Een recordaantal deelnemers schoof recent aan bij het derde Hypotheekspreekuur dat Kop-Munt.nl organiseerde. Frank Paalman van Impact Opleidingen sprak uitgebreid over de eigenwoningregeling. De samenvatting vind je hier.
Een woning kwalificeert als eigen woning wanneer deze ‘anders dan tijdelijk’ als hoofdverblijf dient. Voor de inkomstenbelasting gaat het daarbij om de intentie om de woning als hoofdverblijf te bewonen, feiten en omstandigheden bepalen of die intentie geloofwaardig is. Paalman illustreerde dit met het voorbeeld van een parlementariër die zijn Haagse woning ten onrechte als eigen woning opvoerde. De fiscus corrigeerde dat, omdat het middelpunt van zijn sociale en economische belangen in Maastricht lag.
De wet kent drie relevante uitzonderingen bij verhuizen:
Anders dan bij de inkomstenbelasting geldt voor het verlaagde tarief overdrachtsbelasting (2% in plaats van 8%) de eis van feitelijk bewonen als hoofdverblijf. De vuistregel is: minimaal zes maanden, tenzij er sprake is van een uitzondering buiten eigen macht. Paalman besprak een rechtbankuitspraak waarbij een echtpaar tijdelijk in een woning woonde, terwijl hun nieuwe woning nog verbouwd werd. Omdat zij zes maanden in die woning verbleven, werd toch het lage tarief toegekend. Het 6-maandscriterium blijkt in de praktijk een zwaarwegende factor.
Het overgangsrecht (bestaande eigenwoningschuld) geldt alleen bij een feitelijke aflossing. Een fictieve vervreemding, zoals verhuur, telt daar niet voor. Er zijn twee situaties behandeld:
De kan-bepaling biedt partners de mogelijkheid om de bestaande eigenwoningschuld van één partner gezamenlijk toe te passen. Stel: een man met een aflossingsvrije hypotheek van €200.000 (overgangsrecht) is gehuwd in beperkte gemeenschap van goederen met een vrouw zonder eigenwoningverleden. Ze kopen samen een woning van €750.000 en willen €200.000 aflossingsvrij financieren.
Zonder kan-bepaling valt het aandeel van de vrouw (€100.000) in box 3 en is er dus geen renteaftrek. Mét kan-bepaling valt die €100.000 in box 1, maar loopt zij mee in de al verbruikte renteaftrekperiode van de man. In theorie is de kan-bepaling een vrije keuze; in de praktijk is er bij gemeenschap van goederen geen alternatief. Paalman adviseert: gebruik bij voorkeur een draagplichtovereenkomst als de situatie dat toelaat, want dat pakt fiscaal doorgaans voordeliger uit.
Bij verhuizen met een nieuwrechtschuld gelden drie spelregels:
In de praktijk gaat het eerste punt regelmatig fout: adviseurs zetten bij doorstromers alles opnieuw op 30 jaar.
Paalman toonde een optimalisatiemogelijkheid: door vóór verkoop €150.000 af te lossen, daalt de aflossingsstand. Na verkoop kan dat bedrag opnieuw worden geleend voor de verbouwing, waarvoor dan een looptijd van 360 maanden geldt. Bij 4% rente scheelt dat bruto ruim €300 per maand. Kanttekening: bij een lage lopende rente is vooraf aflossen zelden verstandig.
Op een overbruggingsfinanciering geldt géén aflossingsverplichting. Op de oude schuld geldt tijdens verhuisregeling ook géén aflossingsverplichting (nu ook binnen NHG-normen). Wie de overbrugging uit eigen middelen voorfinanciert, hoeft de overwaarde later niet alsnog in te brengen.
Wat als er na aflossing van de overbrugging extra overwaarde overblijft, en de klant wil daarmee verbouwen, maar pas over twee jaar? De rente blijft alleen aftrekbaar als de extra overwaarde wordt besteed aan een verbouwing in hetzelfde kalenderjaar, of bij verkoop later in het jaar, binnen zes maanden. Wordt de verbouwing later uitgevoerd, dan valt het betrokken deel van de schuld in box 3. Advies: los de extra overwaarde af op de bestaande schuld en verhoog de hypotheek opnieuw op het moment van verbouwen. Zorg dat de verbouwingsintentie aantoonbaar is.
De overbiedgekte is voorbij, zegt de krant. Maar Peter van der Laan, hypotheekadviseur in Heerenveen, had vorige week nog een klant die ongezien met €50.000 werd overboden. Friesland speelt zijn eigen spel. En verduurzaming en funderingsrisico horen allang bij elk gesprek dat hij voert.
Een starter met spaargeld is tegenwoordig nog geen starter met kansen. Dat is misschien wel de ongemakkelijkste conclusie uit Hypostat 2025, het jaarlijkse rapport van de Europese Hypotheekfederatie. De vraag is niet alleen of iemand iets kan financieren, maar of er überhaupt iets te kopen valt.
Hypotheekadviseurs praten graag over de tastbare dingen van het leven: de overwaarde, de verhuizing en de inrichting van het nieuwe huis. Maar wie de poort naar een verantwoorde financiering goed wil bewaken, ontkomt er niet aan om de klant mee te nemen in een parallel universum. Een wereld die niet geregeerd wordt door verhuisdozen, adreswijzigingen of droomkeukens, maar door de ondoorgrondelijke en bikkelharde wetten van de Belastingdienst.
De komende weken kijkt Kop-Munt over de grens. Hoe steekt de Nederlandse hypotheekmarkt af bij onze buurlanden? Van wie kunnen we wat leren en voor wie zijn wij juist het goede voorbeeld? Deze week trappen we af met de totale hypotheekschuld. De uitstaande hypotheekschuld per Nederlander is €49.609, gemeten over de totale bevolking. Alleen Luxemburg en Denemarken staan hoger. Het geeft in één getal weer wat iedereen in de hypotheekmarkt al weet: Nederland heeft van oudsher een fundamenteel andere verhouding tot hypotheekschuld dan de rest van Europa. De uitstaande hypotheekschuld als percentage van het bruto binnenlands product bedroeg in 2024 78,5% voor Nederland. Het gemiddelde in Europa voor 2024 ligt op 38,3%, zo blijkt uit cijfers van Hypostat 2025. Maar het meest veelzeggend is de vergelijking met de landen direct om ons heen.