Een recordaantal deelnemers schoof recent aan bij het derde Hypotheekspreekuur dat Kop-Munt.nl organiseerde. Frank Paalman van Impact Opleidingen sprak uitgebreid over de eigenwoningregeling. De samenvatting vind je hier.
Een woning kwalificeert als eigen woning wanneer deze ‘anders dan tijdelijk’ als hoofdverblijf dient. Voor de inkomstenbelasting gaat het daarbij om de intentie om de woning als hoofdverblijf te bewonen, feiten en omstandigheden bepalen of die intentie geloofwaardig is. Paalman illustreerde dit met het voorbeeld van een parlementariër die zijn Haagse woning ten onrechte als eigen woning opvoerde. De fiscus corrigeerde dat, omdat het middelpunt van zijn sociale en economische belangen in Maastricht lag.
De wet kent drie relevante uitzonderingen bij verhuizen:
Anders dan bij de inkomstenbelasting geldt voor het verlaagde tarief overdrachtsbelasting (2% in plaats van 8%) de eis van feitelijk bewonen als hoofdverblijf. De vuistregel is: minimaal zes maanden, tenzij er sprake is van een uitzondering buiten eigen macht. Paalman besprak een rechtbankuitspraak waarbij een echtpaar tijdelijk in een woning woonde, terwijl hun nieuwe woning nog verbouwd werd. Omdat zij zes maanden in die woning verbleven, werd toch het lage tarief toegekend. Het 6-maandscriterium blijkt in de praktijk een zwaarwegende factor.
Het overgangsrecht (bestaande eigenwoningschuld) geldt alleen bij een feitelijke aflossing. Een fictieve vervreemding, zoals verhuur, telt daar niet voor. Er zijn twee situaties behandeld:
De kan-bepaling biedt partners de mogelijkheid om de bestaande eigenwoningschuld van één partner gezamenlijk toe te passen. Stel: een man met een aflossingsvrije hypotheek van €200.000 (overgangsrecht) is gehuwd in beperkte gemeenschap van goederen met een vrouw zonder eigenwoningverleden. Ze kopen samen een woning van €750.000 en willen €200.000 aflossingsvrij financieren.
Zonder kan-bepaling valt het aandeel van de vrouw (€100.000) in box 3 en is er dus geen renteaftrek. Mét kan-bepaling valt die €100.000 in box 1, maar loopt zij mee in de al verbruikte renteaftrekperiode van de man. In theorie is de kan-bepaling een vrije keuze; in de praktijk is er bij gemeenschap van goederen geen alternatief. Paalman adviseert: gebruik bij voorkeur een draagplichtovereenkomst als de situatie dat toelaat, want dat pakt fiscaal doorgaans voordeliger uit.
Bij verhuizen met een nieuwrechtschuld gelden drie spelregels:
In de praktijk gaat het eerste punt regelmatig fout: adviseurs zetten bij doorstromers alles opnieuw op 30 jaar.
Paalman toonde een optimalisatiemogelijkheid: door vóór verkoop €150.000 af te lossen, daalt de aflossingsstand. Na verkoop kan dat bedrag opnieuw worden geleend voor de verbouwing, waarvoor dan een looptijd van 360 maanden geldt. Bij 4% rente scheelt dat bruto ruim €300 per maand. Kanttekening: bij een lage lopende rente is vooraf aflossen zelden verstandig.
Op een overbruggingsfinanciering geldt géén aflossingsverplichting. Op de oude schuld geldt tijdens verhuisregeling ook géén aflossingsverplichting (nu ook binnen NHG-normen). Wie de overbrugging uit eigen middelen voorfinanciert, hoeft de overwaarde later niet alsnog in te brengen.
Wat als er na aflossing van de overbrugging extra overwaarde overblijft, en de klant wil daarmee verbouwen, maar pas over twee jaar? De rente blijft alleen aftrekbaar als de extra overwaarde wordt besteed aan een verbouwing in hetzelfde kalenderjaar, of bij verkoop later in het jaar, binnen zes maanden. Wordt de verbouwing later uitgevoerd, dan valt het betrokken deel van de schuld in box 3. Advies: los de extra overwaarde af op de bestaande schuld en verhoog de hypotheek opnieuw op het moment van verbouwen. Zorg dat de verbouwingsintentie aantoonbaar is.
Het zal niet van de ene op de andere dag gebeuren, maar gebeuren gaat het zeker. Steeds meer (routine)taken worden overgenomen door automatisering en AI. Dat betekent dat de lat voor adviseurs omhooggaat de komende jaren.
Een tevreden klant die na het passeren van de hypotheek de deur uitloopt is mooi. Een tevreden klant die daarna ook nog even opschrijft waarom hij tevreden is, is nog mooier. Want reviews op Advieskeuze.nl bepalen welke adviseurs kans maken op het Gouden Kompas voor de Meest Onafhankelijke Hypotheekadviseur. De winnaar wordt op 21 januari 2027 bekendgemaakt tijdens de MUNT Stamppotparty in Madurodam. Wie daar met het Gouden Kompas naar huis wil, doet er dus goed aan klanten structureel om een beoordeling te vragen.
Landelijk daalt het aandeel starters op de koopmarkt. Van 52,5% in augustus 2025 naar 48,5% in augustus 2026. Oplopende rente, minder leencapaciteit, onzekerheid. Maar Paul Rietveld van De Hypotheker in Noordwijk herkent dat beeld niet.
Frank Paalman neemt je mee in de mogelijkheden van het verzilveren van overwaarde, fiscale aandachtspunten en concrete strategieën om kansen te herkennen én te benutten. Zorg dat je het niet mist en zet vast het volgende spreekuur van 26 oktober in je agenda.