De hypotheekmarkt in 2026: van focus op rente naar realistische verwachtingen

Beleid bepaalt dynamiek
In 2025 bleek dat beleidswijzigingen, zoals de Wet betaalbare huur, meer impact hadden dan de hypotheekrente. Deze trend zet in 2026 door. Beperkingen op aflossingsvrije hypotheken, strengere toetsing door toezichthouders en aanpassingen in fiscale regelingen maken het advies complexer. “De Autoriteit Financiële Markten kijkt steeds scherper naar overkreditering”, zegt Van der Hoeven. “Dat zorgt ervoor dat geldverstrekkers voorzichtiger zijn. Bijvoorbeeld bij het accepteren van aflossingsvrije hypotheken. Leningen in box 3 willen zij vaak alleen nog financieren als lineair of annuïtair wordt afgelost. Dat heeft ook gevolgen voor de rol van adviseur. Kwaliteit en zorgvuldigheid dienen in het advies de boventoon te voeren.” Volgens Van der Hoeven winnen vertrouwde gesprekspartners hierdoor voor veel adviseurs aan belang. “Zij zoeken niet naar ‘eendagsvliegen’ die de spelregels tussentijds aanpassen, maar naar een partij die meedenkt over de lange termijn.” 

Minder lenen, meer adviseren 
Voor 2026 wordt verwacht dat huishoudens opnieuw minder kunnen lenen, terwijl de kans groot is dat het nieuwe kabinet besluit de hypotheekrenteaftrek verder af te bouwen. Doorstromers gaan dit in eerste instantie niet merken, verwacht Van der Hoeven. “Veel oudere huizenbezitters hebben bijvoorbeeld al sinds 2001 gedurende dertig jaar recht op volledige hypotheekrenteaftrek”, zegt hij. “Voor veel mensen loopt dit binnen tien jaar af. Wat we wél zien, is dat vaak wordt onderschat dat als zij dán willen doorstromen, zij minder kunnen lenen. Dat komt doordat ze in de toetsing de renteaftrek kwijt zijn.” Als het kabinet kiest voor geleidelijke afbouw, zijn het echter vooral starters die worden geraakt. Zo nemen de maandlasten toe, omdat het fiscaal voordeel wegvalt.” Het advies verschuift daardoor van rentevergelijking naar integrale financiële begeleiding, benadrukt Van der Hoeven. “Het gaat niet alleen om de hypotheek en renteontwikkeling, maar om iemands hele inkomens- en vermogenspositie gedurende verschillende belangrijke levensfases. Totaaladvies is daarom essentieel.” 

Rente: minder leidend, moeilijk te voorspellen 
Hoewel de rentecurve in 2025 normaliseerde, waagt Van der Hoeven zich niet aan voorspellingen voor 2026. “Ik heb geen glazen bol. Er zijn te veel geopolitieke onzekerheden en analisten zitten er vaak naast. Zo werd eind 2025 een scherpe rentedaling verwacht; het tegendeel bleek waar. Zinloze voorspellingen helpen niemand. Zekerheid, heldere voorwaarden op langere termijn en flexibiliteit zijn belangrijker dan ooit.” 

Aflossingsvrije hypotheken onder druk
Het toenemende renteverschil tussen annuïtair en aflossingsvrij lenen maakt ‘aflossingsvrij’ in 2026 minder aantrekkelijk. Toch pleit Van der Hoeven voor nuance. “Aflossingsvrij kan nog steeds een prima advies zijn, bijvoorbeeld bij een lage loan-to-value , bij klanten op leeftijd, vermogende klanten of door het aflopen van de aftrekbaarheid.” Tegelijkertijd erkent hij dat de netto voordelen beperkt zijn. “Bij de huidige rentes is aflossingsvrij in box 3 voor een gemiddeld gezin vaak niet veel voordeliger dan annuïtair in box 1.” Van der Hoeven pleit daarom voor ruimere mogelijkheden om de werkelijke lasten op basis van het netto besteedbare inkomen goed te kunnen toetsen. 

Ouders steeds belangrijker 
De woningschaarste zorgt ervoor dat alternatieve financieringsvormen aan belang winnen. In regio’s als Het Gooi, waar Van der Hoeven actief is, spelen ouders een steeds grotere rol. “We kijken vaker naar schenkingen met de ‘warme hand’, leen-schenkconstructies of mee tekenen. Voor minder draagkrachtige starters zijn daarnaast gemeentelijke startersregelingen vaak cruciaal.” 

Onzekere prognoses, blijvende beweging
Hoewel sommige economen in 2026 een recordaantal transacties voorspellen, blijft Van der Hoeven voorzichtig. “Ik heb veel markten meegemaakt die zelden goed voorspeld werden.” Wel verwacht hij beweging in het huurderssegment. “Er komen voorlopig waarschijnlijk nog meer appartementen beschikbaar, doordat particuliere beleggers verkopen.”