duurzaam betaalbaar’ gaan.
