De Zwitserse hypotheek- en woningmarkt ziet er heel anders uit dan de Nederlandse. Zo is de hypotheekadviesbranche heel klein, bezitten weinig mensen een eigen woning, kan er niet boetevrij worden afgelost en bestaan Zwitserse hypotheken uit twee delen.
Het eigenwoningbezit in Zwitserland is beperkt. Volgens cijfers van Hypostat lag dit in 2020 op slechts 41,6%. In de gehele Europese Unie was dit 65,2% en in ons land bedroeg dit 68,9%. In een stad als Genève is van de inwoners minder dan 20% eigenaar van een woning. Hoge woningprijzen en strenge voorwaarden zorgen volgens Hypostat dat het Zwitserse eigenwoningbezit beperkt blijft.
De Zwitserse huursector is daarnaast bijna geheel privaat. Slechts een paar procent is sociaal. Ook de huurprijzen in Zwitserland zijn vrij hoog, in lijn met de hoge kosten voor levensonderhoud.
In 2020 stegen de prijzen van Zwitserse eengezinswoningen met gemiddeld 5,5%. “De Zwitserse woningmarkt laat de laatste jaren een redelijk stabiel beeld zien. De huizenprijzen zijn wel gestegen, maar er geen sprake geweest van overspannenheid, zoals in Nederland”, stelt Guido van Hoogdalem, directeur van First Projektmanagement. Dit bedrijf is al ruim 15 jaar actief op het gebied van vastgoed in Zwitserland.
Volgens Van Hoogdalem is een groot verschil met Nederland dat Zwitserse huizenkopers bijna altijd een hypotheek direct afsluiten bij een geldverstrekker. “Er zijn wel hypotheekadviseurs, maar deze sector is heel erg klein. Mensen gaan vaak direct naar de bank om een hypotheek af te sluiten.”
In Nederland is de LTV maximaal 100%. In Zwitserland ligt dit percentage echter veel lager. “Voor een huis met permanente bewoning wordt doorgaans tot maximaal 80% gefinancierd van de koopprijs”, zegt René Smaal van makelaarskantoor Smaal Swiss Immo. Smaal is al dertig jaar actief op de Zwitserse markt van vakantiewoningen. Voor tweede huizen ligt de LTV in Zwitserland zelfs slechts op 60%.
Onafhankelijke woningtaxaties zijn in Zwitserland niet bekend. “Banken doen een woningtaxatie aan de hand van eigen parameters”, stelt Van Hoogdalem. “Zij geven een maximale financiering aan de hand van dat bedrag. Heb je meer voor de woning betaald, dan is dat jouw probleem.”
Een ander verschil is dat je in Zwitserland, in tegenstelling tot Nederland, niet boetevrij mag aflossen. Smaal: “In Nederland kun je ook bij verkoop bijna altijd boetevrij aflossen. In Zwitserland kan dat niet. Het is en blijft een bankiersland, waar niet onderhandeld wordt. Zwitserland vaart ook op de woning- en hypotheekmarkt zijn eigen weg. Het maakt geen deel uit van de Europese Unie en heeft daarom ook nog zijn eigen(wijze) regelgeving.”
Zwitserse hypotheken zijn vrij bijzonder, omdat ze uit twee delen bestaan. De eerste hypotheek dekt ongeveer 60 tot 65% van de aankoopprijs af en de tweede zo’n 15%. “De eerste hypotheek hoef je niet af te lossen. Dat is heel bijzonder. Die hypotheek kan theoretisch van generatie op generatie doorgaan. Er zijn vanuit de toezichthouders hierbij ook geen eisen”, zegt Van Hoogdalem. “De tweede hypotheek moet je daarentegen wel vaak aflossen.”
Wat zouden we van de Zwitserse hypotheekmarkt kunnen leren of overnemen? “Ik vind het positief dat je in Zwitserland veel geld moet meenemen om een woning te kopen”, vindt Van Hoogdalem. “De criteria om een hypotheek te krijgen, zijn in Zwitserland strenger dan in Nederland. Als de markt instort, zijn de klappen hierdoor zachter.” Ook Smaal vindt een lagere LTV in Nederland wenselijk. “Mensen moeten weer gaan sparen. Dat klinkt misschien heel ouderwets, maar op deze manier verklein je de kans op ongewenste situaties en te grote financiële risico’s bij gewijzigde omstandigheden.”
Dit is het achtste deel van een zomerserie, waarin we de Nederlandse hypotheekmarkt vergelijken met die in andere landen.
Net als de Nederlandse hypotheekmarkt heeft de Amerikaanse hypotheekmarkt momenteel veel last van de stijgende rente. In de VS is de stijging van de hypotheekrente zelfs nog veel groter. Daarnaast worden potentiële huizenkopers in de VS streng getoetst. Aan de hand van een ‘credit check’ wordt beoordeeld of zij kredietwaardig zijn.
De bloeiende Spaanse hypotheekmarkt ziet er simpeler uit dan de Nederlandse. Geen aflossingsvrij, maar vrijwel alleen annuïteiten. Daarnaast is de LTV een stuk lager en bestaat er in Spanje een leeftijdsgrens voor het aflossen van de hypotheek.
In deze rubriek reflecteren adviseurs op het advies dat ze het meest is bijgebleven, zelfs na vele honderden trajecten. Bas van Hoorn vertelt over dat ene advies…
De hypotheekmarkt in Italië verschilt op sommige punten van de Nederlandse. Zo bestaat aflossingsvrij niet en is de maximale LTV een stuk lager. Maar wat het meest opvalt: veel hypotheken in Italië zijn afbetaald.