Waarin verschilt de Duitse hypotheekmarkt met die van de Nederlandse? Een zeer belangrijk verschil is de aanwezigheid van de Bauspar-hypotheek bij onze oosterburen. Deze hypotheekvorm komt in Nederland niet van grond, maar is in Duitsland onverminderd populair.
“Bausparen, in het Nederlands bouwsparen, is een essentieel verschil tussen Duitsland en Nederland. Hierbij kunnen ouders en grootouders op een fiscaalvriendelijke manier sparen voor een hypotheek van hun kinderen of kleinkinderen. Aan dit spaarplan is een goedkope lening gekoppeld. Daarmee kan een huis (deels) worden gefinancierd, zodat de rente laag blijft”, vertelt Edwin Tempelman, eigenaar van Euregio FinanzMakler in het Duitse Gronau-Epe. Bouwsparen wordt deels gesubsidieerd door de Duitse overheid.
Banken proberen al jarenlang bouwsparen ook in Nederland van de grond te krijgen, maar tot dusver is dat nog niet succesvol geweest.
Tempelman: “De Volksbank voert al enige tijd in politiek Den Haag een lobby voor dit product. Maar zonder resultaat. Je moet het product kennen en wij zijn niet gewend om hiermee om te gaan. In een vorige functie bij de Sparkasse heb ik het product jarenlang in Nederland aangeboden, maar wij zijn hier blijkbaar nog niet klaar voor.”
Een ander verschil betrof tot voor kort de rente. De rentetarieven waren in Duitsland lager dan in Nederland. Dit had te maken met het feit dat Nederlandse huishoudens een nieuwe hypotheek vaak met een relatief hoge LTV afsluiten ten opzichte van huishoudens in Duitsland. Zij betalen daardoor een hogere risico-opslag. “Tot voor kort waren de rentetarieven in Duitsland inderdaad lager dan in Nederland, maar daar is nu verandering in gekomen”, ziet Tempelman. “De tarieven zijn praktisch gelijk. Wat betreft de LTV: die ligt in Duitsland op 90%. Maar er zijn ook banken die 100% financieren, of zelfs 110%. De 10% bovenop de 100% kan via een krediet worden gefinancierd.”
Wat kunnen Nederlanders volgens Tempelman van de Duitse hypotheekmarkt leren of overnemen? Tempelman: “In Duitsland kent men een zogeheten Forward-Darlehen-hypotheek. Dit is een annuïteitenhypotheek waarbij de klant tot vijf jaar voor zijn einde van zijn rentevaste periode zijn nieuwe hypotheek al kan regelen. Hierbij weet de klant al ruim van tevoren welke rente en bijbehorende maandlast hij straks gaat betalen. De nieuwe hypotheek wordt aan het einde van de rentevaste periode uitgekeerd en lost daarmee de oude hypotheek af. Het grote voordeel van deze hypotheek is de zekerheid die de klant krijgt.”
Dit is het eerste deel van een zomerserie, waarin we de Nederlandse hypotheekmarkt vergelijken met die in andere landen.
Wat kan Nederland qua hypotheken nog leren van andere Europese landen? Dit keer kijken we naar het Duitse systeem voor woningfinanciering. Volgens hypotheekadviseur en Duitsland-expert John Bonke is er één ding dat ze daar sowieso heel slim hebben bedacht.
Sommige ouderen beschikken over een flink vermogen, maar dat zit vaak vast in hun huis. Om dit toch te verzilveren, bestaat er de ‘opeethypotheek’. Hiermee kunnen ouderen de overwaarde van hun huis verzilveren, zonder dat ze hoeven te verhuizen. Maar welke voor- en nadelen kleven er aan de opeethypotheek?
Een familielening. Het klinkt gezellig en de regeling lijkt voor beide partijen fiscaal aantrekkelijk. Dat is het ook, zolang je de overeenkomst maar zakelijk benadert. Hoe kunnen de familieleden maximaal profiteren van de familielening zonder dat fiscus dwars gaat liggen?
Hoe reageren de hypotheekmarkten in onze buurlanden op de gestegen rente? Deze zomer kijken we over de grens. We vervolgen met Duitsland.