Buitenlandse rentes: korte rentevaste periodes brengen Zweden in problemen
Hoe reageren de hypotheekmarkten in onze buurlanden op de gestegen rente? In Zweden ondervinden ze nu de gevolgen van hun voorliefde voor korte rentevaste periodes.
Dít is anders op de Zweedse hypotheekmarkt
05 oktober 2022 Leestijd ± 3minuten
Na een prijsexplosie op de Zweedse woningmarkt, zorgt inflatie en oplopende rente voor dalende huizenprijzen. Net als in Nederland neemt de dominantie van grootbanken op de hypotheekmarkt in Zweden af. Maar er zijn grote verschillen met ons land: zo is de LTV aanzienlijk lager en maken veel Zweden gebruik van ongedekte leningen voor de financiering van hun huis.
De huizenprijzen zijn in Zweden de laatste jaren explosief gestegen. Sinds 2005 bedraagt de toename liefst 300%. Dit is onder meer te danken aan de sterke arbeidsmarkt in Zweden en het beperkte aanbod van huizen.
De Zweedse economie kreeg door de coronacrisis in 2020 te maken met krimp, maar die was minder groot dan in andere landen omdat de coronamaatregelen in Zweden veel minder streng waren. De Zweedse economie kromp in 2020 met 2,8%. In de gehele Europese Unie was dat gemiddeld 6%.
In de tweede helft van 2021 herstelde de Zweedse economie zich. Maar daarna volgde in februari van dit jaar de invasie van Rusland in Oekraïne. De Zweedse economie en de woningmarkt kregen een klap door de toenemende inflatie en de flink hogere hypotheekrente.
Daling van de huizenprijzen
Volgens de associatie van Zweedse banken bedroeg de variabele hypotheekrente in juni 2,5%, terwijl de rente voor een hypotheek met looptijd van vijf jaar flink opliep naar 3,5%. Het gevolg was een daling van de Zweedse huizenprijzen.
De Zweedse hypotheekschuld van bijna 3 biljoen Zweedse kronen (€277 miljard) is fors en dat baart veel Zweden al langer zorgen. Om dit tegen te gaan, is in 2010 de LTV vastgesteld op 85%. Dat betekent dat Zweedse huizenkopers 15% van de aankoopprijs zelf moeten inbrengen. In Nederland bedraagt de LTV al enkele jaren 100%.
De Zweedse hypotheekmarkt wordt gedomineerd door de vier grootste banken in het land: Swedbank, Handelsbanken, SEB and Nordea. Zij hadden in het tweede kwartaal van 2022 een marktaandeel van 56%. Maar net als in Nederland moeten deze grootbanken steeds meer terrein prijsgeven. Met name SEB ziet volgens Nordic Credit Rating het marktaandeel snel teruglopen en is afgezakt naar de vierde plek op de lijst van grootste hypotheekverstrekkers.
Zweedse kopie van MUNT Hypotheken
Leuk feitje: die veranderingen in de Zweedse hypotheekmarkt zijn afgekeken uit Nederland. Het model van MUNT Hypotheken, waarbij investeerders met een lange beleggingshorizon rechtstreeks investeren in woonhuishypotheken, is geadopteerd door de hypotheekverstrekker Stabelo. Zij hebben daarbij uitgebreid advies ingewonnen bij het kantoor van MUNT in Den Haag.
Een bijzonderheid in Zweden is de zogeheten blancolån. Dit is een ongedekte banklening, die onder meer kan worden gebruikt als hypotheek. Bij een blancolån is er dus geen onderpand, zoals een huis of een auto. Daarvoor vraagt de bank wel een forse rente, van zo’n 7,5%. Het voordeel is dat een huis niet gedwongen verkocht kan worden wanneer de consument niet meer aan de betalingsverplichtingen kan voldoen.
Geen woningbouwcorporaties
Volgens cijfers van Hypostat bedroeg het eigenwoningbezit in Zweden in 2020 63,6%. Dat is lager dan Nederland (68,9%) en het gemiddelde van de Europese Unie (65,8%). De sociale huurmarkt is met een aandeel van 22% vrij omvangrijk. De belangstelling voor een sociale huurwoning is heel groot, waardoor sommige woningzoekenden in met name de grote steden liefst twintig jaar op een huis moeten wachten. Een verschil met Nederland is dat de sociale huurmarkt in Zweden wordt aangestuurd door gemeenten en niet door woningbouwcorporaties.
