Op 13 mei stuurde het Ministerie van Financiën het rapport Onderzoek 30-jaarstermijn Hypotheekrenteaftrek naar de Tweede Kamer. De kern: per 2031 vervalt voor een grote groep huiseigenaren de renteaftrek, maar wie er precies door wordt geraakt, weet niemand. Niet de Belastingdienst, niet de geldverstrekker, niet de huiseigenaar zelf. Jeroen Gorissen van Scheiden en Wonen is niet verrast. Hij loopt dagelijks tegen dit probleem aan, maar dan in de meest complexe variant: bij scheidingen.
"De onduidelijkheid kan niet als een verrassing komen," zegt Gorissen. "We weten al 30 jaar dat er vanaf 2031 het een en ander verandert. Zorgen over de praktische uitvoerbaarheid zijn er bijna net zo lang."
De 30-jaarstermijn is voor een doorsnee huiseigenaar al lastig te reconstrueren. Bij scheidingen wordt het vele malen ingewikkelder. Gorissen legt uit: "Heel zwart-wit: als mensen al zes leningdelen hebben en ze gaan uit elkaar, moet je er in theorie twaalf leningdelen van maken. Als ze vervolgens met een nieuwe partner kopen die ook zelf weer een verleden heeft, wordt het helemaal chaos. Je loopt er bij een aantal geldverstrekkers tegenaan dat je beperkt bent tot vier leningdelen, dus de administratie klopt niet.”
Daarmee begint de zoektocht naar het fiscale verleden. Wie heeft wanneer wat afgetrokken? Wie was eigenaar? Wie droeg de schuld? “Laatst controleerde de Belastingdienst een klant, die weet zelf niet wat de woonhistorie van een klant is. Dat moet je dan reconstrueren. Dat doen we op basis van schattingen, maar die moet je wel kunnen onderbouwen – anders accepteert de Belastingdienst het misschien niet.”
"Je moet een beetje mazzel hebben”, zegt Gorissen. “Als iemand in 2018 verhuisd is en die aangifte heeft bewaard, dan kun je de reconstrueerbaarheid nog een beetje zien."
Tools als Ockto, waarmee adviseurs belastingaangiftes kunnen ophalen, helpen slechts beperkt. "Belastingaangiftes zijn tot vijf jaar terug te herleiden, verder gaat het niet. Als je een fiscale historie nodig hebt van twintig jaar terug, moet je hopen dat er nog oude administratie is.”
Dat roept een fundamentele vraag op die de sector nog niet heeft beantwoord: wat volstaat als bewijs? "Tot wanneer kun je terug als de bewaartermijn vijf tot zeven jaar is? In de wet zit geen langere bewaartermijn. Dan moet je kunnen vertrouwen op wat klanten en adviseurs aangeven. Durft de keten dat? Accepteert de Belastingdienst dat?"
In zijn eigen praktijk schat Gorissen dat nog zo'n vijftig procent van zijn klanten te maken heeft met een eigenwoningverleden van vóór 2013. Maar dat aandeel loopt terug. "Mensen die nu uit elkaar gaan zijn gemiddeld rond de veertig. Als je dan terugrekent, wordt de kans dat je toen al je eerste woning had, steeds kleiner." Voor de gemiddelde scheidingsklant loopt het echte pre-2013 verleden dus langzaam uit.
De toenemende complexiteit schuift steeds meer verantwoordelijkheid richting de hypotheekadviseur. Gorissen erkent dat, maar plaatst er een kanttekening bij. "De vraag is of dat helemaal terecht is. Wat doe je met een geschiedenis die niet te herleiden is, of met fout advies uit het verleden? Wie is er dan uiteindelijk verantwoordelijk?"
Hij pleit voor een pragmatischer benadering vanuit de keten: als een fiscale historie redelijkerwijs is geschat en niet verder te reconstrueren valt, moet dat volstaan. "Ik hoop dat we daar niet op afgerekend gaan worden. De toegang tot goed advies voor mensen wordt steeds moeilijker, zeker als het aantal adviseurs met fiscale kennis en langere ervaring langzaamaan afneemt."
Binnen HDN zien we iets opvallends gebeuren. Het aandeel hypotheekaanvragen waarin verduurzaming wordt meegefinancierd, neemt af. Uit HDN-cijfers blijkt dat steeds minder consumenten gebruikmaken van energiebespaarbudgetten of verduurzamingsfinanciering binnen hun hypotheek. Toch lijkt verduurzaming zelf allerminst stil te vallen. Wat zegt deze ontwikkeling over de rol van de hypotheekadviseur?
Romy Janssen (26) is onlangs gestart als hypotheekadviseur bij De Hypotheker bij vestigingen aan de Sint Jacobsstraat en Leidsche Rijn in Utrecht. Na enkele jaren op de binnendienst besloot ze de stap naar adviseren te zetten. “Mijn eerste gesprek was meteen in het Engels.”
Ieder jaar zijn er nieuwe golfclubs. Nog beter materiaal, nog slimmere techniek, weer vijf meter verder slaan. Wie alle marketingbeloften van de afgelopen jaren optelt, zou inmiddels vanaf de tee rechtstreeks de green in een andere provincie moeten halen. Klaas Ozinga, hypotheekadviseur bij De Hypotheker Voorburg, trekt een sterke vergelijking: “Zo werkt het ook met de hypotheekrente.”
Een recordaantal deelnemers schoof recent aan bij het derde Hypotheekspreekuur dat Kop-Munt.nl organiseerde. Frank Paalman van Impact Opleidingen sprak uitgebreid over de eigenwoningregeling. De samenvatting vind je hier.